תוכנית להתחדשות עירונית בדרך חברון בירושלים. האתגר של העיר עדיין לפניה / הדמיה: סטודיו יגאל לוי אדריכלים
היכן תיבנה הדירה הבאה שלכם? מי יקדם אותה - ומי יעכב אותה שנים? את השאלות האלה כדאי להפנות לא רק לממשלה, אלא קודם כול לראש העיר.
סקר הערים הגדול של גלובס והתאחדות הקבלנים חושף מי מהמובילות באמת מקדמות תכנון ובנייה - ומי רק טוענת כך. באילו ערים תמצאו שקיפות, מהירות ויעילות, ואילו הפכו לשם נרדף לסחבת, חוסר ודאות ונטל רגולטורי? ואולי השאלה האמיתית: האם עיר שנוחה ליזמים - היא גם נוחה למי שעתיד לגור בה?
● יעקב אטרקצ'י: "המקום הכי קשה למכור דירות היום הוא בתל אביב. למה? כי רמ"י שיווקה בשדה דב מאסות"
● רונית שבירו: "אם סין תגיד שהיא לא עובדת עם ישראל, כל ענף הנדל"ן עלול לקרוס"
● התוכנית של ראש עיריית בת ים: "להישאר עם רווח יזמי של 100 מיליון שקל"
השלטון המקומי הוא המפתח המרכזי לפתרון משבר הדיור - וזה מה שעמד בבסיס סקר הערים הגדול של גלובס והתאחדות הקבלנים. גם בגלל היעדר המשילות מצד השלטון המרכזי, גם בגלל הסחות הדעת - המוצדקות יותר או פחות - של הפוליטיקאים בירושלים מ"החיים עצמם", וגם בגלל שראשי הערים לגמרי בצדק דורשים ומקבלים בשנים האחרונות לא מעט כוח וסמכויות מהממשלה.
השלטון המקומי והעומדים בראשו מכירים הכי טוב את עירם ואת צרכיה. ולא פחות חשוב - זהו המנדט שהם קיבלו מהתושבים, שכמעט ולא מערבים שיקולים כמו שיוך פוליטי או אידיאולוגיות לאומיות בהצבעה על ראשות העיר.
התושבים הם שיחליטו בחלוף חמש שנים אם הם ממשיכים לתת להם את המנדט או "מעיפים" אותם הביתה, בעיקר על בסיס איכות החיים ואיכות העיר שבה הם גרים.
אבל אליה וקוץ בה. השלטון המקומי מפוזר בין 257 רשויות מקומיות, והשונות בין אחת לשנייה אדירה.
בסקר שערכנו, בקרב 253 קבלנים, המטרה הייתה להצביע בעיקר על השונות הזו בכל הנוגע לפיתוח ולבנייה של העיר, כולל הניסיון לחלץ אותה מהסחבת הבירוקרטית הידועה לשמצה. אלפי יזמים וקבלנים נקראו לדרג את העיריות לפי שלושה פרמטרים מרכזיים: שקיפות ואמינות, מהירות ויעילות, ונוחות ושירותיות.
שקיפות ואמינות הן אולי תנאי ראשון כדי לצאת לדרך ארוכה ומסוכנת שכרוכה ברכישת קרקע או החתמת דיירים על פרויקט שייקח שנים. מהירות ויעילות בקידום תוכניות בנייה (ומנגד - איטיות ועיכוב תוכניות) הן פרמטרים שהפכו משמעותיים ביותר בשנים האחרונות, כשהריבית נסקה והפכה את התמשכות הפרויקטים והאישורים לסעיף מרכזי שהקפיץ את הוצאות המימון ונגס ברווחיות החברות. את הנוחות והשירותיות בדקנו כי החיכוך עם העירייה הוא כמעט יומיומי. היא שותפה של היזמים והקבלנים במאמץ להוציא פרויקט בנייה הכי מהר, הכי טוב ועם כמה שפחות נזקים לסביבה, ודאי כשמדובר בהתחדשות עירונית שמוקמת בתוך ערים ושכונות שכבר גרים בהם תושבים רבים שמנסים לצלוח את תקופת הבנייה.
הנה כמה תובנות מרכזיות שעולות מן הסקר:
1הערים שהוכיחו שלא צריך לעגל פינות
עניין של החלטה: ירושלים ובת ים הגיעו לצמרת הערים היעילות והפרו־יזמיות בתוך שנים ספורות. וזה קורה, בעיקר בעקבות החלטת העומדים בראשן לשנות גישה.
העובדה שמדובר דווקא בשתי הערים הללו מרתקת, בין השאר כי קרבה מושחתת ליזמי נדל"ן הכניסה בעבר הלא ממש רחוק שני ראשי ערים שלהן, אנשים מאוד מוכרים וחזקים, לכלא. ובכל זאת, מאסרם של אהוד אולמרט ושלומי לחיאני, ראשי הערים ירושלים ובת ים לשעבר, בהתאמה, לא הקפיאה את התנופה בערים הללו. מי שטען, והיו לא מעט כאלה, שכדי לרוץ ולקדם אישורי בנייה מוכרחים כנראה לעגל פינות ולסלוח לראשי ערים סוררים, צריך להביט על ירושלים ובת ים. "מי שנכווה ברותחין נזהר בצוננים", אבל הזהירות הזו לא באה על חשבון שקיפות, אמינות, יעילות וכו' - אלא בדיוק להפך.
אבל במקביל, צריך גם להזכיר שלשתי הערים הללו גם לא הייתה ברירה. הביקושים הנמוכים, ההגירה השלילית, העדר שטחי תעסוקה מניבי ארנונה והמצוקה הפיננסית, הכריחו אותן לשנות ולהתייעל.
צריך גם לזכור שנדל"ן הוא עסק לטווח בינוני וארוך. האתגר של ירושלים ושל בת ים עדיין לפניהן - איך מתרגמים את המחמאות ואת תנופת הפיתוח בשנים האחרונות גם לתנופה של ביקושים, כולל לתעסוקה, ולא פחות חשוב - גם לשדרוג איכות החיים של התושבים החדשים והוותיקים בעיר.
לבת ים, להבדיל מירושלים, גם אין מענק ממשלתי יוצא דופן שמסדר לה מידי שנה את הקופה (בירושלים "מענק הבירה" עומד על יותר ממיליארד שקל בשנה). בפני בת ים ניצב גם אתגר ייחודי: במהלך המלחמה עם איראן נהרסו בעיר כליל כמה בניינים, ויהיה צריך לקדם בנייה שלהם מחדש במהירות וביעילות.
2תל אביב בראש: לחיוב ולשלילה
תל אביב במבחן: בירת הנדל"ן, העיר עם המחירים הכי יקרים למ"ר ועם הכי הרבה היצע דירות לא מכור (יותר מ־10,000 דירות נכון למאי האחרון, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), מבלבלת גם את היזמים והקבלנים.
12.1% דירגו אותה כהכי שקופה ואמינה (מקום שני), אבל 10.8% דירגו אותה הכי פחות שקופה ואמינה (מקום שני לשלילה). 18.5% דירוג אותה כעיר הכי נוחה ושירותית (מקום ראשון, יחד עם ירושלים), אבל 19.4% דירגו אותה הכי פחות נוחה ושירותית (מקום ראשון לשלילה). וגם 17.1% הציבו אותה בראש הערים הכי איטיות ומעבות קידום תוכניות בנייה.
האנומליה הזו - בצמרת החיובית והשלילית, תואמת את הרושם שאני מקבל גם משיחות עם אינספור יזמים בעיר. מצד אחד, מדובר ברשות מקומית שהסירה הרבה מאוד אי־ודאות ואישרה עקרונות מאוד מפורטים לגבי מרכז העיר - רובעים 3 ו־4, בנוגע להיקפי הבנייה, הזכויות, הבתים לשימור ועוד. מצד שני, היא עדיין מתמהמת בנוגע לרובעים האחרים, והעיר מחולקת לתשעה כאלו. המשמעות היא שבשכונות כמו פלורנטין קשה מאוד לקדם כרגע פרויקטים קטנים שפעם נפלו תחת תמ"א 38, שתוקפה פג.
מעבר לכך, כמי שמודעת לאטרקטיביות הגדולה שלה, בעירייה יודעים למקסם את התועלת שהם מוציאים מכל פרויקט שמוקם בעיר - זכויות לדיור בר השגה, שטחים ציבוריים ולתועלת הציבור ועוד. אבל "סחיטת הלימון" הזו, לא פעם אולי חזקה מעט יותר מדי. וכשמדובר ביזמים שמגלים בישורת האחרונה ואפילו אחריה עוד דרישה להוצאה ציבורית שנוגסת ברווחיהם הצפויים, גם הטרוניות על מדיניות העירייה נראית מובנת מאליה.
כל עוד המחירים רק עלו, זה כנראה היה נסלח, אבל אם השוק עוצר - מה שבהחלט רואים בחודשים האחרונים בתל אביב, נראה יותר ויותר יזמים וקבלנים שמתקשים להשלים את המדיניות של קברניטי העיר. גם ביקורת שלילית על תפקוד העירייה זה שלב בדרך.
3היזמים אולי מרוצים, אבל מה עם התושבים?
האם עיר פרו־יזמים היא בהכרח גם עיר פרו־תושבים? לא בהכרח. בירושלים מקודמות בימים אלה תוכניות לעשרות מגדלים, שכל אחת מהן זוכה להתנגדויות מכיוונים רבים. התושבים טוענים שהדירות שייבנו במגדלים הללו תהיינה יקרות מדי לרוב אוכלוסיית העיר, ויירכשו בסופו של דבר על ידי תושבי חוץ עשירים שבאים לישראל רק לחגים. התנגדויות אחרות מתבססות על הפגיעה בנוף המיוחד של העיר, על היעדר מענה מספק של תשתיות ועל צפיפות יתר.
ייתכן שהפגיעה בתושבים מסבירה גם את הדירוג השלילי שקיבלו רמת גן ונתניה בסקר שלנו. הערים מדורגות בראש הדירוגים השליליים, ואינן זוכות לשום ייצוג בפרמטרים החיוביים.
אבל זה לא המכנה המשותף היחיד שלהן. בשנים האחרונות, רמת גן ונתניה בלטו מאוד בקושי להוציא בהן לפועל תוכניות של בנייה, בדגש על התחדשות עירונית, בעיקר תמ"א 38. זה אולי יכול להסביר את הביקורת של אנשי הנדל"ן על המדיניות העירונית ותפקוד העירייה. בנתניה, שזכתה בסקר לציון לא טוב, נפתח קצת לאחרונה הפקק של ההתחדשות העירונית.
לפי דוח הרשות להתחדשות עירונית, ברמת גן לוקח 5.4 שנים להוציא היתר בנייה בהתחדשות עירונית משלב הבקשה. רק בגבעתיים (6.3) ובראשון לציון (6.2) המצב קשה יותר. בתל אביב, אגב מדובר ב־3.9 שנים ובירושלים ב־3.3 שנים בלבד.
נתניה ורמת גן נחשבו בעשורים האחרונים לשיאניות התנופה הנדל"נית. נתניה בעיקר בבנייה חדשה, ורמת גן בפרויקטים להתחדשות עירונית. בשלב מסוים, זה ללא ספק פגע באיכות החיים שהן יכלו להציע לתושבים - בפקקים הגדולים בתוך וביציאות מהעיר, בקושי לבנות מבני ציבור בקצב הדרוש.
האנומליה הזו, שאינה מתמרצת ערים להיות יעילות, שירותיות ושקופות מול יזמים, אינה מתקבלת על הדעת. הבעיה היא, שרוב הפתרונות לכך צריכים להגיע מירושלים, בעיקר דרך תמריצים הפוכים לגמרי, אבל שרי הממשלה עסוקים בעיקר בעניינים אחרים.