התחדשות עירונית. מה יכול מיעוט לדרוש? / צילום: טלי בוגדנובסקי
הכותב הוא שותף במחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין פירון
בהליך שהתנהל לאחרונה מול המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין, דגנית קציר-ברין, עלתה טענה מעניינת: חלק מהנתבעים טענו כי אינם מתנגדים לפרויקט תמ"א 38 בבניין, אולם ברצונם לממש את חלקם בזכויות הבנייה ובמקרקעין באמצעות הזמנת שירותי בנייה בתשלום מהיזם, בשונה מהמתווה המוסכם בין היזם לבין רוב בעלי הדירות. האם המפקחת נעתרה לבקשתם?
● הסרבנים שניצחו את הרוב: מה עומד מאחורי ההחלטה המפתיעה בפרויקט נדל"ן בבת ים?
● רוצים לקנות דירה עם פוטנציאל פינוי-בינוי? הנוסחה שמגלה אם המחיר מוצדק
פגיעה בשוויון
עובדות המקרה: בשנת 2021 התקשרו 13 מתוך 16 מבעלי הדירות בבניין ברחוב דוד המלך 35 בתל אביב עם חברת נוגה אורי לסר בע"מ, בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 על דרך של הריסה ובנייה מחדש. על-פי מתווה העסקה שגובש, כנגד הדירה הישנה יקבל כל אחד מבעלי הדירות דירה חדשה הגדולה ב-23 מ"ר משטחה של הדירה הישנה, בתוספת מרפסת שמש בשטח של 14 מ"ר, אליה יוצמדו חניה ומחסן, בבניין חדש ומודרני, עמיד בפני רעידות אדמה, כאשר כל הוצאות הפרויקט יחולו על היזם.
שלושה מבעלי הדירות התנגדו למתווה העסקה וביקשו לממש את חלקם בזכויות הבנייה ובמקרקעין באמצעות הזמנת שירותי בנייה בתשלום מהיזם.
לטענתם, אין זה ראוי לכפות עליהם את המתווה הכללי שגובש מול היזם, משום שהם מסכימים לפרויקט, אך מבקשים להחיל עליהם מודל מימוש אחר.
מנגד, התובעים טענו כי בקשת הנתבעים לשנות את מתווה העסקה הכללי פוגעת בשוויון בין בעלי הדירות, תוך שהנתבעים מנצלים, שלא כדין, את התקשרותם של יתר בעלי הדירות במתווה הכללי עם היזם.
עוד טענו התובעים כי ההסדר הפרטני למימוש חלקם של הנתבעים בזכויות הבנייה ובמקרקעין באמצעות הזמנת שירותי בנייה בתשלום מהיזם איננו ישים, שכן הוא אינו מקובל כלל על היזם ועל יתר בעלי הדירות.
הסכמה משותפת
ההחלטה: לאחר ששקלה את טענות הצדדים, החליטה המפקחת לקבל את טענות התובעים ולאכוף על הנתבעים את המתווה הכללי שגובש מול היזם.
המפקחת הבהירה כי זכויות הבנייה בבית משותף ניתנות לניצול בכפוף להסכמה משותפת או הסדר בתקנון מוסכם (שלא קיים במקרה דנן), ומשעה שרוב בעלי הדירות קבעו את אופן מימוש זכויות הבנייה הרצוי, אין למיעוט המתנגד את הזכות להתנגד לכך.
כמו כן קבעה המפקחת כי סעיף 5 לחוק החיזוק מקנה לה את הסמכות לאכוף לא רק את עצם ביצוע העבודות, אלא גם את אופן ביצוען - לרבות ההסכם עם היזם - אף ללא הסכמת המיעוט, וזאת בהתקיים רוב מיוחס (שני שלישים מהדירות ומהרכוש המשותף).
המשמעות: פסק הדין שניתן על-ידי המפקחת מבטא מגמה ברורה לחיזוק מעמדו של "הרוב" בפרויקט בהתחדשות עירונית, כל עוד הוא פועל בתום-לב ובאופן שוויוני ביחס לכלל בעלי הדירות. הדבר תורם לגיבוש ודאות משפטית עבור יזמים ובעלי דירות כאחד, ומהווה רכיב חשוב להבטחת התקדמותם של מיזמי התחדשות עירונית.