עלייה מחודשת בביקושים לעובדים בענף / צילום: Shutterstock
בארבעת החודשים האחרונים עלה מדד מחירי התשומה בבנייה למגורים ב־0.3% בסך־הכול. לכאורה, קצב עלייה איטי למדי, שלא משקף את הקולות הנשמעים בשוק בשנים האחרונות, וביתר שאת מפרוץ המלחמה, על עלייה משמעותית בעלויות בענף. אלא שהתבוננות בקצב העלייה השנתי מראה סיפור אחר, המושפע מה"קפיצה" המפורסמת במדד שאירעה בתחילת השנה, והזניקה אותו כלפי מעלה: ב־12 החודשים האחרונים עלה המדד ביותר מ־5%, קצב שנראה כמוהו רק בשנת 2021. כל הסימנים מראים שגם בעתיד הקרוב המדד ימשיך לעלות, ובקצב מהיר יותר מזה שהיה בחודשים האחרונים.
● ניתוח | שוק היוקרה עולה, מעמד הביניים נוטש: הנתונים שמאחורי מדד מחירי הדיור
● הסיבה שדירה ישנה בגבעתיים נמכרה בכמעט 5 מיליון שקל
עדכון המדד נמשך
מדדי תשומות הבנייה - למגורים ולמשרדים - אמורים לשקף את השינוי במחירי המוצרים והשירותים שבאמצעותם מתבצעת הבנייה בישראל. כך, הם כוללים בתוכם את מחירי הסחורות וחומרי הגלם המשמשים לבנייה, את עלות שכר העבודה, את עלות הציוד המשמש לבנייה ועוד.
כזכור, בתחילת השנה החברה הקבלנית דניה סיבוס עתרה לבג"ץ נגד הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בטענה שזו לא עדכנה את מדדי תשומות הבנייה במשך 13 שנה - ובכך לא שיקפה את מצב השוק האמיתי. בין היתר טענה החברה, כי שכר פועלי הבניין עלה ב־23% במהלך המלחמה בעקבות איסור כניסתם של כ־100 אלף פועלים פלסטינים לישראל, ואילו במדד תשומות הבנייה השכר התעדכן כלפי מעלה ב־2% בלבד.
עם או בלי קשר לעתירה זו, החלה הלמ"ס בעבודת עדכון למדדי התשומות. אחת התוצאות של העדכון הייתה זינוק כמעט חסר תקדים במדד בתחילת השנה, 2.6% בחודש אחד - עלייה שלעיתים מתרחשת במשך שנה שלמה ואף יותר מזה. בחודשיים שלאחר מכן עלה המדד בעוד 0.8% בסך־הכול, ובארבעת החודשים שלאחר מכן בעוד 0.3%, כאמור, כך שהקצב השנתי עומד על 5.3%.
החדשות הרעות הן שהמדד צפוי לעלות עוד. עבודת הלמ"ס, המתמקדת כעת בעדכון המשקלות (קרי המרכיבים השונים המשפיעים על התנהגות המדד), טרם הסתיימה, אך בשל טענות קבלני הביצוע ובהתחשב בכך שגם הקפיצה בינואר נגרמה מעדכון במדד, אפשר להעריך שהמדד יעלה גם הפעם.
לכך צריך להוסיף את מצב השוק, כפי שמסביר מודי שפריר, אסטרטג ראשי שווקים פיננסיים בבנק הפועלים: "המחסור בפועלי בניין עדיין איתנו, היקפי הבנייה - בדגש על פינוי־בינוי, בעקבות המלחמה מול איראן וגם בלי קשר אליה - צפויים לעלות, ויש עלייה מחודשת בביקוש לעובדים בענף. כל אלו צפויים להעלות עוד את מדד תשומות הבנייה, בראייה ארוכת טווח".
מי יספוג את התוספות
לעלייה במדד תשומות הבנייה, ודאי כשהיא משמעותית כל־כך, יש השפעה רבה על ענף הבנייה. חוזי עבודה רבים, הן בשוק הפרטי והן מול מוסדות וגופים ממשלתיים, צמודים למדד הזה - ובהם עלייה של 5.3% במדד משקפת תוספת של 53 אלף שקל לכל מיליון שקל. בענף שבו מוזמנות עבודות בעשרות ובמאות מיליונים, מדובר בתוספת אדירה.
במצב הנוכחי, מי שסופג בפועל את התוספות האלה הם בעיקר מזמיני העבודה: יזמי נדל"ן שחותמים על חוזי עבודה מול קבלנים לביצוע הפרויקט שיזמו; וקבלנים, שעובדים עם קבלני משנה לביצוע עבודות מסוימות.
זה לא הכול: צריך לזכור שבחודשים האחרונים מחירי הדירות שנמכרות נמצאים בירידה, משמע לא רק שהקבלנים והיזמים משלמים יותר על עלות העבודה, הם גם מכניסים פחות על כל דירה שהם מוכרים בסופו של תהליך. זאת ועוד: מאז יולי 2022, מוכרי דירות חדשות יכולים להצמיד רק מחצית ממחיר דירה לאורך תקופת בנייתה אל מדד תשומות הבנייה (בניגוד להצמדת המחיר המלא בעבר). בהינתן העובדה שמחירי הדירות החדשות יורדים בשיעור גבוה עוד יותר מהמדד הכללי (1.5% ביוני ועוד 0.3% במאי), נראה שהפגיעה שמתמודדים איתה יזמים וקבלנים כפולה: מצד אחד עלייה בתשומות ובעלויות, ומצד שני ירידה לא מבוטלת בהכנסות.
ובכל זאת, חשוב לסייג ולהגיד כי נראה שהפגיעה נקודתית: "נכון שקצב המכירות הואט בעת האחרונה, ושמחירי הדירות בירידה", אומר שפריר, "אבל לא מדובר בשינויים דרמטיים. היקף מכירת הדירות ב־12 החודשים האחרונים עדיין גבוה יותר מזה שהיה ב־12 החודשים שלפני כן, ב־14%. גם העלייה במניות הנדל"ן מאז תום המלחמה עם איראן, חרף התיקון בחודש האחרון, מאותתת על צפי לעלייה מחודשת בביקושים, ועל שינוי מגמה הצפוי בשנה הקרובה בשוק הנדל"ן. המצב הנוכחי מקשה יותר על הקבלנים והיזמים, אבל מזווית ראייתם זהו מצב זמני".
ההצמדה הוסיפה 10%
בטווח הארוך נראה שהציבור הרחב, ציבור הרוכשים, הוא זה שיישא בעלויות הנוספות, לכל הפחות באופן חלקי. ראשית, משום שבסופו של דבר, זוהי דרכו של עולם: כאשר ייצור של מוצר, דירה במקרה הזה, מתייקר, מי שמשלם על כך יותר הוא הצרכן. שנית, משום שכך טוענים הקבלנים והיזמים מאז ומתמיד: כאשר מחירי התשומות עולים, וכאשר המדד עולה, העליות מגולגלות בדרך כזו או אחרת לרוכשים.
אל הקלחת הזו יש להוסיף את מי שרכשו את דירתם טרם כניסתו לתוקף של התיקון לחוק המאפשר הצמדה חלקית בלבד של מחיר הדירה למדד, ושעדיין לא שילמו את מלוא הסכום. אלה חתמו על חוזה המאפשר הצמדה מלאה של מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, ומתמודדים עם עלייה של כ־10% במדד מאז. במספרים, מדובר על תוספת של עד 100 אלף שקל נוספים על כל מיליון שקל, רק בשל העלייה במדד מחירי תשומות הבנייה למגורים.