איור: Shutterstock
עוד מכה לעיריית תל אביב, על גובה היטל השבחה מפרויקט של התחדשות עירונית, והפעם מהפרויקטים של פינוי-בינוי ברחוב דפנה: שופט בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, גלעד הס, פסל את דרך חישוב ההיטל שבו השתמשו כל הצדדים המעורבים למשפט, כמו גם את זו של ועדת הערר המחוזית, אך פסק מטעמים טכניים כי יש לדבוק בחישוב של השמאי המכריע - שאף עליו כתב שהיה מוטעה. מדובר בפסק דין ייחודי, שצפוי לעורר ויכוחים רבים סביב שיטת החישוב להיטלי השבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי.
● ממושב בעוטף למיתר: בכמה נקנתה וילה עם 6 חדרים על מגרש בשטח 800 מ"ר?
● דירה שנהרסה במתקפת הטילים מאיראן, עדיין תוכל ליהנות מהטבות המס בהתחדשות עירונית
היטל השבחה הוא היטל שמוטל על בעלי נכסים ששוויים עלה (הושבח) כתוצאה מתוכנית חדשה שאושרה במקום, וגובהו מגיע למחצית מסך עליית השווי (ההשבחה) של הנכס. הנושא נראה פשוט לחישוב, אולם דרכי חישוב השווי החדש הן רבות, והפערים שבין ההיטלים יכולים להגיע למאות אחוזים ולעתים יותר.
הפחתה של מאות אלפי שקלים
במסגרת המקרה שנדון בבית המשפט, בעלת דירה מכרה את דירתה בקומה השלישית בבית ישן ברחוב דפנה 18 בתל אביב במהלך שנת 2020, כ-5 שנים לאחר שאושרה במקום תוכנית "דפנה-ארלוזורוב" לביצוע התחדשות עירונית במקום, שכוללת הקמת 1,434 יחידות דיור ושטחי מסחר במגדלים, במקום 471 דירות בשיכוני רכבת.
מחיר הדירה שנמכרה הגיע ל-4.15 מיליון שקל, אך היטל ההשבחה לא מוטל לפי מחיר העסקה אלא לפי שווי הדירה אחרי אישור התוכנית, וכאן התעוררה מחלוקת.
על-פי העירייה, שווי הדירה החדש הוא נגזרת מכלל סך הזכויות במגרש, ממנו יש לנכות את הדחייה במימוש התוכנית (כלומר עד תושלם הבנייה במקום), ולהוסיף לזה היוון של דמי השכירות שניתן יהיה לקבל על הדירה עד להשלמת הדירה החדשה. לזה יש להוסיף עוד השבחה שנובעת מתוכנית איחוד וחלוקה שאושרה במקום ב-2019.
בסך-הכול שמאי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב (עיריית תל אביב) חישב ומצא כי ההיטל מגיע ל-518 אלף שקל בגין תוכנית הפינוי-בינוי הגדולה ועוד 203 אלף שקל מתוכנית האיחוד והחלוקה (שני הסכומים צמודים למועדים אחרים, ולכן לא ניתן לחבר ביניהם).
שמאית בעלת הדירה הגיעה לחישוב היטל השבחה של 85 אלף שקל בלבד, והנושא הובא לעיונו של השמאי המכריע אלי כהן. זה הגיע להיטל השבחה של 248 אלף שקל בגין תוכנית הפינוי-בינוי ו-244 אלף שקל בגין האיחוד והחלוקה.
מדובר בהפחתה בסך כולל של מאות אלפי שקלים מהיטל ההשבחה שלו ציפתה העירייה.
חישוב תאורטי ובעייתי
הוועדה המקומית תל אביב הגישה ערר לוועדה המקומית, שדחתה אותו, משום שפסיקה קודמת אסרה על הכללת דמי שכירות בשווי החדש של הדירה. הוועדה המקומית לא ויתרה וערערה על החלטת ועדת הערר בפני בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, ושם התברר כי השופט הס אומנם קיבל את החלטת השמאי המכריע ופסק כי זה יהיה היטל ההשבחה על הדירה - אך עם זאת סבר כי כל הדרכים שבהם השתמשו הצדדים לחישוב היטל ההשבחה, כולל זו של השמאי המכריע, לא היו נכונות.
ראשית, השופט הס התנגד לריבוי של החישובים התאורטיים וציין בפסק הדין כי "שיטת ההשוואה הישירה" - כלומר השוואת מחירי דירות שהושגו בעסקאות אמיתיות שבוצעו בסביבה - היא השיטה שיש לתת לה עדיפות. השיטות האחרות, בהן השיטה שבה השתמשו שמאי הוועדה המקומית והשמאי המכריע, הן שיטות מורכבות, שכוללות אלמנטים של תקופת דחייה, ריבית לתקופה הזו ואלמנטים שונים נוספים, שהופכים את החישוב לתאורטי ולבעייתי.
בית המשפט דרש מהשמאי המכריע להפעיל את שיטת ההשוואה הישירה, וזה גילה כי לפי שיטה זו היטל ההשבחה יגיע ל-229 אלף שקל. ואולם מכיוון שגובה היטל זה נמוך מגובה ההיטל עליו ערערה הוועדה המקומית תל אביב בפני ועדת הערר ונדחתה, ומכיוון שבעלת הדירה לא ערערה מצידה על החלטת השמאי המכריע - השופט הסתפק בדחיית הערעור של העירייה.
להשקפתו, הדרך הנכונה לחישוב שווי דירה שמיועדת להיכלל בפרויקט פינוי-בינוי, מבוססת על העיקרון שמקדם הדחייה יופעל רק על תוספת ההשבחה שתיגזר מהפרויקט, ולא על כלל מחיר הדירה (לצורך ההמחשה, אם דירת 4 חדרים עתידה לקבל חדר נוסף, מרפסת ומעלית במסגרת הפרויקט - יש לחשב רק את שוויים של אלה כערכים דחויים).
תגובות ראשונות שהגיעו מצד עורכי דין היו מעורבות. אחד כינה את העקרונות של הס "הגיוניים וטובים", אך עורך דין אחר כינה את פסק הדין "עירוב של מאמר אקדמי עם פסק דין".
כך או אחרת, נראה כי פסק הדין הזה יתרום להגבלת גובה היטלי ההשבחה שרשויות מקומיות יוכלו להטיל על בעלי דירות שמוכרים אותן בטרם מימוש הפרויקט.