התחדשות עירונית
הוועדה המקומית של עיריית תל אביב-יפו המליצה על הפקדת תכנית תא/5555: מדובר בתוכנית התחדשות למבנים בודדים בנוסח תמ"א 38, עם פוטנציאל להוספת 25 אלף דירות
● ירידות דו-ספרתיות: מה קרה למחירי הדירות בת"א?
● משקיעי נדל"ן יקבלו פיצוי על הטילים מאיראן. כך זה יעבוד
בתום שני דיונים אינטנסיביים החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב להמליץ בפני הוועדה המחוזית להפקיד את התכנית הכוללת להתחדשות העירונית תא/5555 להתחדשות עירונית. מדובר בתוכנית התחדשות למבנים בודדים בנוסח תמ"א 38, שתשלים את תוכניות הרובעים.
תא/5555 כוללת 1,720 מגרשים בכל העיר, בין היתר ברמת אביב, שיכון ל', אפקה, נחלת יצחק, יד אליהו, שכונת שפירא, נווה שאנן, קרית שלום ורוב שכונות יפו.
בסך הכול קיימות בשטחי התוכנית 20 אלף יחידות דיור, וההערכה היא כי יש פוטנציאל למספר דומה (20,500) של יחידות דיור שיוספו במסגרת התוכנית.
התוכנית, שקודמה במסגרת "חלופת שקד" שמחליפה את תמ"א 38, מציעה שני מסלולים - הריסה ובנייה מחדש או חיזוק ועיבוי מבנים קיימים - תוך שמירה על קנה מידה עירוני ושילוב שימושים ציבוריים ומסחריים.
במהלך הדיונים בוועדה המקומית תל אביב העלו חברים חששות שונים, בהם אי־היתכנות כלכלית של התוכנית במקומות רבים, במיוחד בשכונות הדרומיות של העיר, לכך שהיא מייצרת יותר מדי דירות קטנות ולכך שעד היום רוב הבתים בעיר אינם ממוגנים, וספק עד כמה התוכנית הזו תצליח באמת לקדם את נושא המיגון.
התחדשות עירונית 2
ועדת הערר בחיפה מאפשרת המשך ייזום פרויקטים של תמ"א 38 בכרמליה. העירייה והשכנים טענו שיש עומס על התשתיות, אולם ועדת הערר דחתה את הטענות
ועדת הערר לתכנון ולבנייה במחוז חיפה קבעה, כי ניתן להמשיך ליזום פרויקטים של תמ"א 38 בשכונת כרמליה בחיפה למרות טענות העירייה והשכנים, שריבוי הפרויקטים של תמ"א 38 לאורך השנים, הביאו את התשתיות הציבוריות בשכונה אל קצה הקיבולת שלהן.
מדובר בפרויקט תמ"א, אותו יוזמת חברת ד. שליט ברחוב רחל 42 שמהווה את אחד מצירי המוצא של השכונה, שגם כיום סובלת מפקקי תנועה, עקב בעיות הנגישות ממנה ואליה, בעיקר בשעות היצאה לעבודה.
החברה היזמית הגישה בקשה להיתר בנייה ביצוע תמ"א 38/2 לפני שלוש שנים, בהתאם למסמכי המדיניות של העירייה, אך הוועדה המקומית סירבה לבקשה, וקבעה שמומש סף הקיבולת של שטחי הציבור בשכונה ואין יכולת להוסיף דירות חדשות. משמעות ההחלטה הייתה הקפאת ההיתרים בשכונה.
ואולם במהלך הערר התברר, כי בדיקות מקצועיות שבוצעו בשנים האחרונות ע"י העירייה, קבעו, כי עדיין יש מקום בשכונה לתוספת יחידות דיור וכי התנגדות הוועדה המקומית לא לוותה בשום מסמך מקצועי שסתר את הבדיקות הללו.
לפיכך החליטה ועדת הערר המחוזית, בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד לדחות את התנגדות הוועדה המקומית ולאפשר את קיום התוכנית בשכונה.
בנייה
שבע שנים לאחר המכרז - היתר בנייה מלא ראשון במתחם תע"ש השלום בתל אביב. שיכון ובינוי תבנה במקום פרויקט להשכרה ארוכת טווח לאחר
חברת שיכון ובינוי קיבלה בימים האחרונים היתר בנייה לפרויקט שלה במתחם תע"ש השלום שבמזרח תל אביב־יפו - היתר בנייה מלא ראשון במתחם, אשר נמצא לא רחוק ממחלף השלום וממרכז עזריאלי, היכן שפעל בעבר מפעל תע"ש לייצור נשק קל, שעל שמו קרוי המתחם.
הבקשה המאושרת, שאותה ערכה האדריכלית אורית מילבאואר־אייל ממשרד מילבאואר אדריכלים, כוללת הקמה של מגדל בן 23 קומות לצד בניין מרקמי בן שמונה קומות, עבור 180 יחידות דיור, כולן להשכרה ארוכת טווח. שיכון ובינוי זכתה במכרז רשות מקרקעי ישראל ודירה להשכיר עבור הפרויקט בדצמבר 2018, תמורת 194 מיליון שקל.
שיכון ובינוי הודיעה כי חתמה על הסכם מימון עם חברת מגדל ביטוח ופיננסים, בהיקף של עד 550 מיליון שקל, לטובת הקמה והפעלה של הפרויקט.
מתחם תע"ש השלום, על פי תוכנית העירייה שאושרה כבר, יכלול 1,097 יחידות דיור חדשות וכן את שימורו של מפעל תע"ש ההיסטורי. התוכנית כוללת מבנים מרקמיים ומגדלים, בהם גם מגדל בן 52 קומות.
כמה חברות זכו במכרזים לקרקעות במתחם, בהן חברת אמות שזכתה בשטח של 3.2 דונמים ששווק על ידי העירייה, במאי 2022, תמורת 261 מיליון שקל; והחברות אקרו נדל"I וקטה גרופ, שזכו כל אחת במגרש אחד במכרז במתחם תע"ש השלום להקמת 528 יחידות דיור - תמורת סכום כולל של כ־644 מיליון שקל, בתוספת כ־67 מיליון שקל הוצאות פיתוח. שיכון ובינוי, כאמור, היא החברה הראשונה שמקבלת היתר בנייה במתחם - כמעט שבע שנים לאחר שזכתה במכרז על הקרקע.
נזכיר כי מי התהום בקרקע היו מזוהמים בגלל הפעילות ארוכת השנים של המפעל, ורק ב-2023 החלו עבודות הטיהור שלה.
יישובים חדשים
הולנת"ע ממליצה על הקמת שישה יישובים חדשים בציר 25, בין דימונה לבאר שבע. הוועדה לנושאים תכנוניים המליצה על הקמת היישובים למרות התנגדות האוצר והיישובים הבדואים הסמוכים
הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים (הולנת"ע) החליטה השבוע להמליץ בפני המועצה הארצית לתכנון ובנייה לאמץ את תכנית משרד הבינוי והשיכון והחטיבה להתיישבות, להקמת שישה יישובים חדשים לאורך כביש 25, בין דימונה לבאר שבע.
לאחר שנבחנו כמה חלופות, מדובר כעת על חמישה יישובים יהודיים - נבטים דרום, גבעות עדרים, טלם-תלמה, טליה ודיה - ועל יישוב בדואי אחד, תל מסך. עוד מתוכנן מרכז שירותים ותעסוקה בשם עומרית.
בהודעת משרד השיכון על ההחלטה נאמר שהקמת היישובים היא "חלק ממדיניות הממשלה לפיזור אוכלוסין, חיזוק הפריפריה וביסוס ההתיישבות בנגב", אולם במשרד האוצר מתנגדים להקמת היישובים.
לפי עמדת האוצר, פיזור האוכלוסייה מחליש את המטרופולינים בפריפריה, מושך אוכלוסייה חזקה לפרברים, מחמיר את תופעת היוממות ואת הגודש בכבישים ומונע אפשרות לספק תחבורה ציבורית יעילה, ובכך תורם לזיהום האוויר. עוד טוענים באוצר כי ריבוי יישובים מצמצם את השטחים הפתוחים, פוגע במערכות אקולוגיות, זאת ועוד, כתבו באוצר כי הקמה של יישובים חדשים מחייבת הוצאות עודפות ביחס להרחבת ישובים קיימים הן בעלויות הפיתוח של היישובים החדשים והן לעלויות השוטפות כמו מנהלה, חינוך, הסעות תלמידים, בריאות ועוד, ומציינים כי יש מלאי תכנוני לא מנוצל ביישובים הקיימים.
גם ראשי היישובים הבדואים הסמוכים מתנגדים לתוכנית. במכתב ששלחו הם כתבו: "ההשקעה בגל ההתיישבות מתעלמת לחלוטין מכך שברבים מיישובי הקבע הערבים, ובפרט בכפרים הערבים במועצות האזוריות בנגב, שהוכרו לפני יותר מעשור, אין עדיין תשתיות בסיס כגון כבישים ומדרכות, קווי טלפון ותקשורת, וחסרים בהם מוסדות ציבור ושירותי יסוד, כגני ילדים ומעונות יום, שלא לדבר על אזורי תעסוקה... זהו המשך למדיניות רבת שנים של אפליה בהקמת יישובים ובהקצאת מקרקעין. הדבר עלול להביא לקרע עמוק במרקם היחסים בין יהודים וערבים במרחב...
"הממשלה אשרה ביום 3.11.2021 הקמה של שלושה יישובים בדואים, אך התנתה זאת בהסכמה מראש של 70% מהתושבים למעבר ליישוב, טרם שנקבעו תוכניות היישוב ועוצבו גבולותיו. למותר לציין, שתביעה חריגה ודרקונית מעין זו לא הופנתה מעולם למתיישבים היהודים".
