משרד תיווך דירות / צילום: תמר מצפי
הכותב הוא מומחה לדיני תיווך
בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט לתביעות קטנות בנתניה, נדונה תביעה של מתווך שטען לזכאות לדמי תיווך, אף שידע כי לבעלי הנכס יש הסכם בלעדיות עם מתווך אחר.
● כששביל הגישה נחסם: פסק הדין שמאתגר את גבולות ההתחדשות העירונית
● סכנה בעת העברת נדל"ן לקרובי משפחה: מי נחשב קרוב ומתי ההעברה אמיתית
● "הרוב קובע": מיעוט בעלי הדירות לא יוכל לכפות מתווה אישי בפרויקט תמ"א 38
עובדות המקרה: מדובר בזוג לקוחות שפנו למתווך (התובע) והתעניינו בשכירת בית בפרדסיה. הם חתמו אצלו על הזמנת שירותי תיווך, קיבלו מידע על גובה דמי השכירות וסיירו בנכס. כשביקשו לחתום על חוזה, נאמר להם על-ידי התובע כי אין אפשרות לעשות זאת לפני 1.9.21, משום שאין טופס 4.
בהמשך גילו הנתבעים כי הנכס הועמד בבלעדיות למשרד תיווך אחר. הם פנו למתווכת מאותו משרד, שסיירה איתם בנכס והבהירה כי ניתן לחתום מיידית על הסכם השכירות. כך אכן קרה, והם שילמו לה את דמי התיווך.
התובע טען כי עצם מתן הבלעדיות אינו רלוונטי כלפי הלקוחות, אלא רק בין המתווך לבעלי הנכס.
לטענתו, הוא היה "הגורם היעיל" - כלומר, ללא פעילותו, הלקוחות לא היו נחשפים לנכס כלל. לדבריו, הדבר מקנה לו זכאות לדמי תיווך.
הנתבעים טענו כי המתווך הטעה אותם פעמיים: גם כשאמר שאין בלעדיות, וגם כשמסר מידע לא נכון לגבי מועד אפשרי לחתימה. בכך, טענו, הוא סיכן את האפשרות שלהם לשכור את הנכס בזמן, במיוחד באזור שבו קיים ביקוש גבוה.
ההחלטה: בית המשפט בחן האם מתווך שיודע על קיומה של בלעדיות רשאי להציג נכס ללקוחותיו בלי ליידע אותם או לשתף פעולה עם המתווך בבלעדיות. נקבע כי על המתווך חלה חובה לבדוק אם קיימת בלעדיות. התובע, כך נמצא, ידע על קיומה או לפחות היה עליו לדעת. יתרה מזו, הנימוק שמסר למניעת החתימה ("חוסר בטופס 4") נמצא כלא נכון.
הלקוחות יכלו לבטל את ההסכם בגלל הטעיה
בית המשפט קבע כי התובע לא היה "הגורם היעיל" בעסקה, אלא להפך - התנהלותו כמעט והכשילה את העסקה. לפיכך, הוא לא זכאי לדמי תיווך. הוא אף הטעה את הלקוחות וסיכן אותם בפספוס העסקה או בתשלום כפול.
עוד נקבע כי הסתרת מידע מהותי שכזה עומדת בניגוד לסעיף 8 לחוק המתווכים, וכי הלקוחות יכלו לבטל את ההסכם מולו מכוח סעיף 15 לחוק החוזים, בשל הטעיה. בנוסף, מדובר בהפרה של סעיף 2 לחוק הגנת הצרכן, האוסר על הטעיית צרכן.
לבסוף, בית המשפט הדגיש כי יש להטיל אחריות על "מונע הנזק הטוב ביותר", כלומר - המתווך שיכול היה במינימום עלות להימנע מהטעיה וליידע את המתווך האחר או את לקוחותיו.
מסקנה: מתווך אינו יכול להתעלם מבלעדיות קיימת או להסתיר אותה מלקוחותיו. אם עשה זאת, הוא לא ייחשב ל"גורם היעיל" ולא יהיה זכאי לדמי תיווך.
ת"ק (נת') 48032-10-21