פגיעת טיל בבני ברק / צילום: ap, Leo Correa
כבר יותר מ־600 יום נמצאת ישראל במלחמה, שמשפיעה ישירות על ענף הנדל"ן ועל סקטור המגורים ספציפית. בשל מגבלות מבצע "עם כלביא" וההכרזה על המרחב האווירי של ישראל כמרחב סגור, הבאת עובדי הבניין הזרים מתעכבת - וכעת על פי ההערכה כ־1,500 עובדים חדשים אינם יכולים להגיע (המספר השבועי, בממוצע, של עובדים זרים המגיעים לישראל בעת האחרונה).
● המדינה רוצה לשקם בתים שנפגעו, אך לעתים עדיף להקים מחדש
● צבי סטפק טוען: "כל הסיבות מובילות לירידת מחירי הדירות"
גם הבנייה נעצרת, וזאת בשל הוראות פיקוד העורף לפיהן ניתן לבנות רק באתרים ובהם מרחב מוגן תקני, מה שגוזר השבתה על רבים. נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, רוני בריק אמר כי "מדובר בתוספת עיכוב בבנייה בעשרות אלפי אתרים ותשתיות שממילא העבודה בהם התעכבה בשנה וחצי האחרונות". לכך יש להוסיף ידיעות על כך שחברות החלו להודיע לרוכשים על עיכוב במסירת הדירות בשל המלחמה. כל אלו מציגים תמונה לא מעודדת לגבי ענף הנדל"ן למגורים, אך כלל המומחים מסכימים כי אם תסתיים המלחמה, הדברים ישתנו ב־180 מעלות.
הסיכון של ישראל יורד
אחרי תקופה ארוכה שהענף הצליח "להתגלגל" למרות המלחמה והאתגרים הכלכליים, בעיקר בזכות אותם מבצעי מימון שניתנו על ידי קבלנים, עצירתם מכיוון בנק ישראל הובילה לירידה חדה בקצב המכירות.
על פי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, חלה ירידה של 15% ברכישת דירות באפריל האחרון, בהשוואה לאפריל 2024, "אחת הרמות הנמוכות שנרשמו בחודשי אפריל מאז תחילת שנות האלפיים". היקף הרכישות בשוק החופשי ירד בכ־43% בהשוואה לאפריל אשתקד, וב־34.6% ביחס לחודש מרץ 2025. מחירי הדירות ירדו חודשיים ברציפות (אם כי בשיעור מינורי יחסית של 0.2% בסה"כ), כך על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, דבר שלא קרה כבר הרבה מאוד זמן.
"אחרי שרשרת משברים של כחצי עשור, אנחנו נמצאים באירוע מכונן", אומר רו"ח גיא פרמינגר, שותף בכיר ב־PwC Israel. "הסיכון של ישראל, בעיני משקיעים, יהודים בעולם וגם בעיני עצמנו, יורד משמעותית - רואים מה קורה כעת בבורסה. אם התרחיש האופטימי יקרה, כל הביקושים הכבושים של העת האחרונה יתפרצו. גם אם לא תהיה עלייה גדולה במחירים, תהיה עלייה. התקופה האחרונה משקפת ירידות של 10%־12 במחירים, וכעת אני צופה 'ריבאונד' במחירי הדירות שיפצה על כך".
מדד הנדל"ן בבורסה אכן מוסיף לעלות, זה היום השלישי ברציפות, והשלים עלייה של כ־11% מתחילת המסחר השבוע - במה שמבטא הבעת אמון בכלכלה, ובענף הנדל"ן ספציפית. "המדד משקף בדיוק לאיפה הדברים עשויים ללכת, אם אכן התרחיש האופטימי יתגשם", מוסיף עמית גוטליב יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז ומבעלי חברת גוטליב. "כשהציבור יחזור לקנות, שאנשים יחזרו מהמילואים, אנחנו נראה פה התפוצצות".
עדי גזית, מנכ"ל חברת המימון ברקת, אומר כי "בטווח הארוך מגמת עליית המחירים תימשך. הגידול הדמוגרפי החריג מייצר בסיס לביקוש מתמשך, וכעת, עם דעיכת עננת חוסר הוודאות הביטחונית סביב איראן, ולצד הצורך הגובר בדיור בטיחותי וחדיש, מתגבש תנאי לסביבת צמיחה".
"שוק ההון יעלה בצורה משמעותית, כנראה, וזה יביא לכאן הנפקות רבות של חברות נדל"ן, וכניסה של חברות שלא מהתחום", מוסיף רו"ח פרמינגר. "אם ישראל תהפוך למקום בטוח, יהודים מכל העולם ירצו לקנות דירות - וזה כמובן יתדלק גם עליית מחירים. נכון להיום יש הרבה דירות שטרם נמכרו, אבל אני מניח שבכל זאת תהיה עליית מחירים משמעותית".
אל מול כל אלו, אומר מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, עו"ד ינקי קוינט, דברים אחרים: "לפני המלחמה מול איראן היינו במגמת ירידה ברורה, ומחירי רובע שדה דב הם דוגמה לכך. הם ישפיעו על השוק ועל כלל האזורים. רואים את זה בתוצאות מכרזי הקרקעות, כמו גם בהיצע הדירות הלא מכורות ובמספר העסקאות. עם סיום המלחמה התשומות יוזלו, ולכן זה רק יחזק את המגמה. הפגיעה במבנים לא נעימה, אבל לא תשפיע על השוק".
מחסור בקבלני ביצוע
"החשש שלי הוא שנראה כאן התפוצצות כמו אחרי הקורונה", מוסיף גוטליב. אותה "התפוצצות" הגיעה לשיאה במהלך שנת 2022, אז קצב העלייה השנתי במחירי הדירות חצה את רף 20% (בהשוואה לחודש המקביל בשנה שלפני כן). בסוף מחירי הדירות ב־2022 כולה ב־14.7%, שיעורים דו־ספרתיים חריגים למדי, שיצרו בין היתר את הסחרור שבסופו הגיעה העלאת הריבית המהירה ובעקבותיה מצוקת תזרים של לא מעט קבלנים.
"אין בזה הרבה דברים חיוביים. אנחנו רוצים יציבות, ודבר כזה ישבש שוב את השוק. בתחום הביצוע אנחנו נמצאים במצב הגרוע ביותר: קבלני הביצוע נעלמים, וזה לא הולך להשתנות גם אם ננצח במלחמה. אין קבלנים, ולבנייה ולשיקום הנדרשים בצפון ובדרום נוספו גם הבניינים במרכז. יהיה מחסור אדיר בקבלני ביצוע זה משהו שהממשלה חייבת לשנות בו פאזה". רו"ח פרמינגר מוסיף ממד נוסף: "היזמים והקבלנים, חלק מהם במצב מאוד קשה כיום, וההתאוששות שלהם גם היא תהיה לא פשוטה, ובוודאי תעיב על התאוששות הענף במידה מסוימת".
"איני מעריך שנחזה שוב בתופעת המכירה ההמונית שאפיינה את השנתיים שאחרי הקורונה", אומר גזית מנגד, "אך כשהתמונה תתייצב והציבור יפנים שהמשק חוזר לתפקוד, תחזור גם תנועת רוכשים, בהם המשקיעים ומשפרי הדיור".