דנה עזריאלי, חי גאליס, ליאורה עופר / צילום: זיו קורן, ביג מרכזי קניות, ענבל מרמרי
בלי הרבה כותרות או חדשות מרעישות, מדד ת"א מניב ישראל, הכולל את ענקיות הקניונים והמשרדים המקומיות (עזריאלי, מליסרון, ביג ועוד), הפך לכוכב הנדל"ני של הבורסה המקומית. עם תשואה של 52% בשנה האחרונה, הוא מדד הנדל"ן היחיד שהצליח לעקוף את מדד הדגל ת"א 35. כשהמחסור בפועלים עדיין מורגש בענף הבנייה, ומכירות הדירות מדשדשות בענף המגורים, התחום המניב מצליח להציג ביצועים משופרים, להגדיל את השיערוכים, ולהציג דוחות שעודדו את המשקיעים.
● ניתוח |הפניקס בראש: מה הקפיץ את חברות הביטוח והאם זה כאן כדי להימשך?
● שאלות ותשובות | יו"ר הפד אותת על הורדת ריבית בקרוב. מה יעשה בנק ישראל?
ואז הגיע ג'רום פאוול. יו"ר הפדרל ריזרב, הבנק המרכזי של ארה"ב, נאם בוועידת הנגידים השנתית בג'קסון הול ואותת לשוק על הורדת ריבית כשדיבר על החששות שלו מהחולשות של שוק העבודה האמריקאי. הנאום של פאוול שלח את מניות הנדל"ן המניב בארץ ובעולם לעליות.
1הקניונים שמרו על הענף
זיו עין אלי, אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי, אומר כי "בשלוש השנים האחרונות, למרות סביבת הריבית הגבוהה, ענף הנדל"ן המניב בארץ תפקד בצורה טובה. ראינו שחיקה מסוימת ב־FFO (רווח תזרימי תפעולי) בעקבות הוצאות מימון גבוהות, אך החברות שמרו על שיעורי תפוסה גבוהים, ודמי השכירות נטו (NOI) הציגו צמיחה, שאומנם הייתה נמוכה ממה שהורגלנו אליו, אך עדיין הייתה חיובית". לצד חולשה יחסית בשוק המשרדים, היו אלה הקניונים והמרכזים המסחריים ש"שמרו" בשנה וחצי האחרונות על חברות הנדל"ן המניב הגדולות. כך למשל, הציגה ביג , במרכזי הקניות שלה בארץ, צמיחה מרשימה של 4.8% בדמי השכירות נטו בנכסים זהים (NOI SP) ברבעון השני לסכום של 261 מיליון שקל. אם מנטרלים הרחבה שמבצעת ביג בנכסיה בבאר שבע ובאשדוד, שצמצמה חלק מהפעילות, הצמיחה בנתון זה הייתה עומדת על 6.6%.
מליסרון , שתחתיה פועלים קניוני עופר, ציינה עם פרסום התוצאות לרבעון השני כי בתקופת מבצע עם כלביא נסגרו הקניונים, אך מאז פתיחתם ועד ל־12 באוגוסט נרשם זינוק בפדיונות של 15% ביחס לתקופה המקבילה. עוד הוסיפה כי להערכתה: "השפעת המלחמה על יציאת ישראלים לחו"ל תורמת אף היא לעלייה בפדיונות".
"הסגמנטים שאינם משרדים, מתנהגים טוב ואפילו טוב מאוד", אומר גורם בכיר בענף הנדל"ן המניב בישראל. הוא מסביר כי המסחר בקניונים שומר על חברות הנדל"ן המניב, ולא רק הוא. "למעשה, יש פריחה בשטחי המסחר משום שהציבור נתקע בארץ בגלל המלחמה. אבל גם במבנים שמושכרים לתעשייה ומרכזים לוגיסטיים (מרלו"גים) יש שגשוג. כך למשל, כשחידשנו חוזי שכירות במבנה תעשייה שכר הדירה עלה בבת אחת ב־60%".
2שוק המשרדים מתאושש
ועדיין, הסגמנט הבולט בענף הנדל"ן המניב הוא תחום המשרדים. למרות המגדלים הנוצצים שממשיכים להיבנות בת"א, נרשם דשדוש שנובע בעיקר מעודפי היצע בשטחי המשרדים. "שוק המשרדים בארץ מחוץ לת"א בעייתי, כאשר בת"א עצמה המצב בסדר וחוזים נחתמים, גם אם אחרי מו"מ ארוך. אנחנו שומעים על התעניינות גוברת לשטחי המשרדים, אבל מוקדם להגיד אם מדובר בשינוי מגמה", אומר הגורם הבכיר בענף, שמציין כי למרות חולשה יחסית, "בסופו של דבר במשרדים בישראל עדיין התפוסה גבוהה, בטח ביחס לעולם, והיא לרוב מעל ל־90% בחברות הנדל"ן המניב הגדולות".
שרית יצחקוב, מנכ"לית חברת ייעוץ הנדל"ן קוליירס ישראל מאששת את המגמה של ההתאוששות בהשכרת המשרדים בארץ. בתור מי שמלווה ענקיות כמו אנבידיה באיתור שטחי משרדים ונכסים לפעילותן בארץ, יש ברשותה נתונים פנימיים שמצביעים על התאוששות. "בשלושה-ארבעה חודשים יש מגמה של התעוררות באזורי תל אביב, פתח תקווה ורעננה", אומרת יצחקוב. "אנחנו מנטרים את הביקושים עבור הלקוחות שלנו. ומתחילת השנה נחתמו חוזים על 341 אלף מ"ר (בעיקר בשטחי משרדים) בישראל, כאשר בכל שנתח 2024 נחתמו חוזים על שטחים של 304 אלף מ"ר".
עדות נוספת להתאוששות בשוק המשרדים, אפשר למצוא בדוחות גב ים ואמות . ברבעון שחלף ציינה גב ים כי "על אף האינפלציה, האטת הצמיחה, והמלחמה - ניכרו במהלך המחצית הראשונה של השנה ביקושים לשטחי משרדים, לוגיסטיקה ותעשיה במרבית שטחי הפעילות של החברה, אשר התבטאו ביציבות מחירים ובשמירה על שיעורי תפוסה גבוהים (96%)". אמות כתבה כי החל מהמחצית השנייה של 2024, "ניכרת התאוששות הדרגתית בביקושים ובעסקאות גם מצד לקוחות אשר 'ישבו על הגדר'".
העליות במניות החברות שפועלות בתחום הנדל"ן המניב, לא פסחו גם על קרנות הריט. כך מניית ריט 1 עלתה מתחילת השנה בכ-30% לשווי שיא של מעל ל-4 מיליארד שקל. קרן הריט בניהולו של שמואל רופא ובראשותו של דרור גד, מינפה את העליות לטובת הנפקת הון פרטית בסך של 120 מיליון שקל למגדל והראל. ריט 1 פירסמה לאחרונה דוחות כספיים אשר במסגרתם דיווח על רווח של 202 מיליון שקל ברבעון השני של השנה.
3חזרת השיערוכים
עדות נוספת להתאוששות בנדל"ן המניב מגיעה מתחום השיערוכים החיוביים של שווי הנכסים שבבעלות החברות. כך השיערוכים שביצעה עזריאלי בנכסיה קפצו פי 3 בתוך שנה והסתכמו ב־193 מיליון שקל ברבעון השני. המגמה ניכרת גם במליסרון (עלייה של 20% לשיערוכים של 386 מיליון שקל) ובמבנה (עלייה של 40% ל־254 מיליון שקל), וכך גם בחברת אמות בניהולו של שמעון אבודרהם, אשר שערכה ברבעון השני את נכסיה בכמעט רבע מיליארד שקל, עלייה של 150% בתוך שנה. "השיערוכים האלה מתרחשים", מסביר אותו בכיר, "בגלל שבשנתיים האחרונות, ולמעשה עוד לפני המלחמה היו חששות גדולים מאז עליות הריבית בשנים 2022־2023. השמאים ביצעו את השיערוכים מאוד במשורה".
השיערוכים החיוביים הנוכחיים נובעים מסיבות שונות. כך למשל אמות מציינת כי עליית השווי ההוגן של נכסיה הושפע בין היתר מהמדד לו צמודים רבים מחוזי השכירות וכך גם מליסרון, המוסיפה "גידול בדמי השכירות הריאליים כתוצאה מחידושי חוזים ומימושי אופציות".
4בין פאוול לאהרן פרנקל
בפועל, הטריגר הגדול שישפיע לחיוב על ענף הנדל"ן המניב בארץ, וכמובן גם בחו"ל, הוא סביבת הריבית. ככל שזו יורדת היא תוביל לעליית ערך הנכסים בספרי החברות. שיעור ההיוון הוא התשואה שבאמצעותו מהוונים את ההכנסות העתידיות של נכס מדמי שכירות. ככל ששיעור ההיוון נמוך יותר, כך עולה שווי הנכס ומכאן שברגע שהריבית תרד, צפויות חברות הנדל"ן המקומיות לרשום גידול שמעותי בשיערוכים וברווחים.
מי שרגישה במיוחד לענייני הריבית היא אלוני חץ , ששולטת באמות ומחזיקה פעילות נדל"ן מניב עניפה בארה"ב ובאנגליה. מנייתה זינקה ב־17% בתוך שבוע, לאחר פרסום הדוחות, משלימה עליה של 58% בתוך שנה לשווי שוק של כמעט 8.5 מיליארד שקל.
החברה, שמוביל המנכ"ל נתן חץ, הציגה ברבעון השני שיערוכים חיוביים של 287 מיליון שקל, זינוק של 240% בתוך שנה, וזאת לאחר שמחקה מיליארדי שקלים בשנים קודמות בעקבות השפעת עליית הריבית על שווי נכסיה בחו"ל. במקרה של אלוני חץ יש עוד גורם שאחראי לחגיגה במניה, והוא אהרן פרנקל.
איש העסקים רכש נתח גדול של מניות החברה באוקטובר. בשבוע שעבר רכש עוד אופציה להגדלה עתידית של החזקותיו, והוא יוכל להגיע בהמשך לכ־18% ממניות החברה. "אפשר לומר שיש פרמיית־פרנקל של השוק משום שיש לו רקורד של עסקאות מצוינות, והוא נתפס כאחד שיודע לזהות הזדמנויות", אומר עין אלי.