עסקה תחת אש: דירת 6 חדרים בחיפה / צילום: דובי בן גדליהו
העסקה: דירת 6 חדרים ברחוב זלמן שז"ר 17 בחיפה, בשטח של 189 מ"ר, עם גג בשטח של 59 מ"ר וחצר בשטח של 51 מ"ר, נמכרה ב־2.75 מיליון שקל בשבוע שעבר, במהלך המלחמה.
● רובעים 3 ו־4 בתל אביב: ועדת הערר מצמצמת עוד את היטלי ההשבחה לעירייה
● בשבוע הראשון של המלחמה: בכמה נמכרה דירת 6 חדרים בבת ים?
האזור: הדירה ממוקמת בחלק הצפון מזרחי של רוממה החדשה, שמכונה "גבעת האורנים". מדובר בשכונה ייחודית. בעוד רוב רוממה החדשה כוללת מבני שיכון ורבי קומות סטנדרטיים שהוקמו בשנות ה־60 וה־70, גבעת האורנים מבוססת על תוכנית שאושרה ב־1977 וכללה מבנים בבנייה מרווחת, בדרך כלל בני שלוש קומות, ו־6־8 יחידות דיור לבניין, וברמה גבוהה לאותם ימים.
המבנים שהוקמו במדרונות, שרובם נבנו בשנות ה־80 וה־90, הם מבנים מדורגים שכוללים דירות רגילות ודירות דופלקס־גן, עם מרפסות גג וגינות. התוצאה - הרבה מאוד נכסים מיוחדים, חלקם משתרעים על שטחים גדולים.
המחירים: מחירי הנכסים בשכונה משתנים בהתאם למספר המדרגות. הביקושים והמחירים לנכסים עם מדרגות מצויים ביחס הפוך וחד לכמות המדרגות שמובילה אליהם.
כדי להדגים את הייחודיות של הנכסים בגבעת אורנים במחירים, בדקנו מספר דוגמאות לעסקאות שבוצעו ברחוב זלמן שז"ר בתקופה האחרונה. לפני כשנה וחצי נמכרו שתי דירות סמוכות לדירה שנמכרה עתה: דירת ארבעה חדרים, בשטח של 102 מ"ר, עם גג בשטח של 45 מ"ר וחצר בשטח של 100 מ"ר, נמכרה ב־2.1 מיליון שקל; ודירת שישה חדרים בשטח של 138 מ"ר, עם גג בשטח של 68 מ"ר וחצר בשטח של 223 מ"ר, נמכרה ב־3.1 מיליון שקל. לפני כעשרה חודשים נמכרה דירת גן בת חמישה חדרים בשטח של 121 מ"ר, עם חצר בשטח של 123 מ"ר, ב־3.03 מיליון שקל. מכל העסקאות הללו, אפשר לראות שמחיר דירות ממוצע לנכסים המיוחדים ברחוב (דופלקסים וטריפלקסים), נע בסביבות 500 אלף שקל לחדר בנוי.
יש סטיות למעלה ולמטה מהממוצע הזה, בהתאם למספר המדרגות, להשקעה בדירות, ולאיכות שטחי הגינות והגגות. לדוגמה, אם לחצר אין יציאה ישירה מהסלון, אז שווייה נמוך בהרבה מאשר אם יש גישה ישירה מהסלון.
הדירה: אף שבאתר רשות המסים מצוין כי המבנה הוקם ב־2006, בדיקת תיק הבניין שביצענו העלתה כי הוא הוקם לפי היתר בנייה מ־1986, וטופס האכלוס (טופס 4) הונפק לו בסוף 1989, כך שלא הוקמו בו ממ"דים. עם זאת, הוקם בו מקלט לתושבי שש הדירות.
אל הדירה מובילות מדרגות ממפלס הרחוב, ויש גם מדרגות פנימיות, ולכן מחירה נמוך בהשוואה למחיר אם היתה נגישה יותר ובמפלס אחד.
לאור זאת, ולאור העסקאות שהבאנו קודם, מחיר הדירה נראה כנמוך מהממוצע של 500 אלף שקל לחדר, אך בהחלט מצוי בטווח הסבירות.
הערכת שמאי: "מדובר בבניין מדורג שנבנה בשנות ה־80 והוא הפוך - כלומר שהכניסה אליו נעשית מהקומה הגבוהה, ומשם יורדים לקומות התחתונות, ללא מעלית", אומר השמאי אסי אבני, "זה יוצר מצב, שככל שהדירה בקומה תחתונה יותר יש יותר מדרגות להגיע אליה, וזה מוריד משוויה.
"הדירה המדוברת היא הקומה הנמוכה ביותר, כלומר צריך לרדת שלוש קומות כדי להגיע אליה, וזה די הרבה.
"הנכס מתפרס על שתי קומות וכולל חצר וגג בשטחים נרחבים יחסית. עם זאת, יש להביא בחשבון כי דירות מסוג זה מצריכות לא פעם שיפוץ משמעותי - מה שמייקר את עלות העסקה הכוללת במאות אלפי שקלים.
"לכן, מחיר העסקה נראה סביר, בהסתייגות, שאיננו יודעים אם צריך לבצע שיפוץ בדירה או שלא. במקרים רבים, רוכשים מעדיפים להפנות סכום דומה לרכישת דירה חדשה, במפלס אחד, עם ממ"ד וסטנדרט בנייה עדכני".