יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בכנס צמיחת הקיבוצים 2025 / צילום: תמר מצפי
"היו כאלה שצקצקו, אבל הנה המחירים יורדים" - כך אמר היום (ב') מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, בשיחה עם סגן עורכת גלובס, דרור מרמור, בכנס צמיחת הקיבוצים של גלובס.
● כנס צמיחת הקיבוצים | מו"ל גלובס, אלונה בר און: "לקיבוצים יכול להיות תפקיד היסטורי באיחוי משבר האמון"
● כנס צמיחת הקיבוצים | אסף אלדר, דיסקונט: "בכל הקשור לחוסן הלאומי, המשקל הסגולי של הקיבוצים אדיר ומאז המלחמה רק גדל"
● כנס צמיחת הקיבוצים | מזכ"ל התנועה הקיבוצית: "להביא את החברה כולה לחיי משמעות וחקלאות זו משימת דור"
לאחרונה פורסם שמחירי הדיור ירדו בעוד 1.5%, ומורגנשטרן נשמע מרוצה. "זה קורה בזכות מה שעשינו. כל פעם הרימו גבה כשאמרתי שהמחירים יירדו - והנה זה קורה. יש יותר מ-100 אלף שיווקים ב-60 אלף עסקאות. גם הריבית כמובן עוזרת לצינון השוק, אבל קודם כל הפעולות שלנו עובדות. מעבר לשיווקים, מה שמשנה זה מדד התחלות הבנייה: מי שמתחיל לבנות מסיים לבנות.
"התחלות הבנייה חצו את רף ה-66 אלף. פרט לשנת 2022, לא ראינו כזאת כמות של התחלות בנייה. הצורך המשקי הוא 60 אלף - ככל שנגיע ל-70-73 אלף, זה גם יכסה את פערי העבר".
איך תיראה 2025?
"אותו דבר לפחות. אנחנו ממשיכים להגדיל את ההיצע, ולכן המחירים ימשיכו לרדת. הציבור אולי לא יודע, אבל המחירים יורדים אפילו יותר: כשיש מבצע של 80-20 או מבצעים לחברי מועדון חבר, זה מתומחר בעוד 5%-10% שלא משתקפים במדד".
בהמשך דבריו מורגנשטרן גם המליץ מה כדאי למשקיעים לעשות כעת. "אם מישהו רוצה לקנות דירה, זה שאלה מה הכסף שלך עושה. אם הכסף שלך עושה יותר, אולי שווה לשכור. אבל השוק הוא שוק של קונים: אפשר להתמקח, אפשר לקבל עסקה טובה וזולה יותר. מי שרוצה לקנות, אני לא אומר שב על הגדר, אלא נהל משא-ומתן".
מה יהיה השנה עם הגרלות הדיור?
"יש מועצת רמ"י בראשון הקרוב. אחד הדברים שנביא זה הארכת תוכנית דירה בהנחה, שאמורה להסתיים, אבל נחתום על הסכם עם מעלה אדומים של 3,500 יח"ד, 80% מהן במחיר מטרה. תהיה הארכה אחרי ה-31 לחודש, רצינו להאריך עד סוף השנה, האוצר רוצה להאריך בפחות. ייצאו השנה פחות דירות במקומות בהם ערך הקרקע גבוה יותר".
"אין סיבה להניח שהמחיר יעלה"
מה לגבי החשש מקשיי הבנייה וחזרה לעליות מחירים? מורגנשטרן פחות מתרגש. "אם לא היינו ממשיכים לייצר מלאי, אתה צודק. אבל ההיצע גדל: יש 90 אלף דירות לא מכורות, 15 במצב של טופס 4. תמיד יש 40-50 אלף דירות לא מכורות, ויש עכשיו הרבה יותר". בפועל, אגב, יש רק קצת יותר מ-80 אלף דירות לא מכורות.
מה עם קבלנים שמבקשים סיוע?
"להיות מנכ"ל משרד זה לדאוג לאזרחים למחירי דיור נמוכים מצד אחד, ולדאוג מצד שני שיש יציבות בשוק. אמרו לנו שהם יפשטו רגל, היה קמפיין געוואלד. אבל לא היה דבר כזה. לקח זמן לראות את המחירים יורדים, בין השאר כי המערכת הפיננסית מעודדת את זה: היא תיפגע אם תהיה ירידה במחירי הדיור. אנחנו אומרים לא לקנות לילד בן 15, אין סיבה להניח שהמחיר יעלה".
לאיפה תרצה שמחירי הדירות יגיעו?
"אנחנו לא שמים יעד, אנחנו רוצים שהדירה תהיה נגישה. כשנראה ירידה ב-10-15 אחוזים, המחירים עדיין יהיו גבוהים. זה אומר שכירות, זה אומר דירה בהנחה, צריך להסתכל על מודלים של רכישה ומה ממוצע המשכורות שצריך כדי להשיג דירה. אנחנו רוצים להגדיר יעד לטווח הבינוני של ירידה לממוצע המשכורות ב־OECD . אנחנו רוצים לתת הטבות ליזמים, סבסוד משכנאתות ועוד פתרונות".
בנוסף, מורגנשטרן מדגיש שאמנם "מחירי הדיור עלו, אבל גם השכר עלה ב-60% בעשור האחרון. גם הדירות היום שוות יותר, הלובי, איך נראית דירה. איכות החיים עלתה".
"היישובים מחזיקים את החבל משני קצותיו"
מורגנשטרן גם מאשים את היישובים עצמם בחוסר התרחבות. לדבריו, "יש יותר מ־30 אלף דירות באזורי עדיפות לאומית שאפשר להוציא מחר בבוקר. גם ב-2022, שנת השיא, לא ראינו ששיווקו שם יותר מ-3,000 יחידות דיור בשנה. למה? אי אפשר להגיד ש'אנחנו רוצים צמיחה דמוגרפית, אבל הם רוצים לגדול בקצב שלהם עם המרקם החברתי שלהם'. אי אפשר להחזיק את החבל משני קצותיו.
"אפשר לשווק עשרות אלפי יחידות דיור בקיבוצים. השאלה היא - האם הם רוצים את זה? אי אפשר להתלונן שהם לא גדלים. מגרש צמוד גדר מקבלים בסבסוד פיתוח, 50-100 אלף שקל למגרש, אין יותר זול מזה. מה קורה בהתיישבות הכפרית? למה היא לא גדלה מספיק? אי אפשר לדבר על צמיחה דמוגרפית כשהישוב אומר שיש לי קצב צמיחה שלי. רוצים לפתוח את השערים? תפתחו".
אתה מתוסכל מהדיונים האלה?
"כן. אני יושב בדיון אתמול עם עמותות וארגונים שעושים המון למען ההתיישבות בצפון ובדרום, והם אומרים 'אנחנו רוצים לגדול'. אז למה אתם לא גדלים? כי יש אתגר חברתי, צריך להחליט מה יותר חשוב: לשמור על המרקם, או להעיז יותר. זה יאתגר את הישוב לקלוט 40 משפחות בשנה ולא 10, אבל אנחנו חיים בזמנים מאתגרים".
גם בכל הנוגע לשירותים שהמדינה צריכה לספק, הוא אומר שהפתרון הוא הגדלת היצע הדיור: "בנגב המערבי זו דוגמה מצוינת. שהתחלנו לעשות תוכניות עם רמ"י באשקלון, שדרות, אופקים ונתיבות צמחו… המאסה הקריטית של התושבים הביאה חינוך, רווחה, בריאות, תעשייה. צריך להכפיל את מספר יחידות הדיור בכפרי ובעירוני כאחד".
זה לא בא אחד על חשבון השני? כשמציעים פיתוח מסובסד וקרקעות בחינם, מה יהיה על קריית שמונה?
"הסבסוד קורה רק בצמוד גדר. הצענו דירות בבית שאן ובדימונה ב-650 אלף שקל. בקריית שמונה מקדמים הסכם גג של 10 אלף יחידות דיור. ראשי המועצות האזוריות אומרים לי שהם רוצים לגדול. צריך להנגיש את הקרקעות האלה לאוכלוסייה צעירה. שמספר הילדים במשגב יורד מ-500 ל-215 ילדים, זה צריך להדליק לנו נורה אדומה. זה יישובים עם מלאי תכנון שצריך לפתוח אותו לאוכלוסייה צעירה".
"האם אני מתאים לראשות רמ"י? כן"
לקראת סיום, אחד המשתתפים בקהל, שמתגורר ביישובים שנמצאים 2 עד 9 ק"מ מהגדר, זועק. "אצלי בקיבוץ יש תוכניות לבתי אגודה שרמ"י אישר, אבל כשבאים לבנות, אי אפשר". לכך עונה מורגנשטרן ש"העברנו החלטת ממשלה להכניס את כל היישובים בין 0-9 ק"מ לסבסוד של 50%. אין מחסור בכסף לפיתוח, לא מכיר דבר כזה, אשמח לדבר איתך על זה אחר כך. אין בעיה תקציבית שם. בנוסף, אנחנו משווקים את הקרקע בחינם".
הגעת עם שר ממפלגה שלא נמצאת בממשלה. תמשיך לראשות רמ"י?
"אני מנכ"ל המשרד ובזה אני עוסק. בזה עסקתי עם גולדקנופף, ועכשיו חיים כץ אמר לי שכל עוד אני פה אתה פה. לגבי ראשות רמ"י? כשתהיה ועדת איתור ומכרז, נשקול את זה. האם אני מתאים לתפקיד? כן".
*** גילוי מלא: הכנס בשיתוף בנק דיסקונט, קבוצת דוראל, קבוצת חיפה, התנועה הקיבוצית, התעשייה הקיבוצית וקרן קמע