נדל''ן / איור: גיל ג'יבלי
דומה שאין כיום גיוס הון, חוב או עסקה משמעותית בבורסה בת"א שאינם קשורים לעולמות הנדל"ן. מבדיקת גלובס עולה כי מחצית מהנפקות המניות הראשוניות בבורסה מתחילת השנה היו של חברות נדל"ן, כאשר בגזרת גיוסי החוב מגלות חברות הענף דומיננטיות גדולה אף יותר. כמעט כל מנפיקות האג"ח החדשות השנה משתייכות לתחום הנדל"ן, וגם בקרב אלה הוותיקות חלקו של הענף משמעותי ביותר.
● המניה שקפצה ביום המסחר הראשון בבורסה, והאנליסט שמאמין: "תכפיל את הונה"
● ראיון | אקזיט של 160 מיליון דולר על כבל ימי. האנשים שמאחורי העסקה המפתיעה של השבוע
בד־בבד, מדווחות לאחרונה חדשות לבקרים עסקאות של מיזוג ורכישה בענף, שהפך לסחורה לוהטת מתחילת המלחמה מול איראן בחודש שעבר. מדד מניות הבנייה זינק מתחילת מבצע "עם כלביא" ב־32%, מותיר מאחור את מדד הדגל המקומי ת"א 35 (שרשם עלייה של 11% "בלבד").
האופטימיות בענף נובעת מצפי המשקיעים לגידול בביקושים לדירות חדשות בעקבות המלחמה וירידה בריבית המכבידה, וכן לאור השיפור במצב הגאו־פוליטי ותנאי המאקרו של המשק. זאת למרות שמתחילת השנה נרשמה דווקא האטה במכירת דירות. דורון גבור, שותף וראש מגזר הנדל"ן בפירמת הייעוץ דלויט, מציין בהקשר לכך: "צריך לזכור שבאופן מסורתי, חלק משמעותי מפעילות שוק ההון בישראל מרוכזת בידי חברות נדל"ן, בשל הצורך הבסיסי של החברות הללו למינוף ולמימון פעילותן בסכומים משמעותיים. לכן, בתקופות כאלו באופן טבעי חלק משמעותי מהפעילות בבורסה נעשה ע"י חברות נדל"ן".
חצי מההנפקות - נדל"ן
בבורסה בת"א צופים מאז תחילת השנה לגל הנפקות ראשוניות (IPO) שיתבסס על חברות בנייה הצמאות להון. גל שכזה טרם התממש, אך נראה שהעליות האחרונות במניות הענף בבורסה עשויות לקדם אותו.
מתחילת השנה הונפקו בת"א 12 חברות חדשות, מחציתן מתחום הנדל"ן לסוגיו, כאשר שלוש מהן עשו זאת בשבוע האחרון (ורשמו זינוק נאה ביום המסחר הראשון שלהן בבורסה). בתחילת השבוע שעבר השלימה קבוצת אמפא, לה פעילות נדל"ן משמעותית (מניב ויזמי), גיוס של כ־600 מיליון שקל בהנפקה ששיקפה לה שווי של כ־3 מיליארד שקל לאחר הכסף - במה שהיה לגיוס האקוויטי הגדול ביותר של חברה חדשה מאז 2017.
כמה ימים לאחר מכן השלימה גם חברת ייזום הנדל"ן למגורים מגידו, שבשליטת אאורה, הנפקה ראשונית לפי שווי של כ־781 מיליון שקל ולקראת סוף השבוע, דיווחה גם דלק נכסים, המנהלת את הנדל"ן המניב של רשת תחנות התדלוק דלק ישראל, על גיוס של 173 מיליון שקל לפי שווי של 835 מיליון שקל.
על פי הערכות בשוק החיתום, מספר דו־ספרתי של חברות נדל"ן נוספות יגיעו לבורסה בזמן הקרוב. "יש חברות שכבר היום נמצאות בדיונים מול רשות ניירות ערך, ויסיימו את התהליך בטווח של החודש וחצי הקרוב", אומר גבור מדלויט. "אנחנו רואים עוד יותר חברות שמתכננות לגייס הון על בסיס הרבעון השלישי, ובעיקר כאלה שמדברים בהן על לגייס על בסיס הדוחות השנתיים של 2025, כלומר עוד פחות משנה".
"תחום הנדל"ן עתיר הון במהות שלו, בסוף היום לרכוש קרקעות ולהרים בניינים דורש הרבה מאוד כסף", מסביר יניב פגוט, סמנכ"ל בכיר ומנהל מחלקת מסחר, נגזרים ומדדים בבורסה בת"א. לדבריו, "ברגע שנפתח חלון הזדמנויות לגיוסי הון, והיזמים מרגישים שהסביבה העסקית תומכת בהרחבת העסקים, נוצרת סיטואציה שמעודדת פעילות מצד החברות".
מוביל גם את שוק האג"ח
הדומיננטיות של חברות הנדל"ן מורגשת כאמור גם בשוק גיוסי החוב. לפי נתוני מידרוג, הללו היוו 60% ממספר מגייסות החוב במחצית הראשונה של 2025, כאשר חלקן של חברות אלה בהיקף הכספי הכולל שגויס בבורסה עמד על 33% (והסתכם ב־24.3 מיליארד שקל).
כשמונים רק את החברות החדשות שהצטרפו במחצית הראשונה לבורסה באמצעות הנפקת אג"ח, וגייסו חוב בהיקף כולל של כ־1.8 מיליארד שקל, הרי שכולן הגיעו מסקטור הנדל"ן (אליהן צפויה להצטרף גם חברת פנטהאוז בניין והשקעות של שלמה דהוקי, שדיווחה על כוונתה לגייס חוב בהיקף של כ־150 מיליון שקל).
חברות אלו עשויות לנצל בהמשך את היותן ציבוריות כדי לקדם מהלך משלים של הנפקת מניות, כפי שעשו שורת חברות בנייה שנכנסו לבורסה בשנים האחרונות. "האג"ח מספק עבור החברות הקטנות צרכים של השלמת הון לפרויקטים או מחזורי הלוואות יקרות. אני מניח שבהמשך, כשהשוק יכיר את החברות האלה יותר טוב והן גם יתפתחו מבחינה עסקית, הן יוכלו לעשות גם הנפקת מניות", מעריך נדב רבן, מנכ"ל רוסאריו חיתום. הוא מוסיף לגבי עיתוי הגיוסים כי "בעבר חברות היו מוכרות חלק גדול מהדירות בהתחלה והיו צורכות פחות אשראי כי היה נכנס הרבה כסף ממכירתן. היום, כשהמכירות האטו, החברות צריכות יותר כסף".
מכונת גיוסי החוב של סקטור הנדל"ן העלתה הילוך מתחילת חודש יולי, שבו גייסו חברות הנדל"ן בת"א עד כה יותר מ־6.5 מיליארד שקל - כרבע מהגיוס בינואר־יוני. את גיוסי החוב הללו הובילה קבוצת עזריאלי, שגייסה בכ־2 מיליארד שקל, ואחריה ישרס ואשטרום שגייסו כל אחת כ־570 מיליון שקל. בשבוע החולף הצטרפה גם חברת הנדל"ן המניב ג'י סיטי, שגייסה יותר מ־400 מיליון שקל באמצעות הרחבת סדרה קיימת.
לדברי גבור מדלויט, "החברות הגדולות ממחזרות חוב באופן סטנדרטי, במיוחד בתחום הנדל"ן המניב. אנחנו נמצאים בתקופה שבה המרווחים, כלומר הפער בין המחיר שבו החברות מגייסות את הכסף לבין האג"ח הממשלתי, נמוך וזו התוצאה". בשנה האחרונה ירדו המרווחים הללו ב־0.4%, מרמה של 2.6% ל־2.2%.
ריבוי עסקאות ומהלכים
הגאות במניות הנדל"ן באה לידי ביטוי גם בשורת עסקאות: כך למשל, בשבוע החולף דיווחה חברת ההתחדשות העירונית בית וגג, כי משפחתו של יעקב שחר (בעלי סוכנות הרכב "מאיר" ומועדון הכדורגל של מכבי חיפה) רכשה את חלק פועלים אקוויטי (9%) בחברה תמורת כ־40 מיליון שקל והגדילה את חלקה לכ־47% מהמניות. למחרת, דיווחה חברת הנדל"ן אספן גרופ על רכישת 51% ממניות חברת דיויד לנדמרק יזמות תמורת כ־80 מיליון שקל.
מהלך נוסף שבוצע בשבוע שעבר: קרן הריט אבו פמילי שבשליטת יזם הנדל"ן צחי אבו, ואג"ח שלה כבר נסחרות בת"א, הודיעה על כוונותיה למזג את פעילותה בתחום הדיור להשכרה לשלד בורסאי. בכך יהפוך אבו לבעלי שלוש חברות מניות בורסאיות - ארי נדל"ן, גפן מגורים וכעת כאמור אבו פמילי.
***גילוי נאות: אלונה בר און, מו"ל גלובס, היא ממייסדי בית וגן ודירקטורית