גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: באדיבות עיריית קריית אונו

המלחמה עם איראן הותירה אחריה הרס נרחב של מבנים, ובפרט של בניינים משותפים, חלקם נהרסו כליל ואחרים ניזוקו קשות. עו''ד נג'ם אבו ח'יט ממשרד בלטר, גוט, אלוני, מומחית לדיני מקרקעין, מסבירה כי בעלי הדירות בבניינים כאלו עשויים להיות חשופים להסדרים משפטיים הרי גורל עבור נכסיהם - בהתאם לשאלה אם יש רוב בקרב הדיירים לשיקום הבניין, או שאין רוב כזה.

● מי אחראי על המקלטים ועוד כמה דברים שכדאי לנו לדעת מראש על התמגנות

1 שיקום בניין שנהרס: סעיף 60 לחוק המקרקעין

סעיף 60 לחוק המקרקעין, מסבירה אבו ח'יט, עוסק במצב שבו בית משותף נהרס, כולו או חלקו, אך יש רוב מיוחד של בעלי הדירות (שלושה רבעים לפחות מהחלקים ברכוש המשותף) המעוניינים בשיקומו.

"במקרה כזה, רשאים בעלי הרוב לכפות על המיעוט את שיקום הבניין, בכפוף להסדרים כלכליים פנימיים, מימון, קבלת היתרי בנייה ועוד. הסעיף מעניק עדיפות לשיקום הבית המשותף, מתוך תפיסה כי שימור המסגרת המשותפת עדיף, כאשר יש לכך היתכנות תכנונית, כלכלית וחברתית".

המשמעות לדיירים: "כאשר מתקיים הרוב הדרוש, הדיירים מחויבים להשתתף בשיקום, גם אם אינם מעוניינים בכך. הם יידרשו לשאת בעלויות השיקום, אך בתמורה יוכלו לשוב לדירותיהם בבניין מחודש, תוך שמירה על הזכויות וההצמדות שהיו להם ערב ההרס. עם זאת, שיקום כזה מחייב שיתוף פעולה, מימון, ולעיתים התמודדות עם אתגרים תכנוניים, רגולטוריים ובירוקרטיים לא מבוטלים".

המימון: במקרה זה, הפיצויים שיקבלו בעלי הדירות עבור נזקי המלחמה בהתאם לחוק מס רכוש וקרן פיצויים, יכולים לסייע במימון עלויות השיקום. אבו ח'יט מציינת כי הפיצויים מחושבים לפי עלות התיקון או ההחלפה של הרכוש שניזוק, ולכן הם לא בהכרח יכסו את מלוא עלויות השיקום, במיוחד אם יש צורך בשדרוגים או שיפורים נוספים.

2כשאין רוב בעלי דירות לשיקום בניין שנהרס

כאשר הבניין נהרס כליל, ואין רוב מיוחס לשיקומו, מסבירה אבו ח'יט, נכנסים לתוקף סעיפים 146־147 לחוק המקרקעין.

למה בעצם שלא ירצו לשקם?
"אם יש גורם בעל כוח כלכלי שיהיה מעוניין לקנות את הקרקע של הבניין, הוא יכול לסרב לשיקום. בנוסף, המורכבות של התאגדות מצד כמות גדולה של דיירים לבניית בניין חדש יכולה להרתיע חלק מהדיירים. לעיתים הבעלים יהיה מעוניין בפתרון דיור מיידי ולא להמתין שנים עד שהבניין ייבנה מחדש. במקרה זה, הוא יעדיף לקבל תמורה בעד זכויותיו ולרכוש דירה במקום אחר".

איך זה עובד? סעיף 146 מסמיך את המפקח על רישום מקרקעין להורות על ביטול רישום הבית המשותף, אם ביקשו זאת כל בעלי היחידות או אם נוכח כי הבניין אינו ראוי עוד לרישום בפנקס הבתים המשותפים.

סעיף 147 קובע כי עם ביטול הרישום, הופכים כל בעלי היחידות לבעלים משותפים של הקרקע, בהתאם לחלקיהם ברכוש המשותף ערב ההרס. "במקרים רבים מוביל רישום משותף זה לפירוק השיתוף בקרקע באמצעות מכירה למרבה במחיר והדיירים נאלצים למכור את זכויותיהם", מציינת אבו ח'יט.

המשמעות לדיירים: "ביטול רישום הבית המשותף משמעותו שכל אחד מהדיירים הופך לשותף במקרקעין, ללא זיקה ליחידה מסוימת, ולעיתים ללא התאמה לשווי הכלכלי של הדירה שהייתה לו. זכויות מיוחדות שהיו צמודות לדירות (כגון הצמדות, זכויות ניהול עסק, מיקום בחזית של בניין מסחרי) לא תמיד יישמרו במלואן". במקרה זה, אומרת אבו ח'יט, הפיצוי עלול להיות נמוך יותר, שכן הוא יחושב לפי שווי הנכס לפני הנזק שנגרם, בניכוי שווי מרכיב הקרקע ופחת, ובהתחשב בגורמים נוספים.