נתון בשבוע / איור: גיל ג'יבלי
צחי ארצי, ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי, מסביר את הנתון השבועי
אדם שיפרוס לפניו את כל הנתונים העדכניים ביותר, יגיע ככל הנראה למסקנה ששוק הדיור הישראלי ב־2025 השתגע. ייתכן שמעולם לא הציג הענף מספרים סותרים כל כך ומגמות שונות כל כך בו־זמנית, אשר מעל לכול ממחישים דבר אחד: הענף נמצא בבלבול מתמשך. השאלה היא לאן הולכים מכאן, ובמילים אחרות: מה הכיוון שאליו צועד שוק הדיור הישראלי?
● נתון בשבוע | השקל חותך את התשואות של הישראלים בשווקים חו"ל. האם כדאי להתמגן מפניו?
תנודתיות גבוהה
עד כמה עמוק הבלבול? שלושה גרפים שמציג אגף הכלכלה בבנק לאומי ממחישים זאת היטב: מצד אחד, התחלות בנייה שנותרות ברמה גבוהה יחסית, באופן רצוף ממחצית שנת 2022, עם קצב של כ־18 אלף יח"ד בכל רבעון; מצד שני, גמר בנייה שהולך ופוחת - כלומר פחות ופחות דירות שבנייתן מסתיימת ומוכנות לאכלוס; מצד שלישי, תנודתיות גדולה בהיקפי המכירות, בעיקר של דירות חדשות, לאורך השנתיים האחרונות - על רקע מבצעי המימון של הקבלנים, שהגיעו לשיא ב־2024, ו"צומצמו" בידי בנק ישראל בחודשים האחרונים.
אל הקלחת הזאת כדאי להוסיף עוד כמה נתונים מעניינים: ירידה משמעותית במכירת דירות חדשות, כולל ירידה של עשרות אחוזים בשתי הערים הגדולות בישראל, ירושלים ותל אביב־יפו; עלייה מתמדת במספר הדירות בבנייה פעילה, כ־190 אלף בסוף הרבעון הראשון של 2025, ובדירות לא מכורות - מספר העומד על כ־81 אלף נכון למאי האחרון.
לכאורה, כל הנתונים הללו אמורים להיות "המבוא" לירידות משמעותיות במחירים - שכן ההיצע גבוה, הביקוש נמוך (לראיה - כמות העסקאות ההולכת ופוחתת מתחילת השנה) והאינטרס של הקבלנים הוא למכור, ולהיפטר מהדירות שעדיין נמצאות על המדף. אבל המספרים לא בהכרח מתיישרים לכך: מחירי הדירות אומנם יורדים כבר חודש שלישי ברציפות - רצף שלא היה כאן תקופה ארוכה - כך לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אבל בשיעורים מינוריים למדי: ירידה של 0.6% בסך־הכול בשלושת החודשים יחד. במקביל, המשכנתאות החדשות שנוטל הציבור ממשיכות להיות גבוהות - כ־9 מיליארד שקל ביוני האחרון, מהנתונים הגבוהים השנה.
מבולבלים? לא במקרה. הענף ממשיך להציג נתונים סותרים, ולא בטוח שאפשר לשים את האצבע על גורם אחד כמחולל הכאוס. עוד יותר לא פשוט לקבוע מה יהיה עתידו של הענף, גם אם תסתיים המלחמה באופן רשמי, שכן ישנם עוד גורמים רבים המשפיעים על הפעילות בו מלבד נטל המלחמה הכבד והמתמשך.
קצב הבנייה הואט
לדברי צחי ארצי, ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי, עוד מוקדם לקבוע אם הירידות האחרונות במדד מחירי הדירות מצביעים על מגמה או על עניין נקודתי, שכן "היו הרבה שינויים בשנה וחצי החולפות, וגם לפני כן, וצריך להסתכל על תקופה יותר ארוכה כדי להבין לאן מועדות פנינו". מה שמטריד אותו בעיקר הוא הירידה בגמר הבנייה, והפער ההולך וגדל בין מספר היתרי הבנייה שניתנים בענף למספר התחלות הבנייה.
"זה בהחלט אירוע משמעותי", הוא אומר, "המשקף את אחת הבעיות המרכזיות כיום - המחסור בעובדי בניין בפרט, ובכוח אדם במדינת ישראל בכלל. המצב הזה מוביל להאטה בכל תהליך הבנייה - גם בהתחלות הבנייה, גם במשך הבנייה וגם בגמר הבנייה. בחודשים האחרונים היקף המועסקים בענף התאושש, וחזר לרמה שהיה טרם 7 באוקטובר 2023, אבל קצב הבנייה נמוך משמעותית לעומת המצב ערב המלחמה, למרות שהוואקום התמלא לכאורה - מה שככל הנראה משקף את המיומנות הנמוכה של רבים מהעובדים החדשים ומעכב את התאוששות גמר הבנייה".
ארצי משתף בנתונים שאסף אגף הכלכלה בבנק לאומי, ולפיהם התקופה מתחילת העבודות ועד להשלמת פרויקט עלתה ליותר מ־34 חודשים בממוצע, לעומת 32.7 חודשים בממוצע בשנת 2023, ו־25.8 חודשים בממוצע בעשור הקודם - קרי התארכות התהליך ביותר משליש בתוך עשור.
ארצי תולה זאת בעיקר במחסור בעובדים מיומנים - אבל לא רק בגורם זה: "הכשרת עובד בענף הבנייה לא דומה להכשרת עובד בחקלאות, התהליך הרבה יותר ארוך, ולכן גם אם נסגר הפער מבחינה מספרית, וכמות העובדים שנמצאים בענף דומה לזו שהייתה לפני המלחמה - המיומנות של העובדים החדשים עדיין לא כזו המאפשרת להאיץ את תהליכי העבודה.
"גם הבירוקרטיה משפיעה מאוד על קצב הבנייה. מדובר בגורם שהוא, בעיני, המקל הבולט בגלגלי התנופה הנדרשת בשוק הדיור. ההערכות מצד גורמי המקצוע הן כי מרגע זכייה במכרז של רשות מקרקעי ישראל ועד לקבלת היתר בנייה חולפות ארבע עד ארבע שנים וחצי בממוצע, זאת לעומת שלוש שנים בממוצע לפני עשור. זה לא סביר.
כתוצאה מכך, תהליך הבנייה ארוך משמעותית משהיה, וזה משפיע על קצב המכירות ועל נתוני גמר הבנייה. יש מישהו בסוף שצריך לשלם על המשמעויות המימוניות והפיננסיות של המצב הזה, ואלו הם רוכשי הדירות".
ההתחדשות העירונית מאיצה
את האופטימיות מהמצב הנוכחי שואב ארצי מתחום ההתחדשות העירונית: בשנים האחרונות תפס התחום נתח של כשליש מהתחלות הבנייה הכוללות בישראל, ועל אף שבשנה האחרונה נרשמה ירידה קלה (לסביבות 26%), הוא עדיין תורם חלק נכבד להתחלות הבנייה - ולפי ארצי, נתח זה רק ילך ויגדל.
"הגידול בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית משקף מגמה חשובה מאוד, מגמה המייצרת עתודות קרקע משמעותיות ואלטרנטיבה לשאר האפיקים. הפריסה הגאוגרפית מתרחבת, כך שאפשר כיום לראות התחדשות עירונית לא רק במרכז אלא גם בפריפריה. כבר היום חלק משמעותי מהתחלות הבנייה הוא בהתחדשות עירונית, ובמבט צופה פני עתיד זו מגמה הצפויה להתגבר, גם בגלל הצורך בממ"ד כפי שהוכיחה לנו המלחמה, וגם בשל הצורך במיגון מפני רעידות אדמה.
"נוסיף לזה את הביקושים הקשיחים לדירות בשוק הישראל, אל מול מיעוט קרקעות פנויות - עד כדי כך שישנם יישובים שלא נותרו בהן קרקעות לשיווק - ונגיע למסקנה הברורה: למתחמי ההתחדשות העירונית יהיה משקל גדול עוד יותר בשוק הדיור, גדול בהרבה ממה שהיה עד היום. אנחנו בלאומי מממנים פרויקטים רבים מאוד בהתחדשות עירונית בכל הארץ, כולל התחדשות של שכונות שלמות, וזה בהחלט סקטור שהופך להיות מנוע צמיחה, גם מזווית יזמית וגם מבחינת המערכת הפיננסית כולה".
הוודאות תחזיר את הביקושים?
בשנים האחרונות התמודד ענף הנדל"ן, ושוק הדיור ספציפית, עם אתגרים רבים - חלק מהם חסרי תקדים: משבר הקורונה, העלייה המהירה בריבית במשק, המלחמה הארוכה והמחסור בעובדים שנוצר בעקבותיה. כל אלו קרו בתוך פרק זמן קצר מאוד, של חמש שנים, אך עם כל אחד מהם הצליח הענף להתמודד בדרך כזו או אחרת. ומה יקרה הפעם - בייחוד לאחר שהמלחמה תסתיים?
"השוק מתמודד עם אתגרים כבר הרבה שנים, ולמרות כל אלו, בראייה לאחור הוא מציג הסתגלות ונמצא בתנועה. אם ניקח את שנת 2024 כדוגמה - שנה שבה המכירות היו ברמה גבוהה מאוד למרות המלחמה - נראה כי השוק למד להתאים את עצמו. היזמים, הקבלנים, המערכת הפיננסית - כל גורם במשוואה למד להתנהל עם המושג שנולד בתקופה המאתגרת האחרונה: 'הנורמלי החדש'. זה מושג שמתעדכן כל הזמן, ולומדים להתנהל איתו. העובדה שחברות הבנייה והיזמים גילו איתנות וחוסן, שרוב הפרויקטים יוצאים בצורה אחראית, שאתרי הבנייה עובדים כסדרם, זו העדות הטובה ביותר לכך שגם 'בנורמלי החדש' כל הצדדים התנהלו בצורה מושכלת ומותאמת לצו השעה", אומר ארצי.
הוא מסכם: "אנחנו מאמינים בשוק הדיור. התפקיד שלנו הוא להניע את השוק במציאות של אי־ודאות, והמטרה היא באמת לגרום לכך שהוא ירוץ קדימה גם מכאן ואילך. סיום המלחמה וחזרת הוודאות - אלו אירועים שיתמכו בביקושים, בשווקים בכלל ובפרט בשוק הדיור, המהווה מנוע צמיחה אסטרטגי. פיתוח שוק הדיור הוא משימה לאומית. נדרשת התגייסות משותפת של כלל הגורמים כדי להקטין חסמים בירוקרטיים ולהניע פרויקטים וכך לאפשר לשוק לצמוח".
***גילוי מלא: נתון בשבוע הוא פרויקט מערכתי הנעשה בשיתוף מומחי בנק לאומי. אין לראות באמור המלצה או תחליף לשיקול-דעתו העצמאי של הקורא, או הזמנה לבצע רכישה או השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ השקעות אישי המתחשב בצרכיו ובנתוניו של כל אדם