בניין בבת ים שספג פגיעה ישירה מטיל איראני / צילום: ap, Ohad Zwigenberg
פריצת דרך במתווה השיקום של מבנים שניזוקו מטילים בליסטיים ששוגרו מאיראן: לגלובס נודע כי לאחר שבועות של קיפאון ומחלוקות פנימיות, הצוות הבין־משרדי שהוקם ביוני בהנחיית שרי האוצר, הפנים והבינוי והשיכון הצליח להגיע להסכמות שיאפשרו קידום מסלול מהיר לשיקום אזורים שנפגעו קשות מהמתקפה האיראנית. החידוש המרכזי: גם מבנים שלא ניזוקו יוכלו להיכלל במתחם ההתחדשות, כדי לאפשר תכנון מהיר ויעיל יותר. הפשרה הושגה לאחר עימות ממושך עם משרד המשפטים סביב זכויות הקניין של הדיירים.
● פסק הדין שמאתגר את גבולות ההתחדשות העירונית
● הבכירה בחברת הנדל"ן שמגלה איך דרום תל אביב הולך להשתנות
● למרות המלחמה, מלונות הוקמו, הורחבו, ומאות חדרים נוספו
נזכיר שחברי הצוות, שבראשו עומדים מנכ"ל משרד האוצר אילן רום ומנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן, ביקשו לקדם החלטה שזכתה להתנגדות מצד משרד המשפטים, מחשש לפגיעה בזכויות הקניין של הדיירים. עבודת הצוות נקלעה למבוי סתום, שנמשך ממש עד לימים אלו. כעת נראה כי נמצא הפתרון - באמצעות כמה מהלכים חדשים שטרם הוצעו, ופרטיהם הגיעו לידי גלובס.
נציין שגם אם יושגו ההסכמות ויוחלט על קידום המתווה לחקיקה, צפוי לעבור עוד זמן רב עד להשלמת חקיקה בנושא, וזמן רב עוד יותר עד למימוש בשטח.
הסביבה כולה תשודרג
הרעיון שמאחורי עבודת הצוות ברור: אותם מתחמים שחוו פגיעה משמעותית מטילים איראניים - הבניין רב הקומות בבת ים, וסביבתו, לדוגמה, שם נגרם נזק עצום - נדרשים לשיקום מהיר. מאחר שמדובר בהרס עצום ובמבנים שלא ראויים עוד למגורים, נדרש להקימם מחדש. במקום לבנות אותם כפי שהיו בעבר, מבקשת המדינה, בעזרת המתווה שמגבש הצוות בימים אלו, להציע מסלול מיוחד, שיאפשר התחדשות עירונית של המבנים הפגועים, למעשה, כך שתחתם יקומו בניינים חדשים יותר, חזקים ועמידים יותר, ובצפיפות בנייה גבוהה יותר, כדי לנצל את המצב הקיים לטובת שדרוג הסביבה כולה.
החידוש המרכזי שהתגבש בפגישה האחרונה בין חברי הצוות הוא האפשרות לכלול במתחם ההתחדשות של אזור הרס גם בניינים שלא נפגעו כלל. נסביר: הדיון בפגישה האחרונה התמקד בשאלה אילו מבנים ייכנסו לתחום המתחם, המוגדר כ"קו כתום". לצורך כך הוגדרו שלושה סוגי מבנים, לפי רמת הפגיעה בהם: מבנה אדום - נהרס או נפגע בצורה קונסטרוקטיבית חמורה עד שאינו ראוי למגורים; מבנה כתום או צהוב - נפגע משמעותית וניתן לשקמו, אך יידרש לכך הליך ארוך וממושך; מבנה ירוק - מבנה שלא נפגע כלל.
לפי ההחלטה המתגבשת, ביוזמת מינהל התכנון בראשות המנכ"ל רפי אלמליח, כ־80% מהמבנים שייכללו בתוכנית התחדשות כזו יהיו מבנים אדומים, כתומים או צהובים. על אף שחלק מהם ניתנים לשיקום, כאמור, גם הם ייכללו במתחם וייועדו להריסה ולבנייה מחדש. 20 האחוזים הנותרים יוכלו לכלול, כך מסתמן, גם מבנים ירוקים, קרי כאלו שלא נפגעו כלל, אך תוך סייג אחד חשוב: מהלך כזה יתאפשר רק אם קיימת חוות־דעת מקצועית שמצדיקה את שילובם במתחם, לצורך יצירת מתחם התחדשות מיטבי.
הסייג האחרון חושף גם את הרציונל שמאחורי הפתרון המתגבש: התחדשות ושיקום של אזור שלם שנפגע, "בהינף אחד", גם אם הוא כולל בתוכו מבנים ברמות שונות של נזק - עד כדי כאלו שלא ניזוקו כלל, מתוך הנחה שבדרך זו הליך ההתחדשות יהיה מהיר וקצר יותר, שכן המתחם יהיה מגובש יותר ופשוט יותר לתכנון ולביצוע.
רוב בכל בניין בפני עצמו
הסוגיה שמנעה את התקדמות עבודת הצוות הבין־משרדי בשבועות האחרונים נגעה למישור הקנייני: הרוב הדרוש מבין הדיירים להסכמה לקידום התחדשות עירונית במתחם. חברי הצוות ביקשו לקדם מתווה המאפשר התחדשות בשיעור הסכמה מינימלי של כלל דיירי המתחם שנפגע, קרי 51%, גם אם בבניין מסוים שיעור ההסכמה נמוך מכך. כלומר הסתכלות על שיעור ההסכמה בכל המתחם יחד, ולא בכל בניין בפני עצמו. נציגי משרד המשפטים בצוות התנגדו לכך בתוקף, ואף טענו כי יש ליוזמה זו מניעה משפטית, והמשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, אף הגדירה את המתווה כ"הסדר כופה".
נראה שגם בעניין זה הושגו הסכמות, והתקבלה עמדת משרד המשפטים: אחוז ההסכמה המינימלי, 51%, יידרש בכל בניין בנפרד ולא בכל המתחם. דיירים שלא יהיו מעוניינים לחתום על הסכם להתחדשות עירונית בבניין שלהם, וגם לא יסכימו שהמדינה תרכוש מהם את דירתם (מהלך שהציע משרד הבינוי והשיכון ונקרא 'Buy Out') - הזכויות שלהם יופקעו, והם יקבלו פיצוי כספי.
הצוות כבר הגדיר מספר מתחמים שבהם ניתן יהיה ליישם את המתווה החדש שעליו סוכם, והוא יתאים בעיקר למתחמים שבהם בנייה רוויה, ולא באזורי הרס שבהם נפגעו בעיקר צמודי קרקע, למשל. הכוונה היא לקדם אותו באמצעות חקיקה "רגילה", ולא כהוראת שעה, קרי כחוק קבוע.