גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רכשת דירה על הנייר ומכרת אותה הלאה? ייתכן שאתה "יזם" לפי החוק

רוכשי דירות יד ראשונה מנצלים מודלי תשלום נוחים לרכישת דירות "על הנייר" ומוכרים אותן ברווח, מבלי לדעת שהחוק עלול להחשיב אותם כיזמים

קניית דירה / אילוסטרציה: Shutterstock
קניית דירה / אילוסטרציה: Shutterstock

עו"ד הוברמן הוא שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד פירון. עו"ד קורל נזרי־פרץ היא עורכת דין במשרד

על רקע מבצעי 20%-80% ודומיהם, המציאות בשנתיים האחרונות מאפשרת לרוכשים פרטיים לנצל חלון הזדמנויות כלכלי ולהתקשר בעסקאות רכישה של דירות למגורים "על הנייר", במינימום הון עצמי למטרות השקעה, ולאחר מכן "למנף" את העסקה באמצעות מכירתה לאחר (הרוכש השני) ברווח, וזאת אף בטרם נסתיימה בנייתה.

בכמה נמכרה דירת ענק במגדל הכי שנוי במחלוקת ברמת גן
כסף בקיר | דירה אחת ברמלה, שנייה בבת ים ושלישית באילת: בדקנו מה קרה לשלוש השקעות נדל"ן

רוכשי דירה "על הנייר" חשופים לכמה סיכונים שהמרכזי שביניהם הוא שהפרויקט לא יושלם (עקב חדלות פירעון, קושי במימון, כשל תכנוני וכיו"ב). במטרה למגר את הסיכונים ולהגן על כספי רוכשי דירות "על הנייר", חוק המכר מטיל על מוכר דירה "על הנייר" חובות רבות, וביניהן החובה להעניק בטוחות, כך שבמקרה שבו בניית הדירה כשלה, ולא ניתן למוסרה לרוכשיה, אלה יוכלו, בכפוף להוראות החוק, לממש את הבטוחה ולקבל חזרה את הכספים ששילמו עבור הדירה.

בעיתוי שאינו מקרי, וככל הנראה לאור תנועה ערה בהיקף הרכישות של דירה "על הנייר" - פרסם הממונה על חוק המכר נייר עמדה אשר מחדד את פרשנות ואכיפת החוק, כך שגם אדם פרטי הרוכש דירה "על הנייר" ומוכר אותה בטרם קבלת החזקה, עלול להיחשב, בדומה ליזם, כמוכר כהגדרתו לפי החוק - ומשכך משיתה עליו חובות רבים, ובין היתר מחייבת אותו להעניק לרוכש השני בטוחה גם על חלק השווי שמעבר למחיר שבו רכש מהיזם (קרי על הרווח הנומינלי), וזאת לצד חובות נוספות שבחוק.

לא העמידו בטוחות על הרווח

ברבות השנים, נראה כי החוק לא יושם על אנשים פרטיים שמכרו דירות על הנייר טרם מסירתן להם, והם הסבו את הבטוחות שקיבלו מהיזם, אולם לא העמידו בטוחות כנגד הרווח הנומינלי.

העמדת בטוחה על־ידי אדם פרטי לצורך הבטחת הרווח הנומינלי, בהתאם להוראות החוק, בעייתית וככל הנראה לא מעשית.

יזם, בשונה מאדם פרטי, מוכר דירות "על הנייר" כחלק מפרויקט בנייה, המלווה על־ידי תאגיד בנקאי או על־ידי מבטח אשר מנפיקים בטוחות להבטחת כספי הרוכשים ממנו בהתאם להוראות חוק המכר. ואולם נכון להיום, תאגידים בנקאיים ומבטחים לא מנפיקים בטוחה לצורך הבטחת דירה בודדת שאינה חלק מפרויקט בנייה שלם ובוודאי לא עבור הבטחת הרווח הנומינלי גרידא.

לוודא מה כתוב בחוזה הרכישה המקורי

על רוכשי דירות "על הנייר" לדעת כי מכירת זכויותיהם בדירה בטרם חלף פרק הזמן המעיד על כוונה למכור עלולה לחייב אותם בכל החובות בחוק.

משום כך, אנחנו ממליצים לרוכשי הדירות:

● ראשית - לוודא שבחוזה הרכישה המקורי מעוגן מנגנון העברת הזכויות טרם מסירת החזקה והסבת הבטוחות בהתאם לנהלי הבנק המלווה.

● שנית - לבנות בהסכם המכירה (בין הרוכש הראשון לרוכש השני) לוח תשלומים מדורג, כך שכנגד כל תשלום מהרוכש השני תינתן בטוחה שניתנת להסבה וניתנה על־ידי הבנק המלווה לרוכש הראשון.

● שלישית - לגבות את סכום הרווח הנומינלי בד־בבד עם השלמת בניית הדירה, מסירת החזקה בדירה לרוכש השני, רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש השני והפקת מכתב החרגה סופי מאת הבנק המלווה.

ייתכן כי עמדת הממונה תבלום את הרלוונטיות של מבצעי המכירה, אך בד־בבד תדרוש פתרונות ישימים מהמערכת הבנקאית והרגולטורית, ולכן אין ספק כי בשנים הקרובות נושא זה ימשיך להעסיק יזמים, גורמי ליווי פיננסים, משקיעים ורוכשים כאחד.

עוד כתבות

אילון מאסק / צילום: ap, Jae C. Hong

הביקור הגדול הבא בישראל: מה מחפש האיש העשיר בעולם בארץ?

אילון מאסק צפוי להשתתף בחודש הבא בכנס "תחבורה חכמה" של משרד התחבורה ואף לנאום בו ● לא הרבה ידוע על תוכן ביקורו של מאסק, אך סביר להניח שהביקור ינוצל לפגישות מדיניות, כלכליות ופוליטיות עם מגוון גורמים

שכונת פארק הים שתוקם בשטח ''מטווח 24'' במערב ראשון לציון / הדמיה: עיריית ראשון לציון

"שדה דב" של ראשון לציון: מהו "מטווח 24", וכמה יעלה לגור שם?

השבוע נסגרו שבעת המכרזים הראשונים על הקרקעות במתחם "מטווח 24" במערב ראשון לציון, בו צפויות להיבנות כ-1,100 יחידות דיור ● אילו חברות זכו במכרזים, מתי היזמים יכולים לעלות על הקרקע, ומה אומרים מחירי הקרקע במתחם על מחירי הדירות שייבנו? ● גלובס עושה סדר

אורן הולצמן, מנכ''ל ומבעלי אודיטי טק / צילום: יח''צ

הישראלית שצוללת בכ-50% במסחר בוול סטריט

חברת הטכנולוגיה לעולם היופי אודיטי טק צוללת במסחר בוול סטריט לשפל לאחר שסיפקה תחזית חלשה ● בחברה מייחסים את התחזית לאתגר בו היא נתקלה מול שותף הפרסום שלה, שהוביל לגידול בעלויות, ומעריכים כי הסוגיה תיפתר ● אורן הולצמן, מנכ"ל החברה: "זיהינו רק לאחרונה את שורש הבעיה, לוקח זמן להתאושש"

פעילי חיזבאללה / צילום: ap, Hussein Malla

גורם בחיזבאללה: אם ארה"ב תבצע "תקיפה מוגבלת" - לא נתערב

באיראן מדווחים כי שר החוץ עראקצ'י בדרך לז'נווה • טראמפ התייחס בנאום "מצב האומה" לאיראן, והבהיר: "לא אאפשר למקור מספר 1 של טרור בעולם להשיג נשק גרעיני" • הוא טען כי הטילים האיראניים יכולים לפגוע במדינות אירופה, וכי המשטר מנסה לשקם את תוכנית הגרעין • באיראן הגיבו: "הדברים שאמר - שקר אחד גדול" • בינתיים, הכוננות במזרח התיכון נמשכת • עדכונים שוטפים 

מכונת בדיקת שבבים של קווליטא / צילום: אתר החברה

לאחר זינוק של 4,000% בחמש שנים: הגיוס הענק של מניית השבבים בת"א

קווליטאו גייסה כ–225 מיליון שקל על רקע הביקוש גובר למערכות שאותן היא מייצרת, המשמשות לבדיקת השבבים של חלק מענקיות התחום ● וגם: טדי שגיא נכנס לבורסה עם אולטרייד מחזור

בעל השליטה באל על קני רוזנברג / צילום: גיא כושי ויריב פיין

אל על מציגה: רווח שנתי גבוה למרות איראן, הדולר והתחרות שמתגברת

חברת התעופה אל על דיווחה על רווח של כ-403 מיליון דולר בשנת 2025, המשקף ירידה של 26% ביחס ל-2024 ● החזרה ההדרגתית של חברות התעופה הזרות לישראל הגבירה את התחרות בשמיים והקטינה את נתח השוק של אל על

מטוסי אל על / צילום: עידו וכטל

170 אלף שקל בשנה בממוצע: הדוחות חשפו בונוס אדיר לטייסי אל על

גם בשנה שבה נפגעה משקל חזק, מלחמה באיראן והפרשה לקנס של רשות התחרות, הרוויחה חברת התעופה 403 מיליון דולר - ירידה של 26% מ–2024 ● הבונוס לכל טייס: מעל 170 אלף שקל ויותר מכפול מתחילת המלחמה ● והיכן מתכנן המנכ"ל להשקיע את המיליארדים שבקופה

רעיה שטראוס בן דרור / צילום: תומס סולינסקי

שתי ההשקעות שסידרו לרעיה שטראוס 350 מיליון שקל

עסקת הרכישה של קבוצת אקרו והנפקתה הצפויה של ב.ס.ר הנדסה, מניבות ערך נאה עבור המשקיעה הוותיקה בחברות הנדל"ן, שמימשה את מניותיה בקבוצת שטראוס לפני כשני עשורים ● אותן מניות שמכרה שטראוס בן דרור בקבוצת המזון, שוות כיום קרוב ל–2 מיליארד שקל

בית המשפט העליון / צילום: ראובן קסטרו, וואלה! NEWS

נגד הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: העליון קיבל את עמדת דניה סיבוס

עתירת דניה סיבוס נגד הלמ"ס, לפיה הרכב מדדי התשומה לא עודכנו 13 שנה, תידון בפני הרכב שופטים בבית המשפט העליון ● חברת קייטו נטוורקס מגדילה את שטח המשרדים שלה בלב ת"א ב-6,400 מ"ר ובעלות מוערכת של 13 מיליון שקל בשנה ● איסתא זכתה ב-20 דונם בבני דרום תמורת כ-134 מיליון שקל ● הסכם מימון בהיקף חצי מיליארד שקל נחתם בין הפניקס לקבוצת גוהרי ● וזה המנהל החדש של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ● חדשות השבוע בנדל"ן

וול סטריט / צילום: ap, Mary Altaffer

וול סטריט התאוששה בהובלת מניות התוכנה; AMD זינקה ב-9%

נאסד"ק עלה ב-1% ● מנכ״ל ג'יי.פי מורגן, ג'יימי דיימון, מזהיר כי האווירה בשווקים מזכירה באופן מדאיג את השנים שלפני המשבר הפיננסי העולמי ● AMD זינקה בעקבות עסקת ענק שחתמה עם מטא ● הביטקוין בדרך לחודש הגרוע ביותר מאז יוני 2022 ורצף של חמישה חודשי ירידות, הארוך ביותר מאז 2018

דוד לרון / צילום: ישראל שם טוב

מנכ"ל דואר ישראל דוד לרון פורש אחרי 4 שנים

דוד לרון, שמונה בשנת 2022 ע"י דירקטוריון החברה לתפקיד המנכ"ל, הודיע על פרישתו ● טרם ברור מי יחליף אותו, ולרון מתכנן להמשיך ולכהן כמנכ"ל בחודשים הקרובים עד שיימצא לו מחליף

אילוסטרציה: shutterstock

הבורסה בת"א ננעלה בירידות; מדד הביטוח צנח ב-7.5%, הבנקים ב-2%

מדד ת"א 35 ירד בכ-1.7% ● הירידה במניות הביטוח והפיננסים באה בעקבות דוח אפוקליפטי של חברת המחקר Citrini Research סביב עתיד ה-AI ● המניה שנמחקת מהבורסה בתל אביב אחרי 25 שנים ● טרמינל איקס זינקה בעקבות נפילת הצעתו של שר האוצר להעלות את תקרת הפטור ממע"מ

השופט דוד מינץ / צילום: שלומי יוסף

בג"ץ נגד המוסכים: "מרוויחים על חשבון המבוטחים"

בג"ץ דחה את עתירת המוסכים לחייב את חברות הביטוח לשלם על חלקי החילוף לפי מחירון של חברות יבוא חלקי החילוף לרכב (חלפים) - שגבוה במאות אחוזים ולפעמים יותר מ"מחיר השוק" ● השופטים תקפו את משרד התחבורה: "כשל שוק. מצב מעוות"

צוללת בלתי מאוישת BlueWhale בגרמניה / צילום: התעשייה האווירית

"עשרות מיליונים": מאחורי העסקה של התעשייה האווירית בגרמניה

הצוללת הבלתי מאוישת BlueWhale של התעשייה האווירית משמשת בעיקר לאיסוף מודיעין באמצעים אלקטרוניים ● בועז לוי, מנכ"ל תע"א: "עוד הרבה מדינות מתעניינות ברכש של צוללות"

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

לא רק הפטור ממע"מ: הסדקים בקואליציה מאיימים על הבטחות האוצר

ההפסד בהצבעה על המע"מ מסמן את הקושי הצפוי לסמוטריץ' בקידום צעדיו הכלכליים ● עתיד רפורמות החלב ומס הרכוש תלוי ביכולתו לגייס רוב בוועדות, בעוד ההתנגדות בקואליציה גוברת

טראמפ בנאומו, אמש / צילום: ap, Alex Brandon

שעה ו־47 דקות: הצד הכלכלי של הנאום הארוך בתולדות ארה"ב

בנאום "מצב האומה" המסורתי, ניסה נשיא ארה"ב להציג תמונת ניצחון, למרות הקשיים מבית ומחוץ איתם הוא מתמודד ● טראמפ קרא להקמת פנסיה בגיבוי ממשלתי לכל העובדים שאין להם תוכנית פנסיונית דרך העבודה, והבטיח שהמכסים יחזרו, ואף יחליפו את מס ההכנסה

נטל המס על הציבור הגיע ב-2025 לרמתו הגבוהה ביותר מאז 2022

דוח הכלכלן הראשי: "נטל המס עלה שוב בצורה משמעותית ב-2025"

נתוני האוצר מצביעים על קפיצה של כמעט 2% תוצר בנטל המס על הציבור, לרמתו הגבוהה ביותר מאז 2022 - זאת בעיקר בשל העלאות המסים שנועדו לממן את המלחמה ● באוצר מזהירים מפני שחרור הרסן התקציבי: "גידול מהיר בגביית המס עשוי להיות זמני"

נושאת המטוסים האמריקאית פורד בדרכה לחופי ישראל / צילום: Reuters, Stelios Misinas

הדד־ליין של טראמפ לאיראן מתקרב, ובאוצר כבר נערכים לפרוץ את תקציב הביטחון

לגלובס נודע כי במשרד האוצר מקיימים דיונים והערכות באשר להשלכות הכלכליות של מערכה נוספת מול איראן ● "זה עניין של שבועות עד שייפרץ התקציב", אומר גורם המעורה בפרטים ● בקרוב יפקע האולטימטום שנתן טראמפ למשטר האייתולות במטרה להגיע להסכם

משרדי אנבידיה ביקנעם / צילום: אנבידיה

הרחק מהעיסוק המסורתי: מאחורי הרכישה החמישית של אנבידיה בישראל

הרכישה האחרונה של ענקית השבבים בארץ מסמנת את כניסתה לתחום ניהול המידע בארגונים. מאחוריה: מהפכת הסוכנים החכמים שלה ● המהלך מצטרף לרכישות קודמות דוגמת ראן איי.איי ודסי

בית חולים שיבא, תל השומר / צילום: תמר מצפי

מקום 7 בעולם: בית החולים הישראלי שמככב ברשימה היוקרתית

המרכז הרפואי שיבא עלה שלב נוסף בדירוג הבינלאומי של Newsweek, ומתמקם לצד מוסדות מובילים בעולם ● לרשימה נכנסו חמישה בתי חולים ישראליים, ביניהם גם איכילוב והדסה עין כרם שעלו בדירוג מאז השנה שעברה, בעוד בילינסון ירד למקום נמוך יותר