גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אפקט הטילים מאיראן: חוזי השכירות עומדים להשתנות דרמטית

אפקט ההדף של המלחמה אינו פוסח על ההסכמים המשפטיים שבין שוכרים למשכירים, ועורכי הדין כבר נערכים לנסח חוזי שכירות המותאמים לחוסר הוודאות הביטחוני ● מהו השינוי הדרמטי הצפוי בהגדרה של מלחמה כ"כוח עליון", האם ניתן יהיה להקפיא את תשלום שכר הדירה במתקפת הטילים הבאה, ולכמה זמן אפשר יהיה לחתום על חוזה שכירות לדירה חלופית

דירה שניזוקה מפגיעת טיל איראני / צילום: ap, Matt Rourke
דירה שניזוקה מפגיעת טיל איראני / צילום: ap, Matt Rourke

המכה הקשה שספג העורף הישראלי במלחמה עם איראן נותנת את אותותיה בשוק השכירות. שוכרי דירות רבים איבדו את ביתם עקב נזק שאינו מאפשר להמשיך ולהתגורר בנכס, ולמשכירים רבים אבד באחת מקור הכנסה משמעותי, אשר חלקם אף היו תלויים בו למחיה השוטפת.

כמענה מיידי, המדינה - באמצעות קרן הפיצויים של מס רכוש - מסייעת לשוכרים שנותרו ללא קורת גג בהשגת דיור חלופי או בקבלת סיוע כלכלי כדי שיוכלו לשלם דמי שכירות עבור נכס שמצאו בעצמם. המדינה גם מפצה על נזק שנגרם לתכולת הדירה שניזוקה.

בקרן הפיצויים של מס רכוש התקבלו כ-50 אלף תביעות בגין נזק שנגרם מירי טילים מאיראן, מתוכן קרוב ל-33 אלף כתוצאה מנזק למבנים. כ-18 אלף בני אדם פונו מבתיהם, מתוכם כ-12 אלף לבתי מלון וכ-6,000 לפתרונות שמצאו בכוחות עצמם, כולל במסגרת שכירות זמנית.

בתקופה הקרובה צפויים, על כן, שוכרים רבים לחפש דירות חדשות למגורים, בין שלתקופה ארעית - עד לסיום התיקון של דירתם שנפגעה - ובין שבאופן קבוע. משכירים, מצידם, צפויים להתמודד עם גל גואה של ביקושים לדירות בשכירות, לצד דרישות שטרם נראו מצד שוכרים להבטחת זכויותיהם במקרה של מלחמה. המציאות החדשה הזו צפויה להשפיע דרמטית על ההסכמים המשפטיים שבין שוכרים למשכירים.

"שינוי משמעותי בניסוח"

"צפוי שינוי משמעותי בניסוח חוזי שכירות", מעריכה עו"ד מורן דבש, מומחית לדיני נדל"ן ממשרד דבש בית הלוי. לדבריה, השינוי המרכזי צפוי בסעיפים המכונים כוח עליון (force majeure), ואשר מתייחסים למצב שבו החוזה אינו מחייב עוד את הצדדים בגלל אירוע חיצוני שלא ניתן היה לצפות. "סעיפי כוח עליון יקבלו עכשיו משנה תוקף ויורחבו לכלול מצבים של פינוי, נזקי מלחמה והרס תשתיות", אומרת דבש.

עד היום, מלחמות ואפילו מגפת הקורונה לא הוכרו לרוב על ידי בתי המשפט ככוח עליון המצדיק את שחרור הצדדים מהתחייבויותיהם. לדברי עו"ד אטי אברהמי, בעלת משרד המתמחה בנדל"ן, זה הולך להשתנות. "7 באוקטובר והקורונה לא מנעו ממרבית האוכלוסייה להמשיך לגור בדירות. המלחמה באיראן והנזק שבעקבות הטילים משנים כנראה את הסיפור, כי לראשונה נוצר נזק בלתי הפיך לרבים", היא מסבירה. לדבריה, טרם התקבלה החלטה בנושא, אבל בקרוב אנו עשויים להיות עדים להכרה באירועי המלחמה ככוח עליון - שינוי שלדעתה יהיה רלוונטי במיוחד לדירות בלי ממ"ד.

עו''ד מורן דבש / צילום: נדב בית הלוי

להשעות תשלומי שכירות

עו"ד ורד הלפרין, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד AYR - עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ, מסכימה כי השינוי בפתח. "כל סעיפי הכוח העליון למיניהם, שלעיתים היו כלליים או שנעדרו לגמרי מהחוזים, צפויים להערכתי לעבור מודיפיקציה". ההערכה שלה מתייחסת הן לחוזי שכירות למגורים והן לחוזי שכירות מסחרית - בשניהם יש בדרך כלל סעיף מפורש המחייב את השוכר להמשיך ולשלם את דמי השכירות, גם אם אינו משתמש בנכס. השינוי הצפוי נובע לדעתה מכך שהביטוחים האמורים לפצות את הבעלים או את השוכר על נזק שאינו מאפשר שימוש בנכס אינם חלים אם הנזק נגרם בפעולות איבה, אלא מפנים לתבוע את מס רכוש.

אז כיצד ייראו הסעיפים החדשים לגבי כוח עליון? הלפרין צופה כי הם יכללו מנגנונים שיאפשרו לשוכרים להשעות את תשלומי השכירות, או יעניקו להם אופציה להאריך את תקופת השכירות עבור התקופה שבה לא ניתן היה להשתמש בנכס. חידושים נוספים עשויים לכלול אפשרות לסיום מוקדם של החוזה ללא קנס, או מתן פיצוי עבור השקעות משמעותיות שביצע השוכר במבנה לפני שניזוק.

דבש צופה, כי הסעיפים החדשים בנושא כוח עליון יקבעו, כי אם הנכס המושכר אינו ראוי למגורים - החוזה לרוב יתבטל לאלתר. התוצאה: שוכרים עשויים להיות פטורים מתשלום דמי שכירות בזמן שיהיו מפונים. "אופציה נוספת היא זכות לעיכוב בתשלום שכר הדירה והקפאת החוזה עד שהנכס ישוקם", היא אומרת, כך שהשוכר יוכל לבקש להאריך את תקופת השכירות.

סעיף כוח עליון עשוי, מנגד, לשחרר את בעל הדירה מאחריותו לתיקון הנזקים - בניגוד למצב הקיים, שמחייב את הבעלים לתקן אותם. דבש סבורה, כי "אם מדובר בנזק מלחמתי, אולי אפשר יהיה להסתמך על חריג לגבי כוח עליון כדי להסיר אחריות ישירה". במצב כזה, היא מוסיפה, הממשלה עשויה להקים קרנות ייעודיות למימון התיקונים. קרנות כאלה עשויות גם לשלם פיצוי למשכירים בגין אובדן ההכנסה משכירות.

כשהשוכר נאלץ לפנות

שינוי נוסף בחוזי השכירות עשוי להתבטא בהסדרים לגבי מצב שבו השוכר נאלץ לפנות את הדירה. עו"ד שי שמש, שותף במשרד כהן שמש המתמחה בליטיגציה מסחרית, ממליץ להגדיר בחוזי השכירות של אחרי המלחמה האם הפינוי הוא זמני או קבוע, האם הוא נובע מהכרזה על המבנה כמסוכן או מהנחיות ההתגוננות של פיקוד העורף, והאם הזכויות בתקופת הפינוי יוסדרו בנספח ייעודי לחוזה השכירות.

נוסף על כך, שוכרים רבים שנאלצו לפנות את הדירה נאלצים כעת להתמודד עם הצורך לחתום על חוזה שכירות בדירה אירעית - וזאת מבלי לדעת כמה זמן הם צפויים להתגורר בה. שמש סבור, כי שוכרים עשויים לדרוש שהחוזה הזמני יבטיח שכירות לשלושה חודשים, עם זכות להאריך את התקופה בשלושה חודשים נוספים או יותר, על ידי מתן הודעה למשכיר עשרה ימים קודם לכן, ומבלי שהמשכיר יוכל להתנגד להארכה.

דבש מסכימה, כי מנגנון ההארכה במקרים של דירה זמנית צריך להיות גמיש, ובמידת הצורך על הכנסת להסדיר זאת בחקיקה. אברהמי סבורה, כי משך הזמן שבו ניתן יהיה לחתום על שכירות קצרת-טווח, והאפשרות להאריכה, יהיו תלויים בשאלה כמה זמן ייאלץ השוכר לגור מחוץ למבנה שנפגע, ועד כמה אותו מבנה ניתן לשיקום.

במוקדם או במאוחר, השינויים בחוזי השכירות עשויים לחייב גם מעורבות מצד ח"כים ורגולטורים. "המציאות מחייבת עדכון של חוקים הקשורים לחוזים כמו חוק השכירות והשאילה וחוק החוזים", אומרת דבש. זאת, כדי לתת מענה מקיף למצב החוזר ונשנה של חוסר ודאות ביטחוני.

הלפרין סבורה כי המפקח על הביטוח, עמית גל, יידרש אף הוא להתערב. לדבריה, תידרש בדיקה של פוליסות הביטוח הקיימות, "כדי להבטיח תיאום עם המדיניות של מס רכוש ולאפשר הרחבה של הכיסוי הביטוחי".

אפקט ההדף של המלחמה אינו פוסח אפוא על חוזי השכירות, ואלה עומדים למלא תפקיד מרכזי בטלטלה הפוקדת את ענף הנדל"ן כולו ביום שאחרי.

עוד כתבות

היועצת המשפטית לממשלה, עו''ד גלי בהרב-מיארה / צילום: נתן ווייל, לע''מ

היועמ"שית: הליך הדחתי על־ידי הממשלה בלתי חוקי ופוליטי לגמרי

גלי בהרב־מיארה הגישה את עמדתה באשר לעתירות שהוגשו לבג"ץ נגד הדחתה, בה קבעה כי ההליך הוא בלתי־חוקי ביסודו ● "השיקול המרכזי בבסיס ההחלטה - רצונה של הממשלה להסיר מגבלות על כוחה השלטוני, באמצעות הליך הפסקת כהונה פוליטי", כתבה היועמ"שית

יאיר נחמד, מנכ''ל נאייקס ויו''ר הדירקטוריון / צילום: דוד זיסר

נאייקס מפטרת קרוב ל-6% מעובדיה, רובם בישראל

חברת הפינטק תפטר כ-70 עובדים, רובם בישראל ● לפי החברה, הרכישות האחרונות שביצעה יצרו חפיפות בתפקידים מסוימים ● מניית החברה זינקה בכ-53% מאז השפל האחרון באפריל על רקע מלחמת הסחר

המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי. צילומים: שלומי יוסף, איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

הבנקים רוצים לחלק יותר דיבידנד ושני בעלי שליטה ייהנו מכך במיוחד

עם עודפי הון של 27 מיליארד שקל, הבנקים מעוניינים שבנק ישראל יעלה את שיעור הדיבידנד המשולם לבעלי המניות מדי רבעון מ־40% ל־50% ● מהם הנימוקים בעד ונגד המהלך, מהי עמדת המפקח על הבנקים והאם ומתי הוא ייצא לפועל?

טראמפ ונתניהו, הלילה / צילום: Reuters

הנשיא הבטיח להיות "תקיף" בשאלת עזה. נתניהו מרכך אותו במכתב המלצה להעניק לו פרס נובל לשלום

סעודת ערב ב'חדר הכחול' בבית הלבן מתחילה בסימן חיבה הדדית ומה שהתקשורת האמריקאית קוראת "ריקוד ניצחון" ● הנשיא אומר ש"משהו טוב ייצא מזה", ומביע אמון בפרגמטיות ובשאיפת השלום של איראן ● נתניהו מכריז "לא איכפת לי" אם מישהו רוצה מדינה פלסטינית

מגדלי משרדים בתל אביב / צילום: Shutterstock

המספרים שמגלים עד כמה קשה לקנות דירה בתל אביב

פער משמעותי בין יוקר המחיה בתל אביב לאיכות החיים בה: לפי דירוג של דויטשה בנק, העיר ניצבת במקום השמיני ברשימת הערים היקרות בעולם ובולטת לרעה גם עם מחירי הדיור, אך מדורגת רק במקום ה-28 באיכות חיים ● אלו הפרמטרים שבחן הבנק

צילום: ap, Alex Brandon

הסכם הפסקת אש, המו"מ עם איראן והרחבת הסכמי אברהם: נתניהו וטראמפ נפגשו בבית הלבן

טראמפ אמר בארוחת הערב עם נתניהו: "אני נשיא שעוצר מלחמות" • נתניהו: "אני חושב שנגיע לשלום עם כול שכנינו במזה"ת עם מנהיגותו של טראמפ" • ראש הממשלה הגיש לטראמפ מכתב המלצה לקבלת פרס נובל לשלום • על המו"מ עם איראן אמר הנשיא: "הם רוצים לדבר, נעשה הכול כדי שתישאר ללא גרעין" • טראמפ: "לא חושב שיש עיכוב בשיחות המשא ומתן להפסקת אש בין ישראל לחמאס"

5 דברים לדעת לפני פתיחת המסחר / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

בנק ההשקעות שמסמן - זה מה שעשוי להביא לעצירת הראלי בוול סטריט

יום המסחר בת"א צפוי להיפתח במגמה מעורבת ● השקל שומר על חוזקו מול המטבעות הזרים ● מודי'ס הותירה את הדירוג של ישראל ללא שינוי ושלחה אזהרה ● הריבית בישראל נותרה ללא שינוי. בגולדמן זאקס מצפים להפחתה כבר באוגוסט ● יוליוס בר: "החוק הגדול והיפה" של טראמפ משאיר את הגירעון ברמתו - והדולר עלול לשלם את המחיר ● וגם: המשקיעים בוול סטריט ממתינים לפתיחת עונת הדוחות ● גלובס עושה סדר לקראת פתיחת המסחר בבורסה

הבורסה בטוקיו, יפן / צילום: Shutterstock

מגמה מעורבת באסיה; ההנג סנג עולה בכ-0.7%

ניקיי עולה ב-0.4% ● החוזים העתידיים בארה"ב נסחרים במגמה מעורבת ● טראמפ הודיע על הטלת מכסים במדינות נוספות שייכנסו לתוקפם ב-1 לאוגוסט ● יוליוס בר: "החוק הגדול והיפה" של טראמפ משאיר את הגירעון ברמתו - והדולר עלול לשלם את המחיר ● וגם: המשקיעים בוול סטריט ממתינים לפתיחת עונת הדוחות

רשויות הצפון מתחרות על קמפוס הענק של אנבידיה / צילום: מועצה אזורית חוף הכרמל, יח''צ

לפחות חמישה אזורי תעשייה בצפון יתחרו על השקעת הענק של אנבידיה

אנבידיה הצהירה על כוונתה לשלש את היקף הנדל"ן שהיא מחזיקה בישראל בהשקעה של כ־2 מיליארד שקל, ולבנות קמפוס ענק בקרבת משרדיה ביקנעם ● רשויות מקומיות באזור הצפון כבר מציעות קרקעות בשטחן - מעפולה עד חיפה ● ההערכה: הפרויקט יכלול מעבדות שיאפשרו לפתח את שבבי התקשורת העתידיים של החברה - מנוע צמיחה מרכזי שלה

הניו יורק טיימס: זה "מחיר הניצחון" שישראל משלמת על המלחמה באזור

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: חמאס נתון ללחץ מתושבי הרצועה "שדורשים הקלה מהמשבר",  המדינה המפתיעה עם יותר מאלף פעילי חיזבאללה, וכך המלחמה באיראן "החלישה את מעמדה של ישראל בעולם" ● כותרות העיתונים בעולם

תקציב של 250 מיליון שקל לתוספת קווים ותדירויות טרם מומש / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

האגף שמופקד על 20 מיליארד שקל בשנה במשרד התחבורה התרוקן מקצועית

שרשרת עזיבות התרחשה באחרונה בהנהגה המקצועית של מינהל התשתיות במשרד התחבורה שאמון על כמחצית מתקציבו ● המנהל החדש מכהן במקביל גם כראש הרשות לתחבורה ציבורית ● בינתיים, פרויקטים משמעותיים במרכז ובירושלים מעוכבים

הגופים המוסדיים היו הגופים הפעילים ביותר בשוק המניות בשבוע החולף

המגמה התהפכה: כספים זורמים מחו״ל לישראל. אלה המספרים

יוני הפך לאחד החודשים החזקים בבורסת תל אביב, גם הודות להזזת כספי משקיעים מקרנות נאמנות המשקיעות במדד S&P 500 אל הבורסה המקומית ● לידר: "קשה לראות תפנית שלילית משמעותית או תיקון בשוק" ● במגדל מזהים הזדמנות במניות נדל"ן מסחרי ותקשורת

אילוסטרציה: Shutterstock

האם לקנות את הדולר בשפל? חשבו על זה שוב

"הציפייה שלנו היא שהשיפור הגיאופוליטי (בישראל), שכבר בא לידי ביטוי בשיפור התמחור בחלקים רבים משוק ההון, כמו בשוק המניות והאג"ח בארץ, יבוא לידי ביטוי גם בשקל ויתמוך בייסופו מול סל המטבעות", אומר קובי לוי, ראש דסק אסטרטגיית שווקים בבנק לאומי

נשיאת נציבות  האיחוד האירופי, אורסולה פון־דר־ליין ונשיא ארה''ב דונלד טראמפ / צילום: Reuters, Jonathan Raa, Fritz Nordengren

רגע האמת של אירופה: ביבשת מתלבטים איזו עסקת סחר לסגור עם ארה"ב

מסתמן שהדדליין להטלת מכסים הוארך ל־1 באוגוסט. על הפרק עומדים יחסי סחר בהיקף 1.6 טריליון דולר ● הדעות באירופה חלוקות בין תמיכה בהסכם מהיר לחשש מוויתורים ● האפשרויות המרכזיות: רכישת אנרגיה מסיבית מארה"ב לצד ״מכס מינימלי״ של 10% על סחורה אירופית

חן ומוטי ריכטר, זכייני פאפא ג'ונס ישראל / צילום: אלדד נמדר

מנכ"ל פאפא ג'ונס מתרחב להולנד וטוען: "וולט הורסים את תחום המסעדנות"

מוטי ריכטר, שמשמש כזכיין רשת הפיצות בארץ, יפעיל מעתה גם את 15 סניפיה בהולנד, עם תוכנית להגדיל אותם ל–50 סניפים תוך חמש שנים ● בארץ הוא מתכנן לוותר על משלוחי וולט ● תגובת וולט: "בזכות וולט ופלטפורמות דומות, לעסקים קטנים יש גישה ליכולות שבעבר היו זמינות רק לרשתות הגדולות כמו פאפא ג'ונס"

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

"יש אלפים כמוהו": המהנדס שעבד בכמה עבודות במקביל והסערה

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

חמשת הלוחמים שנפלו בקרב בצפון הרצועה / צילום: דובר צה''ל

הותר לפרסום: 5 לוחמים נהרגו בפעילות בבית חאנון

ארבעה הרוגים מגדוד נצח יהודה של חטיבת כפיר: סמ"ר מאיר שמעון עמר ז"ל, סמל משה נסים פרש ז"ל וסמ"ר נועם אהרון מסגדיאן, בני 20 מירושלים, וסמ"ר משה שמואל נול, בן 21 מבית שמש • ההרוג החמישי: רס"ל (במיל') בנימין אסולין, בן 28 מחיפה, מהחטיבה הצפונית של אוגדת עזה • זירת מטענים הופעלה על הכוח, מחבלים ירו על המחלצים • 14 פצועים באירוע, 2 מהם במצב קשה • 50 חטופים - 641 ימים בשביעדכונים שוטפים

גיא אלמוג / צילום: רמי זרנגר

מנהל ההשקעות שממליץ על שוק מניות מפתיע "עם דמיון לישראל"

גיא אלמוג, מנהל ייעוץ ההשקעות בבנק ירושלים, שהזהיר אשתקד מפני תחושה של אופוריה בשוק המניות המקומי, מעריך כי למרות העליות החדות שהתרחשו מאז השוק לא יקר מדי ● הוא ממליץ על מניות פיננסים, נדל"ן ואנרגיה בת"א, ומעריך שגם לוול סטריט יש עוד לאן לעלות

אורי יוניסי, בנק לאומי / צילום: כפיר סיון

ראש חטיבת המשכנתאות של לאומי, אורי יוניסי, פורש מהבנק

יוניסי היה אחראי למדינות המשכנתאות הדי אגרסיבית שנבלמה לאחרונה ● מי שצפוי להחליפו בתפקיד הוא ראש אגף השירות של לאומי מתן סמיש, שנבחר בשנה שעברה לנבחרת 40 הצעירים המבטיחים של גלובס

רחובות טהרן / צילום: Reuters, Morteza Nikoubazl

הקשיים של איראן בתחום הנפט והחשמל עשויים לזרז הסכם גרעין

הסכם גרעין חדש שיבטל עיצומים יעמיד את טהרן בפני ירידה במחיר הנפט, התפתחות שלילית מבחינתה, אבל זינוק ביצוא צפוי לפצות על כך ויותר ● בנוסף, למשטר יש צורך דחוף בסיוע אמריקאי בפרט ומערבי ככלל בשדרוג תשתיות