ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל / צילום: תמר מצפי
מלחמה בת מספר שנים בין רשות מקרקעי ישראל לבין לשכת שמאי המקרקעין, אודות שימוש במערכות בינה מלאכותית לקביעת מחירי קרקעות, מגיעה לפרק חדש. זאת, שעה שלשכת השמאים שלחה מכתב למנכ"ל רמ"י, ינקי קוינט, באמצעות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לשעבר, ארז קמיניץ, שבו היא מביעה "חשש כבד" מכך שהרחבת השימוש במערכת הבינה המלאכותית לצורך קביעת שווי קרקעות בעסקאות שונות "לוקה בכשלים משפטיים". קוינט טען בתגובה כי מערכות הבינה המלאכותית שבהן משתמשת הרשות אינן מחליפות שיקול-דעת מקצועי ואנושי, וכי רמ"י עושה בהן שימוש באחריות.
● העיר שמובילה את טבלת מכירת הדירות החדשות ומסמלת את המשבר בשוק הנדל"ן
● מיני פנטהאוז ב-26 מיליון שקל, שכונה יוקרתית בלי ממ"ד. איך זה עובד ומה מקבלים במקום?
כאמור, מדובר במלחמה בת כמה שנים, שהחלה עוד בימיו של עדיאל שמרון, מנכ"ל רמ"י הקודם, שהחל לחפש אפשרויות להאיץ הליכי שיווק קרקעות, בין היתר באמצעות של מערכות ממוחשבות שיחליפו שמאי מקרקעין, או לפחות ישמשו לעזר. זאת, משום שהשמאים מטעם הרשות פועלים באיטיות ותורמים לעיכובים בשיווקי הקרקעות.
בימיו של שמרון החלו לבדוק אפשרויות לאיתור מערכות ממוחשבות, אך ההתקדמות המשמעותית בנושא זה נרשמה בשנים האחרונות, תחת ניהולו של המנכ"ל הנוכחי ינקי קוינט. לפני כשנתיים החלה הרשות לעשות שימוש במערכת AI לצורך קביעת ערכי קרקע, באופן שכונה ברשות "ערך ממוכן". המערכת אושרה על-ידי השמאי הממשלתי, החשב הכללי באוצר ועל-ידי רמ"י ונקבע לתקופה של הרצה בת שנה, כשאגף השמאות ברשות ערך בדיקה מדגמית על המסקנות אליהן הגיעה הבינה המלאכותית.
סוגי העסקאות שנקבעו לשימוש ב-AI בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל היו תוספות בנייה, דמי חכירה שנתיים והיוון דמי חכירה שנתיים בבנייה צמודת קרקע, היוון והעברת זכויות בבנייה רוויה ועוד.
לאחר שנתיים של השימוש ב-AI, ברמ"י היו ככל הנראה מרוצים מהביצועים של הבינה המלאכותית, והחליטו להרחיב את השימוש ב-AI גם למכרזים פומביים לבנייה נמוכה, למגרשים המשווקים לבנייה עצמית ולעסקאות פיצול מגרשים לבנייה נמוכה.
לשכת השמאים: הטיות אלגוריתמיות וכשלים נוספים
על-פי המכתב של לשכת השמאים, הסתמכות בלעדית על מערכות בינה מלאכותית עלולה לעקוף את הוראות החוק ולפגוע בשמאי המקרקעין.
במכתב מפורטים מספר כשלים אפשריים בעבודה מול בינה מלאכותית, בהן מודל פנימי שמפתחת הבינה לייצור נוסחאות שווי, שלא ניתן לחלץ אותו ושמבוסס על נתוני עבר, אך מתקשה לחזות שינויים שנובעים משינוי מגמות כלכליות. עניין זה הופך את חישובי השווי ללא שקופים ומקשה על היכולת לערער עליהם. מה שמקבלים בסוף התהליך הוא ערך ללא כל הסבר או פירוט.
עוד טוענים השמאים כי ה-AI עלולה להיקלע להטיות אלגוריתמיות ולטעויות שייגרמו כתוצאה מאי-מעורבות של שיקול-דעת אנושי. "נכון להיום לא קיים כל גורם אליו ניתן לפנות במקרה של טעויות, שכן כאמור אין בידי המתקשר זכות לערער על הערך הממוכן, אלא הוא ניצב בפני הברירה הקשה שבין להכיל את הטעות שנעשתה לגביו לבין לבקש שומה פרטנית, אשר עשויה לערוך זמן ואף במקרים מסוימים לסכל את העסקה", נכתב במכתב של לשכת השמאים.
בלשכת השמאים טוענים כי החלטות המועצה והנהלת רמ"י בנוגע לשימוש ב-AI בבדיקת ערכי קרקע לוקות בכשלים משפטיים משעותיים ואינן תואמות למסמך עקרונות שפורסם על-ידי משרד המשפטים בנדון.
בלשכה ממליצים לרמ"י לפרסם את אופי השימוש במערכות הבינה המלאכותית, כולל בסוגי המודלים של חישובי המחירים, לגבש נהלי עבודה ברורים לכך שהמערכות הללו ישמשו כלי עזר בלבד, ולבצע הערכות סיכונים תקופתיות לשימוש במערכות אלה.
לשכת השמאים גם קוראת לערוך דיון משותף בנושא בהשתתפות חבריה, רמ"י, משרד המשפטים, רשות החדשנות ומשרד המדע, על-מנת לגבש מדיניות לשימוש "מאוזן ואחראי" לדבריה בתחום שמאות המקרקעין.
רמ"י: "לשכת השמאים נגד הקידמה"
רמ"י הוציאה תגובה בצורה של הודעה לעיתונות הנושאת את הכותרת "לשכת השמאים נגד הקידמה והשימוש במערכות AI של רשות מקרקעי ישראל". בהודעה נכתב כי "מאז הוכנסו לשימוש מערכות הבינה המלאכותית לרשות מקרקעי ישראל, קוצרו משמעותית זמני הטיפול בשומות שהיו אורכים חודשים ארוכים... מדובר במערכת מתקדמת שמטרתה קיצור הליכים ומניעת העיכובים הנגרמים באמצעות שומות פרטניות.
"המערכת נבחנה במשך שנתיים. הערכים והמאפיינים מתעדכנים על בסיס שוטף. לאחרונה הרחיבה הרשות את השימוש במערכת זו לטיפול בעסקאות מקרקעין בעקבות החלטת מועצת מקרקעי ישראל".
קוינט מסר בתגובה למכתב השמאים כי "רשות מקרקעי ישראל רואה בבינה מלאכותית כלי חדשני בעל פוטנציאל משמעותי לשיפור השירות לציבור וייעול תהליכי עבודה, ובפרט בתחומים כמו הערכות שווי קרקע ומידע נדל"ני, ועושה שימוש בכלי זה מזה זמן רב בכלל פעילויות הרשות - הן בתחום השירות, הן בתחום האכיפה וזיהוי הפלישות והן בתחום השירות. עם זאת, הרשות מודעת היטב לאתגרים ולרגישויות הכרוכים בשימוש בטכנולוגיות אלה, ופועלת על-פי כללי הזהירות המחמירים ביותר.
"המערכות המיושמות ברמ"י אינן מחליפות את שיקול-הדעת המקצועי האנושי, אלא מהוות כלי עזר בלבד, תוך שמירה על עקרונות השקיפות והבקרה האנושית. כל שימוש בבינה מלאכותית מלווה בבדיקות שוטפות, בהערכות סיכונים ובעמידה בעקרונות המדיניות שקבעו משרדי הממשלה. רמ"י תמשיך לקדם חדשנות באופן אחראי, תוך איזון מיטבי בין קידמה טכנולוגית לבין הגנה על זכויות הציבור".
בלשכת השמאים הביעו הפתעה ממה שהם מכנים "התגובה התוקפנית" של קוינט ומסרו בתגובה כי "הצענו במכתב להקים צוות משותף לרמ"י וללשכה שיבחן את הדברים ויוכל להבטיח שהשימוש ב-AI יהיה מקצועי ויעבור בקרה של שמאי מקרקעין מקצועיים. כולנו מקווים שדווקא בתקופה זו, שבה עם ישראל משווע לאחדות, ישכילו גם הבכירים ברשות מקרקעי ישראל לאמץ את העמדה ולעבוד בצורה משותפת ונכונה שתועיל ותסייע לכל הציבור".