הריסה של בניין במסגרת פרויקט פינוי־בינוי / צילום: גל פליבה
הכותבת היא בעלים משותף במשרד רז-כהן פרשקר ושות'
פרויקטים של התחדשות עירונית, ובפרט פינוי־בינוי ותמ"א 38, מלווים במערך מורכב של הסכמים, יפויי־כוח והתחייבויות מול יזמים, עורכי דין ובנקים מלווים. אחת הסוגיות המאתגרות ביותר בפרויקטים אלה מתעוררת כאשר הזכויות בדירה רשומות על שם אחד מבני הזוג בלבד. המצב המשפטי הקיים עלול ליצור קושי משמעותי במימוש הפרויקט, בעיקר בשלב החתימה על מסמכי הליווי הבנקאי, שבו הבנק דורש את הסכמת שני בני הזוג - גם אם אחד מהם אינו רשום כבעל זכויות בטאבו.
● רכשת דירה על הנייר ומכרת אותה הלאה? ייתכן שאתה "יזם" לפי החוק
● דרמה נדל"נית: לב אזור הביקוש הפך לפריפריה החדשה של מחירי הדירות
בדרך־כלל, ההסכמים מול היזם וכל שאר התחייבויות בעלי הקרקע במסגרת הפרויקט נחתמים על־ידי בעל הזכויות הרשום בלבד. בן הזוג האחר, אשר זכויותיו אינן רשומות, אינו צד להסכם, ולכן אינו מחויב בחיובים הנובעים ממנו.
כאשר הפרויקט מגיע לשלב המימוש, והיזם מתקשר עם בנק מלווה לצורך שיעבוד הקרקע ומתן כל הבטוחות הנדרשות לדיירים, הבנק דורש שגם בן הזוג שאינו רשום כבעל זכויות בדירה, ולעתים אף אינו מתגורר בדירה, יחתום על מסמכי הבנק לצורך מימון הפרויקט. ברם, במצבים בהם היחסים בין בני הזוג עולים על שרטון, בן הזוג הלא רשום עלול לסרב לחתום על מסמכי הבנק, ובכך לעכב או אף למנוע את מימוש הפרויקט כולו.
מכיוון שהוא אינו חתום על ההסכם, לא ניתן לחייבו משפטית לחתום או לנקוט נגדו הליכים לאכיפת התחייבות - פשוט משום שאין התחייבות שכזו מצדו.
אין כמעט אפשרות משפטית לכפות חתימה
ניתן להבחין בין שני מצבים עיקריים: הראשון - הדירה נשוא הפרויקט אינה משמשת למגורי בני הזוג. כאשר מדובר בדירה שאינה מהווה את דירת המגורים המשותפת, ניתן לעתים לפתור את הבעיה באמצעות חוות־דעת משפטית המאשרת כי לבן הזוג הלא־רשום אין זכויות בדירה, בהתאם להסכם ממון או להסדר רכושי אחר וכן הוכחת ניתוק כלכלי - הצגת ראיות לכך שדמי השכירות מהדירה אינם נכנסים לחשבון הבנק המשותף של בני הזוג, אלא לחשבון פרטי של הבעלים הרשום בלבד. צעדים אלה עשויים לאפשר לבנק המלווה להתקדם גם ללא חתימת בן הזוג הלא־רשום, בהנחה שמתקיימת ודאות משפטית לגבי העדר זכויותיו.
במצב שבו הדירה משמשת למגורי בני הזוג, הבעייתיות גוברת בצורה ניכרת. לפי חוק המקרקעין וחוק הגנת הדייר, לדירת המגורים המשותפת עשויות לקום זכויות "מוגנות" לבן הזוג הלא-רשום, לרבות זכות עיכוב וזכות למנוע עסקאות ללא הסכמתו. המשמעות המעשית היא כי הבנק המלווה ידרוש את חתימתו כדי להבטיח שאין סיכון לזכויות צד ג'. אם בן הזוג מסרב לחתום - אין כמעט דרך משפטית לכפות זאת, והפרויקט עלול להיתקע.
דרכי התמודדות והמלצות מעשיות לקונפליקטים אלה: ראשית, הסדרת ההתחייבות מראש - כבר בשלב החתימה מול היזם, יש לשקול לכלול את שני בני הזוג כצדדים להסכם, גם אם אחד מהם אינו בעל זכויות רשום. שנית - הסכם ממון והסדר רכושי ברור - קיומו של הסכם ממון המבהיר במפורש את הבעלות בדירה עשוי למנוע מחלוקות בעתיד. במקרים של דירות להשקעה, תיעוד הסכמה מפורשת של בן הזוג הלא־רשום לעניין ההתקשרות עשוי לחסוך עיכובים עתידיים.
לסיכום, המצב שבו דירה רשומה על שם אחד מבני הזוג בלבד יוצר מורכבות משפטית ניכרת בפרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר בשלב הליווי הבנקאי. בעוד שבמקרה של דירה להשקעה קיימים כלים משפטיים להתמודד עם הבעיה, בדירת מגורים משותפת הפתרון קשה בהרבה ולעתים אף בלתי אפשרי. הדרך היעילה ביותר להימנע ממחלוקות ועיכובים היא הסדרה מוקדמת של זכויות בני הזוג כבר בשלב התכנון וההתקשרות מול היזם.