רובע 4 בתל אביב. כמה קומות פטורות מהיטל / צילום: שלומי יוסף
מכה נוספת לעיריית תל אביב בסוגיית היטלי השבחה בתוכניות הרובעים 3 ו־4. ועדת הערר המחוזית, בהחלטה מפורטת, דחתה בתחילת החודש את רוב שיטות החישוב של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב, באשר לגובה היטלי השבחה בפרויקטים ברובע 4, והתוצאה תהיה צמצום משמעותי בתקבולי העירייה מההיטלים.
ב־2018 אושרו תוכניות רובעים 3 ו־4, שכוללות למעשה יישום מעשי של תמ"א 38 ברובעים הללו, בהסתמך על הייחוד שלהם. רובע 4 כולל את האזור בתל אביב שמצוי מזרחית לאבן גבירול, צפונית לשד' שאול המלך, והוא מגיע עד לנחל הירקון, כולל פארק צמרת ושיכון בבלי.
בעקבות אישור התוכנית, יזמים החלו להוציא היתרי בנייה לפרויקטי התחדשות עירונית מכוחן, והוועדה המקומית החלה להוציא דרישות לתשלום היטלי השבחה, שגובהם אמור להגיע למחצית משווי השבחת התוכנית.
רקע: עררים בשווי של מאות מיליונים
שתי התוכניות מבוססות על תמ"א 38, שפוטרת את הפרויקטים שמוקמים לפיה מהיטלי השבחה. עיריית תל אביב טענה כי תוכניות הרובעים אינן מבוססות רק על תמ"א 38, אלא כוללות גם רכיבים עצמאיים, שבגינם היא זכאית לתבוע מהיזמים ובעלי הנכסים היטלי השבחה, שיכולים להגיע בכל פרויקט לכמה מיליוני שקלים.
מחלוקות אלה הובאו בפני שמאים מכריעים, שברובם המוחלט הפחיתו את דרישות התשלום. בהמשך לכך הוגשו עררים רבים לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה, הן על ידי הוועדה המקומית והן על ידי היזמים. כיום תלויים ועומדים בפני ועדות הערר כמה מאות עררים בעניין זה, בשווי מצטבר של מאות מיליוני שקלים.
המחלוקות בין העירייה ליזמים סובבות בדרך כלל סביב כמה נושאים מרכזיים, שלגבי רובם ניתנו בשנים האחרונות החלטות ופסקי דין נקודתיים.
ההחלטה: חישוב יחסי ולא אבסולוטי
בתחילת החודש ניתנה לראשונה החלטה מקיפה של ועדת הערר, בראשות היו"ר עו"ד מיכל הלברשטם דגני, אשר הכריעה בחלק ניכר מהמחלוקות שהתגלעו בין הצדדים, וזאת ביחס לשלושה פרוייקטי התחדשות עירונית ברובע 4. במרבית הסוגיות נדחתה עמדתה של הוועדה המקומית, מה שצפוי להפחית במידה משמעותית את גובה היטלי ההשבחה שיוטלו ברובעים.
החלטה מרכזית ראשונה קבעה כי במצבים שבהם תוכנית כמו תוכנית רובע 4 משלבת זכויות שנובעות מתמ"א 38 ופטורות מהיטל השבחה, עם זכויות שחייבות בהיטל השבחה, אזי החיוב בגין הזכויות החייבות ייקבע כחלק יחסי מההשבחה הכוללת, ולא כחיוב אבסולוטי על הזכויות החייבות. זאת, בהתבסס על פסק דין שניתן לפני כשנתיים לגבי הרצליה (עמ"נ 47521-12-22). דרך חישוב זו תביא להיטלים נמוכים יותר מאשר החיובים האבסולוטיים, שכן החישוב היחסי "בולע" את הרכיבים שניתנים לחיוב בהיטל.
עניין אחר שבו נדחתה עמדתה של הוועדה המקומית כלל את מספר הקומות הפטורות מהיטל השבחה. במקור, תמ"א 38 כוללות תוספת קומות שפטורות מהיטלים, ואולם ברבות השנים נוספו בתל אביב קומות וזכויות בנייה מכוח תוכניות אחרות, ובראשן תוכנית "מ" מלפני כ־40 שנה, שהתירה תוספת זכויות בנייה למבנים קיימים.
ועדת הערר קבעה כי לצורך קביעת מספר הקומות האמור, יש לצרף את קומות התמ"א לקומות המותרות מכוח תוכנית מ' ולא לחשב את התוספת רק על סמך הבניין הקיים, כפי שטענה הוועדה המקומית. בכך, למעשה הפחיתה ועדת הערר את מספר הקומות שבגינן ניתן לחייב היטל השבחה, ובכך היא הצטרפה להחלטה קודמת, אשר ניתנה על ידי ועדת הערר בהרכב אחר לפני כחודש. בדומה, גם "תוכנית הגגות" (תוכנית ג') שאיפשרה בנייה על הגג - תחושב במסגרת המצב הקודם.
תגובה: "החיוב היה בלתי מוצדק"
נושאים נוספים שלגביהם החליטה ועדת הערר: אין לחייב בהיטל השבחה בגין הגבהת קומת הגג, ויש לקזז תשלומים ששולמו כקרן חניה מתוך השווי לפי תוכנית רובע 4.
עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, שותפה במשרד עפר טויסטר עורכי דין, אשר ייצגה שניים מתוך שלושת היזמים שבעניינם ניתנה החלטתה של ועדת הערר, ביחד עם עו"ד תומר רייניך ממשרדה, מסרה כי "החיוב שהוועדה המקומית השיתה על היזמים היה בלתי מוצדק. אמנם צפויים להתקיים הליכים נוספים בעניינן של הסוגיות שהוכרעו בהחלטה, אך אין ספק כי מדובר בצעד משמעותי לקראת יצירת ודאות בעת קידום מיזמי התחדשות עירונית בתחום הרבעים.
"נוסף לכך, החלטה זו - אם תאומץ על ידי ערכאות גבוהות יותר - צפויה להפחית באופן משמעותי את היטל ההשבחה שתוכל הוועדה המקומית לגבות עקב הוצאת היתרים בתחום תוכניות הרבעים".