דירות חדשות / צילום: Shutterstock
שוק השקעות הנדל"ן מתבסס כיום יותר על משקיעים צעירים, מאשר על משקיעים ותיקים בעלי מספר דירות. משקיעי הנדל"ן הורידו את רכישת הדירות שלהם ב-17% במחצית הראשונה של השנה, לעומת השנה שעברה ומשקיעים בעלי מספר דירות ותיקים הם הציבור העיקרי שהוריד את רכישת הדירות שלו במהלך השנה הנוכחית. כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי באוצר. ככלל נמצא בסקירה, כי במחצית הראשונה של השנה נרשמו נתוני שפל ברכישת דירות, ובעיקר דירות חדשות.
● שאלות ותשובות | הגרלת "דירה בהנחה" יוצאת לדרך: איפה תקבלו קופון של מיליון שקל?
● הדיור הציבורי בישראל: קריסה איטית ומחסור כרוני
בסיכום המחצית הראשונה של השנה רכשו המשקיעים 6,148 דירות, ירידה של 17% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הכמות הנמוכה בלטה בעיקר ברבעון השני של השנה, שבכל אחד מהחודשים שבו (אפריל-יוני) רכשו המשקיעים כמות של דירות שנמוכה מ-1,000, וכאן הירידה כבר חצתה את רף ה-30% בהשוואה לרבעון השני של 2024. הפעמים האחרונות שבהן נרשם מצב שבו במשך שלושה חודשים רצופים נרכשו פחות מ-1,000 דירות בחודש, היה בתקופת סגר הקורונה הראשון ב-2020, ובחודשי המלחמה הראשונים, בסוף 2023, והשאלה, האם שוק הנדל"ן להשקעה עובר שינויים עמוקים.
הכלכלן הראשי ניתח את רכישות המשקיעים בשנתיים וחצי האחרונות לפי המאפיינים שלהם, ועד כמה מהם היו מושקעים בשוק הדירות עוד לפני פרוץ המלחמה באוקטובר 2023 וכמה מהם היו "מרובי נכסים, כלומר בעלי יותר מדירה אחת להשקעה. הבדיקה מצאה, כי עד לשנה שעברה שיעור המשקיעים "הוותיקים" יחסית בשוק, שהדירה שרכשו לא הייתה הראשונה להשקעה, נע בסביבות 70% מכלל המשקיעים, בעוד ששיעור "מרובי הנכסים" נע בסביבות 40% מכלל המשקיעים שרכשו דירות.
ואולם מאז מאי שנה שעברה, לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן, נרשמה ירידה חדה בשכיחות היחסית של המשקיעים "הוותיקים" ו"מרובי" הנכסים" בשוק. שיעור הוותיקים התייצב סביב ה-40% במחצית הראשונה של השנה הנוכחית, בעוד ששיעור "מרובי הנכסים" ירד לרמה של 20% מכלל העסקאות. במילים אחרות, המשקיעים של 2025 הם בעיקר "משקיעים חדשים", שרוכשים לעצמם לא יותר מדירה אחת להשקעה, וזאת בניגוד למצב שהיה כאן מינואר 2023 למאי 2024. האם מדובר בשבירת אמון משמעותית מצד המשקיעים המנוסים יותר? קשה עדיין לתת תשובה.
2025 שנת שפל
קשה לדעת זאת בעיקר משום שגם הנתונים האחרים של שוק הדירות מורים על כך ש-2025 חוזרת להיות שנת שפל. במחצית הראשונה של השנה נמכרו כ-42 אלף דירות, ירידה של 11% לעומת המחצית הראשונה של שנה שעברה. עיקר הנפילה בנתונים מצויה אצל יזמי הנדל"ן שמספר הדירות שמכרו במסגרת השוק החופשי במחצית הראשונה של השנה, היה נמוך ב-36% מזה שמכרו במחצית הראשונה של 2024.
חלק מזה (אך לבטח לא הכל) ניתן להסבר בירידה במבצעי המימון של היזמים, נוסח 20%-80% (כלומר משלמים בעת החתימה על הסכם המכירה 20% ממחיר הדירה ובעת האכלוס את היתרה), שנובעת מהגבלות שהוטלו על ההטבות הללו ע"י בנק ישראל, בסוף חודש מארס השנה.
הירידה בקצב המכירות בולטת בעיקר במחוז תל אביב, שכולל את הערים תל אביב ובת ים, שבו נמכרו בחודש יוני 137 דירות בשוק בחופשי בלבד, ובמשך המחצית הראשונה של השנה -1,014 דירות בלבד בשוק החופשי, ירידה של 43% בהשוואה למחצית הראשונה אשתקד. "בהינתן קצב מכירות זה ובהינתן מלאי הדירות החדשות הלא מכורות בשתי ערים אלו, משך הזמן למכירת מלאי זה בתל אביב ובת ים חריג בהשוואה לממוצע הארצי ורשם גידול של יותר מפי שתיים ב-12 החודשים האחרונים", כתב הכלכלן הראשי בסקירה.