לגנוב דירה? כך ניתן למנוע את הבעיה / צילום: Shutterstock
הכותב הוא מומחה למקרקעין
בתיק שנדון לאחרונה בפני כבוד השופטת מיכל עמית־אניסמן בבית המשפט המחוזי בתל אביב, נדון מקרה קלאסי של ניסיון להשתלטות בלתי חוקית על נדל"ן, ניסיון שנכשל לאחר מאבק משפטי ארוך, אבל הביא עמו תובנות חדשות והמלצות ברורות לכל בעלי הדירות בישראל.
● בדיקת גלובס | לכמה ישראלים יש יותר מדירה אחת, ולמה המשקיעים בורחים מהשוק?
● דרוש מחליף: חברות ההייטק מצמצמות שטחים, אז מה עושים עם כל המשרדים?
עובדות המקרה: אתי אסתר מוקאי, אזרחית ישראלית המתגוררת בארה"ב משנת 1997, ירשה מאביה המנוח דירה ברחוב חיל השריון בתל אביב. היא לא הצליחה לחזור לישראל במשך שנים בשל מעמד הגירה מורכב - אפילו לא להלוויית אביה. רק ב־2016 ניתן צו קיום צוואתו, שהעבירה אליה את מלוא הזכויות בדירה.
כאשר שכרה חוקר פרטי בשנת 2017, מוקאי גילתה לתדהמתה כי שלמה אלימלך, שכן ותיק, מתגורר בדירה ומצהירכי הוא בעליה החוקי, על בסיס "הסכם מכר" מ־2011 שנחתם לכאורה עם מוקאי עצמה. אלימלך אף טען כי שילם לה 52 אלף דולר במזומן ושיפץ את הנכס.
אלימלך טען בבית המשפט כי הדירה הייתה מוזנחת, הפכה ל"מוקד סמים" וננטשה. לטענתו, הוא "השתלט" עליה בעל־כורחו, שילם ארנונה והפך אותה לביתו. לדבריו, הוא פגש את מוקאי פעמיים בשנים 2009 ו־2011 והגיע עמה להסכם למכירת הדירה, כולל העברת התמורה במזומן.
אלא שמרגע שבית המשפט החל לצלול לעובדות, הסיפור התחיל להתפורר.
ההחלטה: בית המשפט מינה מומחית לכתב־יד בהסכמת שני הצדדים, שקבעה באופן חד־משמעי כי החתימה שעל גבי הסכם המכר מזויפת. מעבר לכך, בהסכם המכר נמצאו פרטים שגויים רבים, בהם בין היתר שם נעורים לא מעודכן, דרכון שלא קיים, כתובת פיקטיבית (פלורידה) ויום החתימה, שבת - דבר שאינו מסתדר עם אורח חייו הדתי של הנתבע וסתירות עם צוואת האב המוריש.
וכך קובע פסק הדין: "עדותו של הנתבע איננה עדות קוהרנטית... ההסברים שניתנו... לוקים בקשיים של ממש ואף לעתים נעדרי היגיון... אין מקום ליתן בה אמון".
הנתבע טען גם להתיישנות, שכן לדבריו הוא נכנס לדירה כבר ב־2002. אולם במסמכים קודמים, כולל מול עיריית תל אביב, הוא טען כי קיבל את החזקה רק ב־2011. השופטת עמית־אניסמן ראתה בכך סתירה מהותית והחילה "השתק שיפוטי" - כלומר, מניעת שינוי גרסה עובדתית בהליכים שונים.
גם מהבחינה המשפטית הדירה היא מקרקעין מוסדרים, ולכן תקופת ההתיישנות לפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות עומדת על 25 שנה - ולא על 15, כטענת הנתבע. בנוסף, מוקאי גילתה על הפלישה רק ב־2017, כך שמרוץ ההתיישנות החל רק אז.
בפסק הדין נדחתה גם טענת הנתבע שלפיה "השתלט על הדירה מחמת הנסיבות". השופטת מבהירה: "ברי כי לא ניתן להשתלט על נכס, אף אם הוא עזוב לכאורה, שעה שנכס זה בבעלותו של אדם אחר". ולמרות שהתובעת לא ניהלה את הנכס, לא פיקחה עליו ולא גרה בו, כל עוד הזכויות נותרו רשומות בטאבו, בעלותה לא הועמדה בספק.
השופטת עמית־אניסמן העניקה למוקאי את הסעד שביקשה: צו הצהרתי שלפיו היא הבעלים הבלעדי של הדירה, והוראה לסילוק ידו של אלימלך מהנכס.
המסר: כך תשמרו על הדירה שלכם
פסק הדין מהווה תמרור אזהרה לבעלי נכסים ומקרקעין, ובפרט לבעלי נכסים הגרים בחו"ל. גם דירה רשומה (ודאי מקרקעין פנויים) יכולה להפוך למטרה להשתלטות מתוחכמת או שיטתית. הנה כמה צעדים שמומלץ לנקוט:
בצעו בדיקה שנתית של נסח הטאבו: ודאו שלא נוספה הערת אזהרה או רישום חריג. ניתן לבדוק באתר רשות המקרקעין תמורת 17 שקל בלבד.
בצעו ביקור תקופתי בנכס - או מנו שליח מהימן שיעשה זאת. ודאו שאין שימוש בלתי מורשה או סימני פלישה.
שקלו רישום שיעבוד עצמי: רישום שיעבוד על הדירה לטובתכם מקשה על העברת הזכויות ללא הסכמתכם.
העניקו ייפוי־כוח בלתי חוזר לעורך דין מקומי שיפעל בשמכם במקרי חירום.
עדכנו את הכתובת למשלוח הודעות בטאבו ובדואר כדי למנוע מצב שבו מכתבים חשובים לא יגיעו.
ת"א 25152-01-22