במשרד האוצר התייאשו מהניסיונות לחוקק חובת דיווח מצד בעלי דירות על הכנסות משכירות / צילום: Shutterstock
עשרות אלפי דירות ונכסים שנפגעו מהטילים האיראניים יצרו מקרה בוחן יוצא דופן לממשק שבין הציבור לרשויות המדינה. חלק מבעלי הדירות פנו למדינה בבקשה לפיצויים - ובתמורה צפויים לקבל בקרוב דרישות לגביית מס, אולי אף רטרואקטיבית. "במגדלים שנפגעו במרכז, הגיעו אנשים ואמרו: 'אנחנו משכירים כאן דירה ב-18 אלף שקל בחודש ומבקשים פיצוי על אובדן השכירות'", מספר בכיר באוצר. "ככה גילינו דירות מושכרות שלא היו מוכרות קודם לרשות המסים".
● ראיון | הזוג הצעיר שכבר קנה 3 נכסים: "הדירה הראשונה הייתה שבורה אך במיקום מרכזי"
● ההודעה על אלפיים דירות חדשות מסמלת יותר מכל את המהפך שעובר על ירושלים
נראה כי במשרד האוצר התייאשו מהניסיונות לחוקק חובת דיווח מצד בעלי דירות על הכנסות משכירות. הצעות מסוג זה הובאו לוועדת הכספים בשנים האחרונות, רק כדי להיחסם פעם אחר פעם בהתנגדות חברי הכנסת ובפרט יו"ר הוועדה המתפטר, משה גפני. בשנה שעברה, שר האוצר בצלאל סמוטריץ' אף הגיע להבנות עם גפני על קידום החקיקה, אבל לדבריו גפני הפר את הסיכום.
מאז חיפשו באוצר - וגם מצאו - דרכים שיאפשרו להם להגיע אל אותה המטרה, מבלי להידרש לוועדת הכספים.
הדרך הראשונה: מסלול עוקף ועדת כספים
הדרך הראשונה היא מסלול עוקף ועדת הכספים: באוצר מתקשים להעריך כמה מסים מועלמים מקופת המדינה כתוצאה מאי-דיווח מעל התקרה הפטורה (5,654 שקל בחודש), אבל ברור לכולם שמדובר בסכומים בלתי מבוטלים שמגיעים להיקפים של עשרות ואולי אפילו מאות מיליוני שקלים בשנה.
אז במקום דיווח חובה, המחייב לעבור דרך הוועדה, החליטו באוצר לעקוף במסלול חליפי של "קידום אמצעים דיגיטליים". באוצר וברשות המסים עובדים תקופה לא קצרה על מהלך של חיבור ממשקים בין מאגרי מידע שונים והצלבתם, כדי להגיע באופן יזום לאנשים שבבעלותם שתי דירות לפחות. זאת, תוך התבססות על נתוני מכירת דירות ברשות המסים ומידע מהטאבו במשרד המשפטים.
לא מדובר בפתרון קסם אוטומטי אלא בתהליך מורכב שמצריך עבודת מטה מרוכזת, בעיקר ברשות המסים. השלב הראשון הוא בנייה של רשימה של כל משכירי הדירות הפוטנציאלים לפי סך הנכסים שבבעלותם. לא מדובר בפעולה פשוטה, בעיקר בגלל שעד היום מערכות המידע של המדינה לא דיברו אחת עם השנייה, מטעמים טכנולוגיים וגם משפטיים של הגנת פרטיות. בשלב הבא יצטרכו לפלח מי מאותם בעלי דירות ככל הנראה עוברים את תקרת הפטור מבלי לדווח זאת למדינה. כאן כבר תידרשנה פניות אקטיביות מהמדינה לבעלי הדירות.
"אנחנו סוגרים על מעלימי המס בשוק השכירות גם בלי חקיקה. אנחנו כבר לא מחכים שאנשים יתנדבו לדווח ומגיעים לבד לכל המידע, עושים את ההצלבות ועולים על מי שלא מדווח", אומר גורם בכיר ברשות המסים. "אנחנו נמצאים בימים אלה בעיצומו של הליך הצלבת מידע על כלל האזרחים ומשלמי המסים בישראל, מול מידע שקיבלנו מהטאבו ומרשם הירושה. פתאום אנחנו רואים הרבה יותר טוב את שוק השכירות האמיתי. למשל, כשמישהו רוצה לקזז את שכר הדירה שהוא מקבל מול שכר דירה שהוא משלם בדירה מושכרת, יש לנו גם את הצד של השוכר וגם את הצד של המשכיר שהוא חתום מולו, ואז אנחנו בודקים את זה שמשכיר והאם הוא מדווח. בודקים את השרשרת.
"בנוסף, במסגרת הפיצויים בעקבות 'עם כלביא', מי שמבקש שכר דירה חלופי צריך להראות לנו את הסכם השכירות, ואז אנחנו בודקים אם האנשים שהם שוכרים מהם שילמו את המס. יש לנו כבר נתונים דרמטיים בעקבות המערכת החדשה של השכירות שפועלת מינואר".
הדרך השנייה: צירוף חוזים לדיווח
הצבת משכירי הדירות על המוקד של האוצר אינה מתבטאת רק בסנכרון מאגרי מידע של המדינה. שינוי הדיסקט למדיניות אכיפה אקטיבית, במקום מנגנון פאסיבי שמסתמך על דיווחי הציבור, מלווה במהלכים משלימים. מסלול כזה נולד לאחרונה כמעט מתחת לרדאר, במסגרת שדרוג הדיווחים המקוונים לרשות.
במסגרת השדרוג הטכנולוגי החלה הרשות לדרוש דרישה חדשה מבעלי דירות מושכרות הבוחרים במסלול מס של 10% בגין הכנסות השכירות. החל מינואר דורשת הרשות ממשכירים אלה לצרף את חוזי השכירות לדיווח. גם קודם לכן ניתן היה לדווח ולשלם חובות מס הכנסה באופן מקוון, גם בגין הכנסות משכר דירה, אך בעבר הסתפקה הרשות בדיווחים על ההכנסה בלבד, ולא דרשה לצרף את חוזי השכירות.
את המס בשיעור 10% (ללא ניכוי הוצאות) ניתן לשלם בפעימה שנתית אחת, לא יאוחר מ-31 בינואר של השנה העוקבת לשנת השכירות. לאחר מועד זה, הסכום מחוייב בריבית והצמדה כחוק. החל מהשנה, גם מי שמדווח על הכנסות משכירות במסגרת הדוח השנתי לשנת 2024 (המוגשים במהלך שנת 2025), נדרש להגיש את חוזה השכירות עליו מבוסס הדיווח, ולא רק מי שמדווח במסלול של ה-10%.
בינואר אשתקד נכנסה לתוקף הטבה ייחודית עבור מי שמשכיר את דירתו היחידה ושוכר דירה אחרת במקומה - אלה יכולים לנכות מההכנסות משכר דירה את דמי השכירות שהם משלמים, עד תקרה שנתית של 90 אלף שקל (7,500 שקל בחודש). על יתרת ההכנסה מהשכירות יש לשלם מס בשיעור 10%. וכאמור, החל מינואר השנה נקבע כי לדיווחים הללו - על ההכנסות משכירות או קיזוז ההכנסה מדמי שכירות מול ההוצאה על השכרת דירה חלופית - יש לצרף חוזה שכירות עבור כל אחד מהנכסים המושכרים או הנשכרים.
בדרך הזאת נחשפת רשות המסים לסכום האמיתי שעובר ידיים בין משכירי ושוכרי דירות, ומייצרת מאגר חוזים שיכול להוות בסיס להשוואה ולהצלבת מידע גם מול נכסים מושכרים אחרים באזור ולחשוף משכירי דירות שמדווחים ומגישים חוזי שכירות פיקטיביים.
הדרך השלישית: פרופיל כלכלי לכל אזרח
לצד היוזמות הללו, שייחודיות למאבק בהעלמות המס בתחום הנדל"ן, מתגבשת ומקודמת בימים אלה תוכנית שמטרתה לחשוף בפני רשות המסים את כלל הרכוש של ציבור משלמי המסים בישראל, ובתוך כך גם את כל נכסי הנדל"ן המושכרים: התוכנית להכנת פרופיל כלכלי על כל אזרח בישראל.
במאי השנה חשף מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', כי הרשות פועלת ליצירת פרופיל כלכלי לכל אזרח באמצעים טכנולוגיים והצלבות מידע מכל מאגרי המידע הקיימים ברשות המדינה. תהליכי הפרופיילינג הללו יקרו בד-בבד עם שדרוג מערכת המחשב של הרשות והטמעת בינה מלאכותית מתקדמת, שגם תדע לסווג דיווחים לפי רמת סיכון, לזהות התנהגויות חשודות ולהתריע בזמן אמת על פערים בין דיווחים להכנסות בפועל. בשנת 2027 התהליך אמור להגיע לשיאו, כשישלחו מכתבים לכל אזרחי ישראל, ושם יופיע הפרופיל הכלכלי שנוצר ברשות המסים עליו יחתמו האזרחים. הדוח ייסרק למערכות של רשות המסים ויעבור הצלבה עם המידע שנמצא ברשותה.
לדברי הגורם הבכיר ברשות המסים, "אנחנו כבר יודעים כמה אדם מרוויח, אם הוא שכיר או עצמאי, על הרכוש שיש לו, ובאופן כללי יש לנו תמונה מאוד טובה על מרבית אזרחי מדינת ישראל. אלא שהנתונים האלה פזורים בהרבה מאוד מערכות שעד לתקופה האחרונה לא התממשקו ביחד. עכשיו אנחנו מזינים את הכול לתוך אגם מידע אחד".
לאגם המידע הזה נכנס מידע מגופים ממשלתיים אחרים, "כמו המידע מהטאבו על נכסי נדל"ן, המאגרים של משרד התחבורה על רכבים, רשות האוכלוסין ועוד. כלי AI שפיתחנו יעזור לנו מיד להקפיץ חריגות - למשל האם הדיווחים של הנישום במשך השנים על הכנסות תואמות את הנכסים פחות ההתחייבויות, או שיש פה חריגות? האם נכסי הנדל"ן ששווים מיליונים לא מניבים שום הכנסה משמעותית?".
לדברי אותו בכיר, כבר הדרישה להעלאת והצגת חוזה השכירות מייצרת שינוי. לדבריו, "פתאום אנחנו רואים גידול בדיווחים ורואים גידול בסכומים שמדווחים במסלול הזה של העשרה אחוזים. כשבן אדם מצרף את החוזה, כנראה פחות נוח לו לדווח על סכום נמוך מהסכום האמיתי. במקום לומר לעצמו 'יאללה, גם אם אני מקבל 150 אלף שקל, אז אני אכתוב שאני מקבל 120 אלף שקל בשנה' - הוא חושף את ההסכם האמיתי. כל הדברים האלה בסופו של דבר נותנים לנו את הפרופיל האמיתי על הנישום, ואני מגיע לכל ההכנסות שלו ולמס אמת".