דירה למכירה. המכירים באזורי הביקוש ירדו בחדות / אילוסטרציה: תמר מצפי
הסיסמה הכי מוכרת בעולם הנדל"ן מציגה את שלושת המ"מים הכי חשובים להשקעה מוצלחת - מיקום־מיקום־מיקום. ובשם אותה קלישאה, במשך שנים היה קל לראות שאזורי הביקוש נהנים יותר בימים של פריחה בשוק, וסופגים פחות כשהמציאות פחות מלבבת.
● תחזיקו חזק: ארבעת מגדלי המשרדים הכי יוקרתיים בישראל מגיעים לשוק כמעט ביחד
● החברות שרוצות להתרחב ולא מצליחות למצוא קרקעות
ההיגיון ברור: בפריפריה, למדינה יש אינספור קרקעות פנויות לבנייה שהיא משווקת במרץ בשנים הטובות, מה שמתהפך לאותם מקומות על הראש כשההיצע כבר לא פוגש ביקוש מתאים. בנוסף, בפריפריה ישנם בדרך כלל ראשי ערים חלשים יחסית, הסמוכים על שולחנה של הממשלה ונדרשים לתקציביה, ואין להם כוח למנוע הצפה של קרקעות ודירות בגאות. מעבר לכך, בתקופה של ירידות, הביקושים ממילא מתנקזים למקומות ולאנשים האמידים יחסית, אלה שפחות רגישים להפסד אפשרי, והפריפריה נותרת ללא קונים.
לב אזור הביקוש הפך לפריפריה החדשה
הסיבות הללו הוכיחו את עצמן עשרות שנים. הפריפריה אכן עלתה פחות בשנות הגאות, ולא פחות חשוב - היא הובילה את ירידות המחירים כשהשפל הגיע. הדוגמה הטובה ביותר היא העשור המדובר של ירידות המחירים בין 1998 ל־2007 - אז ירדו מחירי הדירות בשיעור כולל של יותר מ־25%. ראשית, צריך להבין שעיקר הירידה בשנים ההן הייתה "שחיקה" של הכסף שלנו, ולא ירידה נומינלית של מחירי הדירות, מאחר שהאינפלציה זינקה באותו עשור ב־24%. כלומר, ולא ברור אם זה ינחם מישהו, אם האינפלציה תעלה בשנים הבאות ב־3% מדי שנה ומחירי הדירות יסתפקו בעלייה צנועה של אחוז, נוכל שוב לחגוג בעוד עשור "ירידה ריאלית" של 20%.
ובחזרה לתחילת האלף: נומינלית, גם באותו עשור של ירידות מדוברות (שילוב עגום של משבר כלכלי עולמי ואינתיפאדה מדממת), מחירי הדירות באזורי הביקוש - בתל אביב, בירושלים ובשרון, עלו בעשרות אחוזים. לפי בדיקה שעשה בעבר מכון גזית גלוב לנדל"ן, על בסיס עסקאות חוזרות בדירות, בתל אביב העלייה הייתה בשיעור החד ביותר של 32%, מה שאומר שגם מול האינפלציה נרשמה עליית מחירים.
מנגד, מחוץ לאזורי הביקוש נרשמה קריסה של ממש. בדרום המחירים צנחו ב־18%, עוד לפני תוספת השחיקה של האינפלציה. בצפון הם ירדו ב־26% ובקריות ב־28%. המכה הקשה ביותר נרשמה בחיפה, עם ירידה של 32% נומינלית. כלומר, ריאלית, בחיפה והקריות המחירים נחתכו במשך עשור כמעט במחצית.
20 שנה אח"כ, התמונה הפוכה לגמרי. הקלישאה על מיקום קורסת, ודווקא התל אביבים נפגעים כעת הכי חזק. ביוני, בזמן שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דיווחה על ירידה של חצי אחוז במחירי הדירות, במחוז ת"א דווחה על נפילה של 1.3%. בסיכום שלושת החודשים האחרונים, בישראל נרשמה ירידה של 1.1%, לעומת ירידה של 3.6% בת"א. במרכז העיר, כפי שכתבנו בגלובס, נפילת המחירים גם מגיעה לעשרות אחוזים. מנגד, בסיכום שלושה חודשים, בדרום ירדו המחירים בסה"כ ב־0.6%, בצפון ב־0.2% ובמחוז חיפה הם דווקא עלו - בשיעור חד של 2.2%.
ההיתכנות הכלכלית היא המלך החדש
מדובר בדרמה נדל"נית ענקית, ולא רק בגלל ההבנה שאולי נמצאה תקרת מחירים אבסולוטית. לא חשוב עד כמה עיר מוצלחת וכמה ישראלים ירצו לגור בה, מגיע שלב שבו פשוט אין מי שישלם את המחירים המבוקשים על אותם חלומות.
מעבר לכך, הקלישאה הישנה לא עובדת בגלל שגוש דן, בדגש על ת"א, יודע "להמציא" קרקעות חדשות יותר טוב מכל אזור אחר בארץ. ברגע שההתחדשות העירונית סוף סוף תופסת מומנטום, כשמסתכלים על בניינים ישנים ורואים בעיקר קרקעות, ההיתכנות הכלכלית היא המלך החדש. מה שאומר שהיא כמובן דומיננטית יותר ויותר ככל שמתקרבים ללב אזורי הביקוש.
זה יכול להסביר איך ת"א הגיעה למצב שיש בה 10,205 דירות חדשות לא מכורות (נתוני סוף יוני) - אחת משמונה דירות בסטטוס דומה בישראל כולה. בחיפה ובבאר שבע ביחד, למשל, יש 3,434 דירות כאלו. כי עם כל הכבוד לקרקעות הפנויות, ת"א פשוט מוצפת בעוד פוטנציאל לעשרות אלפי דירות גם ברחובותיה הישנים. מציאות שהיא לא הכירה אף פעם ושהופכת דווקא את לב אזור הביקוש גם למוקד ההיצע, מה שימשיך ללחוץ על המחירים.
כוכבי השבוע
מצוין: אבידן מגלה שבעל המאה הוא בעל הדעה
רון אבידן גילה לפתע שדנה עזריאלי, היו"ר, בעלת השליטה והבת של מייסד הקבוצה, היא הקול הקובע בענקית הנדל"ן. ושתפקיד המנכ"ל, אליו נכנס לפני ארבעה חודשים, הוא לא יותר מזרוע ביצוע. עם תגמול צפוי של כ־10 מיליון שקל בשנה, לא בטוח שזו עסקה כל כך רעה.
אבל לאבידן, שהתרגל במשך יותר מדי שנים לעבוד עם בעלי שליטה מרוחקים (הרשי פרידמן באזורים, ליאורה עופר במליסרון), זה היה קשה מדי. לי זה הזכיר סיפור ששמעתי בזמנו מהפרסומאי ראובן אדלר, שנקרא למצוא שם למגדלים שהוקמו בכניסה לת"א. אדלר החליט שהם ייקראו "מגדלי השלום", אבל דוד עזריאלי, יזם אלמוני יחסית מקנדה, "התעקש שייקראו להם מגדלי עזריאלי, שם לא מוכר ולא קליט". אדלר יישר קו והפנים ש"בעל המאה הוא בעל הדעה". לאבידן זה היה יותר קשה, והיחסים עם הבת דנה נגמרו מיד לאחר שהתחילו.
בלתי־מספיק: השרה רגב חושבת בגדול
שרת התחבורה שלנו לא אוהבת להתעסק בקטנות. להכניס יד נקייה לתוך הלכלוך המעיק של היומיום. אז השבוע, כשבמחדל ענק פגעה רכבת משא בחשמול המסילות והשביתה את הקווים הכי מרכזיים של רכבת ישראל, מירי רגב וכל צמרת משרד התחבורה ורכבת ישראל בחרו לעלות למלון גליליון שבמושבה יסוד המעלה באצבע הגליל, כדי לחגוג את "תחילת העבודה על מסילת קרית שמונה-תל אביב". בזמן שמאות אלפי נוסעים ראו באתר הרכבת הודעה לקונית שמוטב שיבחרו ב"תחבורה ציבורית חלופית", הבכירים עם הצ'קלקה הסירו את הלוט מעל שלט ענק שמכריז על קו חדש, כולל הסיסמה המנצחת "עוד רגע הכל יתחבר".
כך, בין טיסות לחו"ל (עוד מעט סיבוב גדול בארה"ב) לבין ארגון טקסים ממלכתיים, למשרד התחבורה לא נותר הרבה זמן וסבלנות לטיפול בבלת"מים. מה שכנראה אומר שעוד נכונו לנו לא מעט כאלה בעתיד.