גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אפקט הטילים מאיראן: חוזי השכירות עומדים להשתנות דרמטית

אפקט ההדף של המלחמה אינו פוסח על ההסכמים המשפטיים שבין שוכרים למשכירים, ועורכי הדין כבר נערכים לנסח חוזי שכירות המותאמים לחוסר הוודאות הביטחוני ● מהו השינוי הדרמטי הצפוי בהגדרה של מלחמה כ"כוח עליון", האם ניתן יהיה להקפיא את תשלום שכר הדירה במתקפת הטילים הבאה, ולכמה זמן אפשר יהיה לחתום על חוזה שכירות לדירה חלופית

דירה שניזוקה מפגיעת טיל איראני / צילום: ap, Matt Rourke
דירה שניזוקה מפגיעת טיל איראני / צילום: ap, Matt Rourke

המכה הקשה שספג העורף הישראלי במלחמה עם איראן נותנת את אותותיה בשוק השכירות. שוכרי דירות רבים איבדו את ביתם עקב נזק שאינו מאפשר להמשיך ולהתגורר בנכס, ולמשכירים רבים אבד באחת מקור הכנסה משמעותי, אשר חלקם אף היו תלויים בו למחיה השוטפת.

כמענה מיידי, המדינה - באמצעות קרן הפיצויים של מס רכוש - מסייעת לשוכרים שנותרו ללא קורת גג בהשגת דיור חלופי או בקבלת סיוע כלכלי כדי שיוכלו לשלם דמי שכירות עבור נכס שמצאו בעצמם. המדינה גם מפצה על נזק שנגרם לתכולת הדירה שניזוקה.

בקרן הפיצויים של מס רכוש התקבלו כ-50 אלף תביעות בגין נזק שנגרם מירי טילים מאיראן, מתוכן קרוב ל-33 אלף כתוצאה מנזק למבנים. כ-18 אלף בני אדם פונו מבתיהם, מתוכם כ-12 אלף לבתי מלון וכ-6,000 לפתרונות שמצאו בכוחות עצמם, כולל במסגרת שכירות זמנית.

בתקופה הקרובה צפויים, על כן, שוכרים רבים לחפש דירות חדשות למגורים, בין שלתקופה ארעית - עד לסיום התיקון של דירתם שנפגעה - ובין שבאופן קבוע. משכירים, מצידם, צפויים להתמודד עם גל גואה של ביקושים לדירות בשכירות, לצד דרישות שטרם נראו מצד שוכרים להבטחת זכויותיהם במקרה של מלחמה. המציאות החדשה הזו צפויה להשפיע דרמטית על ההסכמים המשפטיים שבין שוכרים למשכירים.

"שינוי משמעותי בניסוח"

"צפוי שינוי משמעותי בניסוח חוזי שכירות", מעריכה עו"ד מורן דבש, מומחית לדיני נדל"ן ממשרד דבש בית הלוי. לדבריה, השינוי המרכזי צפוי בסעיפים המכונים כוח עליון (force majeure), ואשר מתייחסים למצב שבו החוזה אינו מחייב עוד את הצדדים בגלל אירוע חיצוני שלא ניתן היה לצפות. "סעיפי כוח עליון יקבלו עכשיו משנה תוקף ויורחבו לכלול מצבים של פינוי, נזקי מלחמה והרס תשתיות", אומרת דבש.

עד היום, מלחמות ואפילו מגפת הקורונה לא הוכרו לרוב על ידי בתי המשפט ככוח עליון המצדיק את שחרור הצדדים מהתחייבויותיהם. לדברי עו"ד אטי אברהמי, בעלת משרד המתמחה בנדל"ן, זה הולך להשתנות. "7 באוקטובר והקורונה לא מנעו ממרבית האוכלוסייה להמשיך לגור בדירות. המלחמה באיראן והנזק שבעקבות הטילים משנים כנראה את הסיפור, כי לראשונה נוצר נזק בלתי הפיך לרבים", היא מסבירה. לדבריה, טרם התקבלה החלטה בנושא, אבל בקרוב אנו עשויים להיות עדים להכרה באירועי המלחמה ככוח עליון - שינוי שלדעתה יהיה רלוונטי במיוחד לדירות בלי ממ"ד.

עו''ד מורן דבש / צילום: נדב בית הלוי

להשעות תשלומי שכירות

עו"ד ורד הלפרין, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד AYR - עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ, מסכימה כי השינוי בפתח. "כל סעיפי הכוח העליון למיניהם, שלעיתים היו כלליים או שנעדרו לגמרי מהחוזים, צפויים להערכתי לעבור מודיפיקציה". ההערכה שלה מתייחסת הן לחוזי שכירות למגורים והן לחוזי שכירות מסחרית - בשניהם יש בדרך כלל סעיף מפורש המחייב את השוכר להמשיך ולשלם את דמי השכירות, גם אם אינו משתמש בנכס. השינוי הצפוי נובע לדעתה מכך שהביטוחים האמורים לפצות את הבעלים או את השוכר על נזק שאינו מאפשר שימוש בנכס אינם חלים אם הנזק נגרם בפעולות איבה, אלא מפנים לתבוע את מס רכוש.

אז כיצד ייראו הסעיפים החדשים לגבי כוח עליון? הלפרין צופה כי הם יכללו מנגנונים שיאפשרו לשוכרים להשעות את תשלומי השכירות, או יעניקו להם אופציה להאריך את תקופת השכירות עבור התקופה שבה לא ניתן היה להשתמש בנכס. חידושים נוספים עשויים לכלול אפשרות לסיום מוקדם של החוזה ללא קנס, או מתן פיצוי עבור השקעות משמעותיות שביצע השוכר במבנה לפני שניזוק.

דבש צופה, כי הסעיפים החדשים בנושא כוח עליון יקבעו, כי אם הנכס המושכר אינו ראוי למגורים - החוזה לרוב יתבטל לאלתר. התוצאה: שוכרים עשויים להיות פטורים מתשלום דמי שכירות בזמן שיהיו מפונים. "אופציה נוספת היא זכות לעיכוב בתשלום שכר הדירה והקפאת החוזה עד שהנכס ישוקם", היא אומרת, כך שהשוכר יוכל לבקש להאריך את תקופת השכירות.

סעיף כוח עליון עשוי, מנגד, לשחרר את בעל הדירה מאחריותו לתיקון הנזקים - בניגוד למצב הקיים, שמחייב את הבעלים לתקן אותם. דבש סבורה, כי "אם מדובר בנזק מלחמתי, אולי אפשר יהיה להסתמך על חריג לגבי כוח עליון כדי להסיר אחריות ישירה". במצב כזה, היא מוסיפה, הממשלה עשויה להקים קרנות ייעודיות למימון התיקונים. קרנות כאלה עשויות גם לשלם פיצוי למשכירים בגין אובדן ההכנסה משכירות.

כשהשוכר נאלץ לפנות

שינוי נוסף בחוזי השכירות עשוי להתבטא בהסדרים לגבי מצב שבו השוכר נאלץ לפנות את הדירה. עו"ד שי שמש, שותף במשרד כהן שמש המתמחה בליטיגציה מסחרית, ממליץ להגדיר בחוזי השכירות של אחרי המלחמה האם הפינוי הוא זמני או קבוע, האם הוא נובע מהכרזה על המבנה כמסוכן או מהנחיות ההתגוננות של פיקוד העורף, והאם הזכויות בתקופת הפינוי יוסדרו בנספח ייעודי לחוזה השכירות.

נוסף על כך, שוכרים רבים שנאלצו לפנות את הדירה נאלצים כעת להתמודד עם הצורך לחתום על חוזה שכירות בדירה אירעית - וזאת מבלי לדעת כמה זמן הם צפויים להתגורר בה. שמש סבור, כי שוכרים עשויים לדרוש שהחוזה הזמני יבטיח שכירות לשלושה חודשים, עם זכות להאריך את התקופה בשלושה חודשים נוספים או יותר, על ידי מתן הודעה למשכיר עשרה ימים קודם לכן, ומבלי שהמשכיר יוכל להתנגד להארכה.

דבש מסכימה, כי מנגנון ההארכה במקרים של דירה זמנית צריך להיות גמיש, ובמידת הצורך על הכנסת להסדיר זאת בחקיקה. אברהמי סבורה, כי משך הזמן שבו ניתן יהיה לחתום על שכירות קצרת-טווח, והאפשרות להאריכה, יהיו תלויים בשאלה כמה זמן ייאלץ השוכר לגור מחוץ למבנה שנפגע, ועד כמה אותו מבנה ניתן לשיקום.

במוקדם או במאוחר, השינויים בחוזי השכירות עשויים לחייב גם מעורבות מצד ח"כים ורגולטורים. "המציאות מחייבת עדכון של חוקים הקשורים לחוזים כמו חוק השכירות והשאילה וחוק החוזים", אומרת דבש. זאת, כדי לתת מענה מקיף למצב החוזר ונשנה של חוסר ודאות ביטחוני.

הלפרין סבורה כי המפקח על הביטוח, עמית גל, יידרש אף הוא להתערב. לדבריה, תידרש בדיקה של פוליסות הביטוח הקיימות, "כדי להבטיח תיאום עם המדיניות של מס רכוש ולאפשר הרחבה של הכיסוי הביטוחי".

אפקט ההדף של המלחמה אינו פוסח אפוא על חוזי השכירות, ואלה עומדים למלא תפקיד מרכזי בטלטלה הפוקדת את ענף הנדל"ן כולו ביום שאחרי.

עוד כתבות

מטוס של לופטהנזה / צילום: יח''צ לופטהנזה

קבוצת התעופה הגדולה שחוזרת לטוס לישראל, הבשורה והכוכבית

ענקית התעופה לופטהנזה צפויה לחדש את טיסותיה לישראל ב-1 באוגוסט, אך תעשה זאת בצורה מדורגת

אילוסטרציה: Shutterstock

האם לקנות את הדולר בשפל? חשבו על זה שוב

"הציפייה שלנו היא שהשיפור הגיאופוליטי (בישראל), שכבר בא לידי ביטוי בשיפור התמחור בחלקים רבים משוק ההון, כמו בשוק המניות והאג"ח בארץ, יבוא לידי ביטוי גם בשקל ויתמוך בייסופו מול סל המטבעות", אומר קובי לוי, ראש דסק אסטרטגיית שווקים בבנק לאומי

הבורסה בפרנקפורט, גרמניה / צילום: Shutterstock

מגמה מעורבת באירופה; מגמה דומה בחוזים בארה"ב

דאקס עולה ב-0.4% ● החוזים העתידיים בארה"ב נסחרים במגמה מעורבת ● טראמפ הודיע על הטלת מכסים במדינות נוספות שייכנסו לתוקפם ב-1 לאוגוסט ● יוליוס בר: "החוק הגדול והיפה" של טראמפ משאיר את הגירעון ברמתו - והדולר עלול לשלם את המחיר ● וגם: המשקיעים בוול סטריט ממתינים לפתיחת עונת הדוחות

פלסטינים ברצועת עזה / צילום: ap, Abdel Kareem Hana

מקורות בחמאס: "ייתכן שיוכרז על הסכם ביום חמישי"

מקורות בחמאס לעיתון א-שרק אל-אווסט הסעודי: המשא ומתן העקיף המתקיים עם ישראל בדוחה "רציני יותר מהפעמים הקודמות" ● גורמים ישראלים שמעורים בפרטי המו"מ: יש התקדמות במגעים אבל מוקדם לדעת איך זה יסתיים ● "מבצע דגל שחור": 20 מטוסי קרב השתתפו במבצע בתימן הלילה, ותקפו באמצעות יותר מ-50 חימושים ● שעות לאחר התקיפה: 2 טילים שוגרו מתימן לשטח ישראל ● 50 חטופים - 640 ימים בשביעדכונים שוטפים

ציור שנוצר בעזרת chat GPT

כתב הגנה למשרדי פרסום בעידן ה–AI - בעקבות הטור של אמיר גיא

אם משרד פרסום הוא מה שהיה במשך עשרות שנים - שותף אסטרטגי, צומת שבו מרוכזת הבנת שוק, חדשנות מותגית ויכולת לראות את התמונה כולה - יש מצב שנמשיך לראות אותו עוד הרבה שנים ● רגע לפני שקוברים את המקצוע, הנה כמה דברים שבינה מלאכותית פשוט לא יכולה לעשות, נכון לעכשיו

צילום: ap, Alex Brandon

הסכם הפסקת אש, המו"מ עם איראן והרחבת הסכמי אברהם: נתניהו וטראמפ נפגשו בבית הלבן

טראמפ אמר בארוחת הערב עם נתניהו: "אני נשיא שעוצר מלחמות" • נתניהו: "אני חושב שנגיע לשלום עם כול שכנינו במזה"ת עם מנהיגותו של טראמפ" • ראש הממשלה הגיש לטראמפ מכתב המלצה לקבלת פרס נובל לשלום • על המו"מ עם איראן אמר הנשיא: "הם רוצים לדבר, נעשה הכול כדי שתישאר ללא גרעין" • טראמפ: "לא חושב שיש עיכוב בשיחות המשא ומתן להפסקת אש בין ישראל לחמאס"

רשויות הצפון מתחרות על קמפוס הענק של אנבידיה / צילום: מועצה אזורית חוף הכרמל, יח''צ

לפחות חמישה אזורי תעשייה בצפון יתחרו על השקעת הענק של אנבידיה

אנבידיה הצהירה על כוונתה לשלש את היקף הנדל"ן שהיא מחזיקה בישראל בהשקעה של כ־2 מיליארד שקל, ולבנות קמפוס ענק בקרבת משרדיה ביקנעם ● רשויות מקומיות באזור הצפון כבר מציעות קרקעות בשטחן - מעפולה עד חיפה ● ההערכה: הפרויקט יכלול מעבדות שיאפשרו לפתח את שבבי התקשורת העתידיים של החברה - מנוע צמיחה מרכזי שלה

הזמר עומר אדם (במרכז) עם המנכ''ל משה לארי ומנהל החטיבה העסקית אופיר מורד / צילום: באדיבות מזרחי טפחות

מלאומי למזרחי טפחות: עומר אדם באירוע של הבנק המתחרה

הזמר עומר אדם הופיע באירוע של בנק מזרחי טפחות  - לאחר שרק לאחרונה, כיכב דווקא בפרסומת של המתחרה בנק לאומי ● ה-SUV החדש של מותג הרכב הסיני Zeekr הושק במתחם ה-VIP של אצטדיון בלומפילד ● וגם: דלויט ישראל מגייסת עובדים למשרות בתחום ה-AI ● אירועים ומינויים

השותפים בקרן רד דוט קפיטל (מימין למעלה: אטד פלד, יניב שטרן, ברק סלומון, מימין למטה: דניאל ארדון ברץ, יורם אורון) / צילום: עומר הכהן

אחרי מכירת פאראגון: זו הקרן שמגייסת 320 מיליון דולר

קרן ההון סיכון הישראלית רד דוט, אותה הקימו הקימו יורם אורון ויניב שטרן ומאחוריה מספר אקזיטים בולטים, מגייסת קרן שלישית להשקעות בחברות בוגרות ● על פי הערכת גלובס, הקרן הראשונה של רד דוט שהיקפה כ-150 מיליון דולר, החזירה למשקיעים המוגבלים בקרן פי 5 על ההשקעה

שוק ההון והשקעות / צילום: Shutterstock

צניחת הדולר הפכה את ההשקעה הסולידית למלכודת

משקיעים שביקשו מקלט סולידי מהרפורמה המשפטית והמלחמה בדמות אג"ח ארה"ב, ספגו בשנה האחרונה הפסדים ניכרים ● יניב פגוט, סמנכ"ל בבורסה: "הכסף מהאפיקים האלה מתחיל לצאת החוצה כי המשקיעים נשברים. אתה מאבד שם בבת אחת תשואה של שנה ויותר"

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: עודד קרני

הלחצים על הנגיד ובית ההשקעות שמעריך: "הריבית עשויה היום"

בנק ישראל צפוי לפרסם את החלטת הריבית היום (ב'), שצפויה על פי רוב הכלכלנים להישאר על רמה של 4.5% ● עם זאת, בלידר שוקי הון מעריכים שהסיכוי שנראה כבר הפחתה היום עומדת על 65%

המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי. צילומים: שלומי יוסף, איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

הבנקים רוצים לחלק יותר דיבידנד ושני בעלי שליטה ייהנו מכך במיוחד

עם עודפי הון של 27 מיליארד שקל, הבנקים מעוניינים שבנק ישראל יעלה את שיעור הדיבידנד המשולם לבעלי המניות מדי רבעון מ־40% ל־50% ● מהם הנימוקים בעד ונגד המהלך, מהי עמדת המפקח על הבנקים והאם ומתי הוא ייצא לפועל?

סיאול, דרום קוריאה. בפתיחת המסחר באסיה הבוקר נרשמו עליות קלות / צילום: Shutterstock, yun jung chao

טראמפ שוב עולה למתקפה, ושתי ידידות קרובות של אמריקה במוקד

שעון החול לפקיעת האולטימטום שהציב נשיא ארה"ב מתקתק, ובינתיים הושגו הסכמות סחר רק עם בריטניה ווייטנאם ● אתמול שיגר טראמפ מכתבים ל-14 מדינות והודיע להן כי החל מאוגוסט יתמודדו עם מכסי יבוא גבוהים ● מי השתיים שייפגעו במיוחד?

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: באדיבות עיריית קריית אונו

הרוב קובע, גם כשהבניין שלכם נהרס מטיל. וזה לא תמיד כל כך פשוט

השאלה הגדולה העומדת בפני דיירים שהבית המשותף בו הם מתגוררים נפגע היא האם קיים רוב לשיקום הבניין ● אם כן - המחוקק מעודד זאת ● במידה ואין הסכמה שכזו - יכול להתבטל רישום הזכויות הפרטניות והדיירים הופכים לשותפים במקרקעין ללא זיקה לחלק מסויים בשטח ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד

הגופים המוסדיים היו הגופים הפעילים ביותר בשוק המניות בשבוע החולף

המגמה התהפכה: כספים זורמים מחו״ל לישראל. אלה המספרים

יוני הפך לאחד החודשים החזקים בבורסת תל אביב, גם הודות להזזת כספי משקיעים מקרנות נאמנות המשקיעות במדד S&P 500 אל הבורסה המקומית ● לידר: "קשה לראות תפנית שלילית משמעותית או תיקון בשוק" ● במגדל מזהים הזדמנות במניות נדל"ן מסחרי ותקשורת

תל אביב / צילום: Shutterstock

פס"ד דרמטי מציע גישה חדשה לחישוב היטל השבחה בפינוי־בינוי, שתעלה הרבה כסף ליזמים

פסק דינו של השופט גלעד הס מציג נוסחה לחישוב היטל השבחה בפרויקטים של פינוי־בינוי, שמעלה את שווי המצב החדש של הנכס ● המשמעות היא תוספת עלות מהותית ליזם, שעלולה לפגוע בהיתכנות הכלכלית של פרויקטים מהסוג הזה

מטה סוכנות הדירוג מודי'ס / צילום: Shutterstock, Andrius Zemaitis

מודי'ס מותירה את הדירוג של ישראל ללא שינוי ושולחת אזהרה

דירוג האשראי שמעניקה מודי'ס לישראל נותר ברמה של Baa1 - וגם התחזית נותרה שלילית ● לצד מחמאות על חוזקות הכלכלה המקומית, במודי'ס מזהירים מפני חידוש אפשרי של העימות מול איראן וצופים עלייה חדה ביחס החוב של המדינה

גיא אלמוג / צילום: רמי זרנגר

מנהל ההשקעות שממליץ על שוק מניות מפתיע "עם דמיון לישראל"

גיא אלמוג, מנהל ייעוץ ההשקעות בבנק ירושלים, שהזהיר אשתקד מפני תחושה של אופוריה בשוק המניות המקומי, מעריך כי למרות העליות החדות שהתרחשו מאז השוק לא יקר מדי ● הוא ממליץ על מניות פיננסים, נדל"ן ואנרגיה בת"א, ומעריך שגם לוול סטריט יש עוד לאן לעלות

שוק ההון והשקעות / צילום: Shutterstock

הספקולציות חוגגות כאילו אנחנו ב-2021: שובן של מניות המם וה־YOLO

הראלי הנוכחי בוול סטריט הציף מגמה שמזכירה נשכחות: מניות של חברות לא רווחיות הניבו מתחילת אפריל ביצועים עדיפים גם ביחס למניות רווחיות ואיכותיות ולמדדים מרכזיים ● בין אלה בולטות חברות מכירת והשכרת רכב ● מה מוביל לכך ואיך הטרנד צפוי להסתיים הפעם

ישי דוידי, מראשי קרן פימי / צילום: יונתן בלום

מעצמה ביטחונית: המניות שהציפו לפימי רווחים של כ־3 מיליארד שקל

בפחות משנה מימשה קרן ההשקעות מניות בחמש חברות תעשייה ביטחוניות שבשליטתה תמורת מיליארד שקל וברווחים עצומים ● איתות למשקיעים? הקרן נותרה עם החזקה משמעותית בחברות