בניין שנפגע מטיל איראני בחיפה / צילום: ap, Baz Ratner
מלחמת ישראל־איראן דחפה את מדדי הבנייה והנדל"ן אל צמרת טבלת התשואות של המדדים הענפיים בבורסה המקומית בשבועות האחרונים. כך, תוך שמונת ימי מסחר בלבד, במהלך המערכה מול איראן, מניות שני הסקטורים - הנדל"ן והבנייה - עלו ביותר מ־20%, והראלי שלהן המשיך גם לאחר הפסקת האש.
● מור הפך למנהל הגמל השלישי בגודלו, גוברת יציאת הכספים מאלטשולר שחם
● בדרך לתספורת בקרן הנדל"ן שקרסה: מחלוקת לגבי הפטור מתביעות למנהליה
הזינוק במניות ענף הבנייה היה כה חד, שלרגע היה נדמה שהמשקיעים שכחו שמדובר בשני סקטורים שנחשבו לחבוטים עד פריצת המלחמה מול איראן, והניבו תשואות עגומות מתחילת השנה. כך, בזמן שמדד ת"א 35 עלה מתחילת 2025 ועד תחילת המלחמה ב־12.5%, מדדי הבנייה והנדל"ן ירדו ב־7.8% וב־15% בהתאמה באותה תקופה. מדדי הביטוח והבנקים, לדוגמה, עלו ב־33% ו־27% בהתאמה מתחילת השנה, עד לפרוץ המלחמה.
גם מניות ספקיות מוצרי בנייה, שנחשבו לסקטורים שהכי נפגעו במלחמת חרבות ברזל, נהנו מראלי משמעותי בימי המלחמה מול איראן. קליל (המייצרת חלונות ותריסים) עלתה בכ־40% בשמונת ימי המסחר שבהם התקיימה המלחמה, אינרום (המייצרת מוצרים לגמר בנייה) עלתה ב־23%, חמת (המייצרת ברזים ומוצרים לחדר האמבטיה) עלתה ב־20% ורב־בריח (דלתות ומוצרי נעילה) הוסיפה לערכה כ־23%.
החברות הללו ואחרות מצאו עצמן מתמודדות עם זינוק אדיר בביקושים הן מצד קבלנים הן מצד תושבים פרטיים שבתיהם נפגעו. מנתונים של איגוד לשכות המסחר עולה כי הביקושים לחומרי גלם עלו בחדות בתקופת המלחמה. הדרישה לאלומיניום למשל עלתה בכ-20% מסך הביקוש השנתי, בשבוע הראשון של המלחמה. גם זכוכיות, דלתות ממ"ד, מערכות אינסטלציה וגבס - הפכו למוצרים מבוקשים.
על פי רשות המסים, מתחילת מלחמת "עם כלביא" התקבלו ברשות כ־42 אלף תביעות מבנה מ־34 אלף תביעות נזק. על פי הערכות, כל טיל שנפל הוביל לכ־4,000 תביעות. לא בכדי, ברשות המסים הגדירו את ההרס כ"מגה אירוע", וציינו כי לשם השוואה, בכל השנתיים האחרונות מה־7 באוקטובר התקבלו בסך־הכול 75 אלף תביעות.
יצאנו לבדוק: איך נראו הימים הראשונים במלחמת איראן־ישראל בקרב חברות המוצרים הנלווים לנדל"ן, אילו אתגרים תפעוליים ולוגיסטיים נחשפו? האם החברות היו ערוכות לתרחיש קיצון המביא עמו גל ביקושים, והאם העלייה במניות הענף בזמן המלחמה העידה על שינוי עמוק וארוך טווח במניות חברות הבנייה המקומיות?
"הקמנו חמ"ל חירום"
אחת החברות שעבדה מסביב לשעון במלחמת 12 הימים היא רב־בריח, שנדרשה להיערך במהירות לשינוי הדרמטי בצבר ההזמנות.
לדברי מאיה דונרשטיין־יתיר, סמנכ"לית השיווק של החברה, הלחימה מול איראן לוותה בגל פניות מצד אזרחים מבולבלים שחיפשו מענה ונזקקו לפתרונות מהירים - לעיתים בתוך שעות ספורות. "המצב היה מורכב במיוחד", היא אומרת. "בדומה למה שראינו אחרי השבעה באוקטובר, גם במלחמת איראן־ישראל ראינו קפיצה מיידית בביקושים לדלתות ממוגנות, לדלתות ביטחון ולמוצרי הגנה נוספים. מדובר באלפי נכסים - החל מבתים שנהרסו כליל, דרך דירות שניזוקו באופן חלקי ודלתות שנעקרו ממקומן, ועד מבנים שלמים שממתינים להריסה ולשיקום מהיסוד. אלה דרשו פתרונות זמינים, מהירים ומדויקים, ואנחנו נדרשו לתת מענה כמה שיותר מהיר".
דונרשטיין־יתיר מסבירה כי ניסיון העבר סייע לרב־בריח ליישם נהלים מתאימים לשעת חירום. גם הפעם, המערכת הארגונית כולה גויסה לתגובה מהירה, החל מהייצור והלוגיסטיקה ועד מוקדי השירות והתמיכה הטכנית.
לדבריה, הביקוש לא הגיע רק מדירות שנפגעו. "גם מעגל שני ושלישי של פגיעות יצר צורך במענה. כוחות הצלה פרצו דלתות כדי לאתר לכודים - ואחר כך נדרש תיקון. אנשים חיפשו פתרון זמני לנעילה או להחלפה של דלתות, כך שהיה מדובר בביקוש שדורש מענה מהיר ויעיל".
על מנת להתמודד עם צבר ההזמנות הגבוה, רב־בריח הקימה חמ"ל שירות ייעודי בצריפין, שקיבל פניות רבות באמצעים שונים - דרך רשתות חברתיות, טלפונים ואתר האינטרנט. "הצוות שלנו סינן את הפניות כדי לבדוק אם מדובר במוצרים של רב־בריח, מה שמאפשר לנו לתת שירות ישיר, לעומת פניות של אזרחים בעלי מוצרי מיגון שלא שייכים לחברה", אומרת דונרשטיין־יתיר. עוד היא מציינת כי "לאזרחים רבים לא היה מושג איך לפעול, ואנחנו הדרכנו, סייענו או הפנינו לגורמים המתאימים במקרה הצורך".
נוסף לכך, החברה הקימה אזור תוכן ייעודי באתר האינטרנט שלה תחת הכותרת "מרחב מוגן", "שם הדגמנו כיצד לבדוק תקינות של דלת ממ"ד, איך לסגור חלון בצורה נכונה, ואפילו איך לדעת אם דלת מתאימה למשקוף הקיים, צורך שנבע מלא מעט מקרים של דלתות ממ"ד ששכבו במחסן והיו צריכות התקנה מיידית", אומרת דונרשטיין־יתיר.
איגום נפגעים מאותו אזור
גם צורי דבוש, יו"ר הדירקטוריון ובעל השליטה ביצרנית החלונות ומוצרי האלומיניום קליל תעשיות, מתאר את ההיערכות המהירה שנדרשה מהחברה עם פרוץ המלחמה. לדבריו, החברה הקימה חמ"ל מיוחד לטיפול במקרים דחופים בשיתוף פעולה עם ארגון "מרכזים לצדק חברתי" ונציגים של הרשויות המקומיות יחד עם חברי מועצה, במטרה לתת מענה מהיר לאזרחים שהחלונות שלהם נפגעו כתוצאה מנזקי מלחמה.
בדומה לדונרשטיין־יתיר, גם דבוש מסביר כי מתקפת ה־7 באוקטובר הובילה את החברה להיערך למצבי חירום. "קליל הייתה מוכנה מבחינת מלאים וסחורה - אך האתגר הגדול היה טמון דווקא בתחום ההתקנה", מסביר דבוש. "קיבלנו הרבה פניות בנוגע לנזקים נקודתיים - שני חלונות שבורים פה, מסגרת עקומה שם - וזה יצר בעיה תפעולית מורכבת. מתקין לא יכול להקדיש יום עבודה שלם כדי להחליף חלון אחד. העלות הלוגיסטית והזמן מושקעים בתיקונים קטנים דומה לפרויקטים גדולים - וזה הופך את השירות לבלתי משתלם, הן ללקוח והן למתקין".
נוכח המצב, קליל יזמה מודל של איגום נפגעים - פנייה מרוכזת של מספר לקוחות מאותו אזור, שמאפשרת למתקינים לעבוד ברצף ולהפחית עלויות. "גם אם הסחורה מוכנה והפיצוי ממס רכוש אושר - אין מי שיבצע את העבודה. ובמקרים של פגיעות קטנות, דווקא שם הכי קשה לטפל. כשמדובר בשיקום רחב - המדינה יודעת להפעיל מנגנונים", אומר דבוש.
"מחסור בעובדים בענף"
דבוש מתייחס לאחת הבעיות המרכזיות בענף הבנייה שסובל ממחסור חמור בכוח־אדם מזה כשנתיים, שנוצר בעקבות הסגרים הביטחוניים שהוטלו לאחר ה־7 באוקטובר. הסגר יצר אפקט דומינו שהיכה בעוצמה גם בחברות שמספקות מוצרים לענף, לאור העיכוב במסירת הפרויקטים שהוביל לעצירה בהזמנות.
בכירי התעשיות הנלוות לענף הבנייה מדגישים את השיתוק המתמשך באתרי הבנייה, על רקע היעדר עשרות אלפי עובדים פלסטינים, שמביא לירידה ישירה ועקבית בביקוש למוצריהם. רובם מציינים כי גל הביקושים שהביאה עמה מלחמת ישראל־איראן הינו אירוע נקודתי, והוא לא זה שיפתור את הבעיה ממנה סובל הענף.
הם מבהירים כי אף שהמלחמה עם איראן הובילה לעלייה רגעית בהזמנות - בעיקר מאזורים שנפגעו ישירות - מדובר באפיזודה חולפת שאינה משנה את תמונת המצב הכוללת. "גל הביקושים שנוצר בעקבות ההרס אינו אלא פעימה קצרה וחסרת השפעה מהותית", אומרים בענף. "הבעיה האמיתית היא ההאטה ארוכת הטווח, שקורית כי פשוט אין מי שיבנה".
אחת הדוגמאות לכך עולה מהסקירה החודשית שפרסם אגף הכלכלן הראשי באוצר אודות שוק הנדל"ן למגורים, משם עולה כי חודש מאי היה אחד מהחודשים הדלים ביותר במכירות דירות ב־25 השנים האחרונות.
התעשיינים מדגישים כי גם ההסתמכות על עובדים זרים אינה מספקת מענה מהיר או מספק. לדבריהם, ההליך הבירוקרטי לאישור והכשרת עובדים מחו"ל ממושך ובלתי יעיל, ובפועל רק אחוז קטן מהביקוש מאויש.
ניר גולן, משנה למנכ"ל חברת חמת, מסביר כי המחסור בכוח־אדם מורגש לא רק בקרב פועלי הבניין אלא בכל הענף. "כיום לא ניתן להשיג עובדים ישראלים לעבודות כפיים. וגם העובדים הזרים שהמדינה כביכול מקצה אינם פותרים את הבעיה כי הבירוקרטיה לוקחת הרבה זמן. גם אם האישור מתקבל, סך העובדים הזרים שכל חברה מקבלת מאוד קטן", מסביר גולן.
הוא מתייחס גם לעלות הגבוהה בהרבה של העסקת עובדים זרים: על פי הערכות, בעוד שעובד פלסטינאי היה עולה כ־800 שקל ליום עבודה, עובר זר עולה כ־1,800 שקל, יותר מפי שניים.
לבסוף הוא מוסיף כי "חשוב להבין כי גם אם צבר ההזמנות פתאום קופץ, לא יהיה מי שיעמוד בביקושים האלה, והדבר יוביל גם להתייקרות בכלל הענף, וגם ככה המשק סובל מיוקר מחייה".
הריצה למניות הנדל"ן
הזינוק הדו־ספרתי במניות הבנייה והנדל"ן טמון בשתי סיבות מרכזיות. הראשונה קשורה בהערכות כי שיקום הבניינים שנהרסו במלחמה והעלייה בביקוש לממ"דים יתמוך בהכנסות חברות הענף כולו - ויתגלגלו עד לחברות העוסקות בגמר הבנייה. הסיבה השנייה טמונה בהערכות המשקיעים כי הצלחת מבצע "עם כלביא" תזרז את הפחתות הריבית, מה שצפוי לתמוך בקיטון בהוצאות המימון של החברות מהתחום ובעלייה בביקוש למשכנתאות.
אך למרות הערכות האופטימיות, ישנם קולות בשוק שתוהים אם הריצה למניות בתחום הייתה מהירה מדי.
מתן שטרית, הכלכלן הראשי של הפניקס, מסביר כי להערכתו "השוק אמנם מתמחר תרחיש של התאוששות עתידית בביקושים, אך בפועל סביבת הריבית עדיין גבוהה ביחס לעבר, ויתרה מכך - יכולת רכישת הדירה בישראל נמצאת כיום באחת הרמות הנמוכות ביותר בהיסטוריה.
"לכן, כל עוד מחירי הדירות לא ירדו, איננו צופים התאוששות בצד הביקוש - ובוודאי שלא התאוששות מהירה. ואם למדנו משהו מהמבצע של גינדי בשדה דב - זה שהביקוש חי ובועט, אבל רק כשהמחיר מתיישר. כשהמחיר נחתך - הקונים עמדו בתור".
לצד זאת, שטרית סבור כי חלק מהזינוק החד שראינו במניות חברות הנדל"ן במלחמה מול איראן היה טמון בתמחור הנוח יותר של הסקטורים שהיווה קרקע פורייה לעליות חזקות
לדבריו, "ברגע שפרמיית הסיכון של ישראל החלה לרדת, זרם משקיעים זרים החל לזרום לבורסה המקומית". להערכתו, ייתכן שמבחינת חלק מהמשקיעים, מדובר לא רק על פוטנציאל עתידי - אלא גם על תיקון של פערי תמחור מול יתר השוק.
"סיום המלחמה תומחר"
בשבועות הקרובים תיפתח עונת הדוחות לרבעון השני של השנה, והתוצאות הכספיות יוכלו לתת למשקיעים אינדיקציה ראשונית לפחות, להשפעה של המערכה מול איראן על תוצאות החברות מהענף
נזכיר שרק ברבעון הראשון של שנת 2025, התוצאות הכספיות של חברות התעשייה הנלוות לנדל"ן הציגו שיפור מסוים בהשוואה לשנת 2024, על רקע הצורך בשיפוץ נרחב של מבנים בצפון ובדרום.
כך למשל, רב־בריח, בשליטתו ובניהולו של שמואל דונרשטיין, חזרה לרשום בשורה התחתונה רווח נקי של 1.3 מיליון שקל מול הפסד של 8.2 מיליון שקל ברבעון המקביל ב־2024.
גם חברת אינרום, המפעילה באמצעות החברה־הבת, נירלט, מפעל לייצור צבעים בקיבוץ ניר עוז ופועלת גם באמצעות חברת איטונג שמספקת חומרי גלם לבנייה, מוצרי גמר לבנייה (מיסטר פיקס) ומערכות אינסטלציה, הציגה גידול ברווח הנקי ברבעון הראשון של 2025, שעלה ל־37.4 מיליון שקל, כאשר בדוחות החברה צוין כי נרשם גידול במכירות בכלל המגזרים נוכח התמתנות השפעות המלחמה.
בקליל, ההכנסות גדלו כמעט ב־30% בהשוואה לרבעון הראשון של 2024, אך הרווח הנקי ירד בהשוואה לאותה תקופה, מ־3.1 מיליון שקל, ל־2.2 מיליון שקל, בשל עלייה בהוצאות המימון.
כששאלנו את דבוש אם הזינוק במניות ספקיות מוצרי בנייה משקף שיפור עתידי שהענף צפוי להציג, הוא השיב בשלילה. לדבריו, "מניות ענף הבנייה והתעשיות הנלוות אליו עלו באותם קצבים בשמונת ימי המסחר בזמן מלחמת ישראל־איראן. לדעתי הסיבה לכך קשורה בכך שהשוק תמחר את סיום המלחמה. ראינו את זה גם אחרי מתקפת הביפרים של החיזבאללה, אז גם המניות מהענף קפצו. אך אחרי זמן מה כשהבינו שהמלחמה בעזה עוד נמשכת, והיקף השיקום בצפון ובדרום, שמסתכם בכמה אלפי יחידות דיור, עוד ייקח זמן".
עוד ציין דבוש כי להערכתו, אם השקט הביטחוני בישראל אכן יחזיק, העליות יצליחו להחזיק מים, "אבל צריך לזכור שבעיית המחסור בעובדים בענף עדיין לא נפתרה, ככה שגם אם הביקושים יקפצו, לא בטוח שיהיה מי שיעשה את העבודה", סיכם.