הריסה ובנייה בתל אביב / צילום: שי אשכנזי
"אני מייצג בעלי דירות בשכונת בבלי, שם מיועדים שני מבנים להריסה ולבנייה מחדש", מספר עו"ד דן הלפרט, המייצג בעלי דירות מול יזמי נדל"ן בפרויקטים של התחדשות עירונית. "ההסכם עם היזם נחתם לפני שנתיים וחצי, היתר הבנייה יוצא בקרוב ומסמכי הליווי הבנקאיים מוכנים לחתימה. במילים אחרות, נותרו עוד חודשים ספורים עד להודעת פינוי המבנים, כדי שניתן יהיה להורסם.
● פחות מ-1,000 דירות: המשקיעים ה"נאמנים" נוטשים את שוק הדיור
● ראיון | "הזדמנויות מעניינות": כך תשקיעו בדירה בארה"ב
"לפתע מגיע אלי היזם למשרד ואומר לי שיש בעיה. לטענתו, בכל בבלי נמכרו בשנה האחרונה דירות בודדות בלבד, ושנוצר לפרויקט בור תקציבי של 5 מיליון שקל. וזה ממש לפני החתמת האנשים על מסמכי הליווי.
"איך סוגרים את הבור הזה? ראשית צריך לבשר לבעלי הדירות את החדשות הרעות ועכשיו צריך לראות מה עושים. הכוונה של היזם היא שבעלי הדירות יהיו שותפים לזה, ולא שהוא יכניס לפרויקט הון עצמי נוסף מהבית".
במקרה אחר, בפרויקט באלכסנדר ינאי, אירע דבר דומה. הלפרט: "זה פרויקט שגם הוא קרוב להריסת מבנים. היזם טוען שהבנק מסרב לתת לפרויקט ליווי בנקאי כי הוא לא רואה שהפרויקט עובר את הרווח המינימלי שהבנק מגדיר, ושהיזם לא מצליח למכור שם דירות בפריסייל. גם במצב הזה אי אפשר להתקדם ונעצרנו.
"היזם מציע לגבש פתרונות יצירתיים שאחד מהם הוא לתת לו את השטח המשותף בגג, כך שיוכל להקים עם הפנטהאוז גם בריכת שחייה ובכך יעלה את מחירה, ואת חדר הדיירים המתוכנן בלובי הוא רוצה לקבל לידיו, כדי להקים במקומו דירה, ובנוסף, הוא מעוניין להפחית את התמורות לבעלי הדירות מ-17 מ"ר, למשהו קטן יותר".
המכפיל קטן, העלויות מזנקות
שני המקרים האלה אינם היחידים, משום שההתחדשות העירונית בישראל ניצבת בפני צומת דרכים קריטית: מצד אחד המכפיל, כלומר היחס בין יחידות הדיור החדשות שיוקמו לבין אלה הישנות שנהרסו - הולך וקטן. מצד שני עלויות הבנייה גדלו במידה ניכרת, ומחירי הדירות בעת האחרונה מצויים בירידות קלות, ובביקושים ירודים.
בענף ההתחדשות העירונית, ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים אינה כוללת את מחירי הקרקע, כנהוג בפרויקטים רגילים, שכן הפרויקטים מוקמים במקום מבנים ישנים שנהרסים. מה שקובע את ההיתכנות הוא בעיקר עלויות הבנייה ומחירי הדירות. ושני אלה עוברים זעזועים קשים בעת האחרונה.
עלויות הבנייה זינקו בתקופת המלחמה ברמה משמעותית, הרבה מעבר למה שמדד תשומות הבנייה מצא, ולטענת קבלנים מגיעה לעשרות אחוזים, במיוחד בשכר העבודה. "שכר העבודה של הפועלים קפץ מ-250-500 שקל ליום עבודה של פועל פלסטיני, לרמות של 1,000-1,900 שקל ליום של פועלים זרים. אבל הבעיה, שגם משקל שכר העבודה במדד נמוך מדי", טוען סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אריה דוד.
הכלכלן ד"ר יאיר דוכין מצא שבין ינואר 2021 ליוני 2025 מדד תשומות הבנייה עלה ב-7.6%, בעוד שעלויות הבנייה בפועל עלו בכ-30%. הפערים הללו היו אחת מהסיבות של לשכת שמאי המקרקעין לצאת בפרסום משלה על עלויות בנייה באזורים השונים של הארץ.
במצב כזה, פרויקט של התחדשות עירונית, שתוכנן לפני שלוש-ארבע שנים על פי הנתונים מאז, ושקיבל באחרונה היתר בנייה, נקלע למצב שבו כל הנחות היסוד שעמדו מאחוריו כבר לא תקפות, והתחייבות היזם לבעלי הדירות בנוגע לתוספות השטחים שיקבלו לדירות הישנות שלהם הופכת קשה יותר ויותר למימוש.
התוצאה: בימים אלה פוקדים יזמי התחדשות עירונית, במיוחד תמ"א 38 על נגזרותיה את בעלי הדירות, ומודיעים להם כי לא יוכלו לעמוד בהסכמים שעליהם חתמו לפני שנים אחדות, אלא אם יסכימו לוותר על חלק מהתמורות המובטחות.
"נראה צמצום של התמורות לדיירים"
"כאשר היזם סגר עם בעלי הדירות את ההסכם, הוא התבסס על תחשיבים מסוימים. אם התוכנית העסקית של היזם מתממשת, היא מאפשרת לו לבנות את הדירות הנוספות, דבר שאמור לממן לו גם את הדירות המורחבות שהוא נותן לבעלי הדירות. אבל מה קורה כשהתוכנית העסקית לא מתממשת? המצב היום הוא של עליות גדולות מאוד בעלויות הבנייה ושל ירידה חדה בביקושים ויותר ויותר יזמים באים אל בעלי הדירות ואומרים: "חברים, או שאתם מוותרים על חלק מהתוספות או שאני עוזב. לדעתי התופעה עוד תתרחב", אומר דוכין.
מה אפשר לעשות במקרים כאלה?
הלפרט: "אני שומר על הדיירים במקרים האלה יותר מכרגיל, כי זה לא יעזור לבעלי הדירות אם נכעס ונהיה מתוסכלים. אם המצב הוא באמת כמו שהיזם מציג, אז אין כלכליות ואין בנק מלווה ויש אפילו סיכון שנסתבך אם חס ושלום היזם יקרוס אחרי שיהרוס את הבניינים הקיימים. אנחנו לא רוצים להגיע לזה.
"ואם הנתונים הם כאלה, במילא כל יזם אחר שייכנס תחתיו יעמוד בפני אותם נתונים אובייקטיבים. אז מה עשינו בזה? אז צריך לפתוח את הראש ולהקשיב.
"אבל מצד שני אני דורש ששמאי מטעמנו יעשה דוח כלכלי של העסקה נכון להיום. מניסיון מצאנו שכל מקרה לגופו. היה מקרה שבו השמאי אישר את טענות היזם שהפרויקט לא כלכלי, והיה גם מקרה שבו השמאי מטעם הדיירים מצא שהפרויקט כלכלי גם במצב היום.
"ובסוף: אנחנו מקווים שהמצב היום ישתפר ושהוא לא לעד ושהריביות ירדו, העלויות ירדו והמכירות יעלו. ואנו יוצרים מנגנון בקרה על היזם, שבמידה והמצב ישתפר, הוא יחזיר לדיירים חלק מההשקעות שלהם. זה חשוב מאוד. היום אולי הוא לא מצליח למכור את הדירות הראשונות. אבל בעוד שנתיים־שלוש הוא עשוי למכור את הכול. המבחן לא צריך להיות בנקודת משבר, כשהיזם מבקש את עזרת הדיירים להרים את הפרויקט, אלא בסוף".
אבל מה לגבי העתיד הקרוב?
דוכין: "אני קורא בתקשורת על תוכניות חדשות להתחדשות עירונית של אלפי דירות בשולי מחוז תל אביב, כמו רמלה, במכפילים של 4-5, אבל מי יקנה את הדירות האלה בכלל?
"יש מלאי עצום שמגיע ל-80 אלף דירות לא מכורות. בהיסטוריה הכלכלית של ישראל, ב-1997 היה מלאי בלתי מכור גדול של דירות, בגלל הבנייה העודפת של המחצית הראשונה של שנות התשעים, ולקח 10 שנים, עד 2006, עד שהמלאי הזה נספג. ב־10 שנים האלה מחירי הדירות ירדו ריאלית בקרוב ל־25%. והיקף הבנייה אז היה נמוך מאוד.
"בתקופה הקרובה נראה צמצום של התמורות לדיירים, והתמקדות של התחדשות עירונית רק באזור תל אביב, ואולי מעט בירושלים".