כסף בקיר. עם רחלי אלפרוביץ ושלמה לרנר / צילום: ענבל מרמרי, תמי מונטג
בשנים האחרונות יותר ישראלים משקיעים בנדל"ן מעבר לים. נתונים רשמיים לגבי היקף ההשקעות אין, אבל בענף מצביעים על ארה"ב כאחד מיעדי ההשקעה הבולטים, הודות לכמה יתרונות ברורים: היא מדינה שביזנס זה השם הנרדף שלה, נוח לעשות שם עסקים בזכות מערכת חוקים מסודרת ומערכת משפט חזקה, השפה לרוב לא מהווה מחסום וגם יש לנו עמה קשרים הדוקים. אך מעל להכול - ניתן להגיע לתשואות יפות.
● בדיקה מיוחדת של לשכת השמאים עבור גלובס: כמה שווה ממ"ד במחיר הדירה
● האוצר תובע משפיר פיצוי בגובה 25 מיליון שקל על איחורים בפרויקט משרדים ממשלתי
אלא שלצד השקעות מוצלחות, בשנים האחרונות אנו נחשפים גם לכישלונות מצד גופים שהבטיחו חלומות נוצצים למשקיעים. בשל השיטה באמריקה, כש"נופלים" שם - הרבה פעמים מאבדים את כל כספי ההשקעה. האם השקעה באמריקה באמת שווה, ולא פחות חשוב - האם זה מתאים לכולם? כסף בקיר, פודקאסט ההשקעות והנדלן של גלובס אירח לפרק מיוחד את מנכ"לית בית ההשקעות ריאליה רחלי אלפרוביץ ואת עו"ד שלמה לרנר, שצברו קילומטראז' ארוך בהשקעות בארה"ב.
"בארה"ב האנשים מאוד מסודרים ומקובעים", מסביר עו"ד לרנר שמכיר את השוק האמריקאי למעלה מעשור. "הישראלי אומר - הם סתם עושים סיבוב ארוך, אני יודע לעשות הכול יותר מהר ולחתוך בזמנים ונרוויח פי שניים. כשזה הולך טוב אז הוא משחק אותה, אבל כשיש בעיה אחת או שתיים, הכול נתקע ואתה מבין שהאמריקאים יכולים להתהפך עליך הרבה יותר מהר ממה שקורה פה בארץ".
אלפרוביץ מסכימה. לדבריה, "בנקים לא מתנהלים מתוך רגש. זה לא קיים בארה"ב, וזה גם לא משנה מה השם שלך ומה הניסיון שלך. הנכס עומד בפני עצמו. כשהבנק נכנס לתמונה ומחליט להכריז על כשל - הוא מפעיל את הזכויות שלו על פי ההסכם, בלי לראות אף אחד אחר".
לשאלתנו האם היא נתקלת כיום במשוכה של חוסר אמון מצד משקיעים פוטנציאליים בגופים שפועלים בארה"ב, היא מהנהנת בהסכמה. "צריך להשיב את האמון בכלל בעולם ההשקעות האלטרנטיביות ובעסקאות הנדל"ן בפרט. בשנים האחרונות - גם בשל גורמי חוץ, וגם בשל סיבות נסיבתיות כמו ריבית וקיפאון כזה או אחר שנגרם מהחלטות פדרליות ועוד - השוק ייצר חדשות לא מאוד נעימות, ובהחלט צריך לעשות הרבה סדר".
יכול להיות שאת קצת עדינה?
"אני מתנסחת בעדינות כי לשים הכול תחת כותרת אחת זה חטא כלפי התחום. השקעות לא תמיד מצליחות, וצריך לשים את זה על השולחן", היא משיבה ומבקשת להדגיש שלצד מקרים של התנהלות בעייתית, יש גם תנאים אובייקטיבים לחוסר הצלחה.
המימון: היתרון שמאפשר למשקיע להתרחב
עו"ד לרנר מבקש להצביע על כמה נקודות שחשוב להכיר לפני השקעות בארה"ב, ותחילה מצביע על נושא המימון. "בארה"ב מאוד מקובל לבצע מה שנקרא רה־פייננס (Refinance)", הוא אומר ומסביר: "כשרוכשים נכס, לוקחים הלוואה כנגד הערך שנקבע בשמאות. כעבור תקופה, אם השבחתי את הנכס והערך שלו עלה, אני יכול לקבל שמאות על הערך החדש, וכך לחלץ הון מהנכס שיכול לשמש אותי לקניית נכס נוסף.
"זה יתרון בהשוואה לישראל, וזה גם דבר שמסייע לך להתרחב, אבל מצד שני הבנקים שם מאוד בוקים ויכולים להכניס אותך לדיפולט מהר מאוד על דברים שלנו הישראלים נראים פעוטים - לא שילמתי ארנונה או חשבון מים בזמן, או שלא טיפלתי היטב בתלונות של דיירים.
"ראיתי מקרים כאלה שבתוך זמן קצר הם פשוט לקחו נכסים (אחרי הוצאת צו בית משפט - ג.ל) - הגיעו עם נציגי משטרה, החליפו מנעולים והיזם נותר בחוץ. הכללים שם שונים".
הדיירים והרשויות: קנס על אי כיסוח הדשא
לא רק הגופים המממנים יכולים לעורר צרות - גם הרשות המקומית. "חייבים להכיר שם את התקנות", מבהיר עו"ד לרנר שמבקש לתת דוגמה שהוא מכיר מהחיים. "אם בעונה אתה צריך לכסח את הדשא פעמיים ואתה לא מבצע את זה - אתה יכול לחטוף קנס, או שהם יכולים למנוע ממך מלהכניס דיירים. ישראלי ממוצע יגיד 'מה זה גובה הדשא', אבל שם זה יכול להתפתח לאירוע מרכזי".
התנהלות אחרת שזקוקה לתשומת לב היא מול הדיירים. "רמת האחריות שלך שם לגבי השוכרים היא גבוהה. אתה מספק בית מרוהט כולל מכשירי חשמל וכשמשהו מתקלקל זה עליך. חוץ מלהחליף מנורה, הם מבקשים ממך הכול", אומר עו"ד לרנר ומבקש להבהיר שכדאי לשמור על יחסים טובים.
"ישראלים מאוד אוהבים להגיע לתשואות גבוהות. שם, כשאתה מביא תשואה גבוהה יותר זה אומר שאתה מקבל שוכרים שהם לא טריפל איי. לפעמים אין להם כסף לשלם ואז צריך להוציא אותם מהנכס וזה יכול להיגמר בנזקים כבדים שהם משאירים בנכס. נכנסתי לדירות שראיתי ערימות זבל - כל מה שאתה יכול לדמיין. פעם אחת נכנסתי לדירה שבעל הבית הלך והשאיר שם תינוק ישן", מספר עו"ד לרנר.
תמרורי אזהרה: הבטחה לתשואה
אלפרוביץ מבקשת להציב מספר תמרורי אזהרה בפני משקיעים פוטנציאליים בהתנהלות מול גופי השקעות בארה"ב ."אובר שיווק זה משהו שאמור להדליק נורה אדומה לדעתי. בוודאי אם יש בשיווק הזה גם ביטויים או מילים שצריך לשים לב אליהם במיוחד".
כמו מה?
"כמו למשל העסקה הכי טובה, התשואות הכי גבוהות, המיקום הכי מושלם או הבטחה לתשואה מסוימת. בנוסף צריך לבחון את כל מה שקשור במידע שניתן ולא מספק תמונה מלאה. מידע שהוא לא שלם עשוי להיות בעייתי באופן שבו האדם מקבל החלטות", היא מסבירה ולא נעצרת כאן.
"תראו אם מוכרים לכם רק הצלחות. אני לא מכירה קרן רצינית אחת בעולם שיש לה רק הצלחות, כולל הקרנות הטובות והמובילות בעולם. אין חיה כזאת".
אלפרוביץ מדגישה שמידע שדווקא כן הייתה שמחה לשמוע הוא כיצד אותו גוף התמודד עם כישלון. "הייתי מאוד שמחה לשמוע שהם היו במצב מאוד מאתגר. ואיך הם טיפלו במצב המאתגר".
ההזדמנויות: נכסים בקשיים בגלל הריבית
למרות שלל נורות האזהרה, עו"ד לרנר ואלפרוביץ מסכימים שדווקא היום ניתן למצוא הזדמנויות טובות בשוק האמריקאי. "לפני שנתיים עצרנו גיוסים, בשל שלל סיבות ובראשן חוסר הוודאות. למשל לא ידעת מתי עליות הריבית ייעצרו", אומרת אלפרוביץ.
כיום לדבריה המצב שונה לחלוטין, ולאור קשיים של בעלי נכסים, ניתן למצוא היום הזדמנויות מעניינות. עו"ד לרנר מסכים. "עכשיו אנחנו נמצאים בתקופה מדהימה בארה"ב לעומת פה. יש המון בעלי נכסים שפשוט מחזירים את הנכסים לבנק. למה? כי הריבית יותר גבוהה מהתשלום שהבעלים צריכים לשלם כל חודש לבנק, והשווי של הנכס כבר לא שווה את המשכנתא, אז נוח להם להחזיר את הנכס לבנק".
אז הבנקים שם במכירת חיסול של נכסים?
"זה מנוהל. הם לא ממהרים למכור, כי הם יודעים שיקבלו כרגע מחיר נמוך ואז הם יצטרכו למחוק הרבה כסף, אבל כן - יש הזדמנויות".