המגרש שנרכש רק לפני שנתיים וכעת נמכר שוב, במחיר נמוך יותר

העסקה: מגרש בשטח של 516 מ"ר בייעוד מגורים בדרום הר הצפייה במטולה נרכש תמורת 350 אלף שקל.

● אחרי 50 שנה: סאגת הנדל"ן הגדולה בשדה דב מתקרבת לסיומה
● עלייה בביקוש ובמחירים: יפו נהנית מפריחת נדל"ן בזכות הקו האדום

שוק הנדל"ן באזור: שוק הנדל"ן הקטן ממילא של מטולה, כמעט שבק חיים מאז פרוץ המלחמה והעסקה הזו היא מהבודדות שבוצעו במושבה בתקופה האחרונה.

שוק הקרקעות למגורים במטולה, על אף קוטנו, רשם כמה עסקאות מעניינות בשנים האחרונות: לפני כשנה נמכרו שלושה מגרשים צמודים ברחוב הרקפת, שנמצא בדרום מערב מטולה, מעל לבית העלמין ושביל למפל התנור. המגרשים, ששטחם כחצי דונם, נמכרו ב־650 אלף שקל כל אחד. ביולי בשנה שעברה נרכש מגרש בשטח של 109 מ"ר בצפון המושבה, ליד רחוב הארזים, ב־132 אלף שקל.

הקרקע: המגרש שנמכר עתה משתייך על פי התוכניות לאזור מגורים א'2, שבו מתוכננים להיבנות קוטג'ים חד־משפחתיים בשטח של כ־250 מ"ר.

המגרש מצוי במקום שכיום מהווה מורדות הר קירח. מדובר במורדות הדרומיים של הר צפייה, ההר שצופה על מטולה מצד מערב. כיום רק החלק הצפוני שלו בנוי, אך על פי תוכנית המתאר של מטולה, כל עבריו (למעט זה הדרום־מערבי) אמורים להיבנות בעתיד.

הקרקעות במורדות הדרומיים של הר צפייה נמכרו במקור במסגרת מכרז של רמ"י, שנערך ב־2022. מדובר במכרז שלא נערך על מגרשים מסוימים, אלא על כלל 76 המגרשים שנכללו בו. במכרז ניתנו עדיפויות לנכי צה"ל ולנפגעי פעולות האיבה, לבני המקום ולנכים.

במכרז ב־2022 התמודדו יותר מ־900 ניגשים. אין פרטים מלאים על המחירים ששילמו הזוכים על המגרשים, אך ממה שפורסם ברשות המסים, מחירי מגרשים של כחצי דונם נעו בין 300 ל־350 אלף שקל.

המגרש הספציפי שנמכר במסגרת העסקה המנותחת, נרכש לפני המלחמה, בינואר 2023, בכ־10,000 שקל פחות ממחיר המכירה כעת.

כיום המקום נותר בדיוק כשהיה: שטח הררי ריק ולא מפותח, שהדרך למימוש התוכניות בו עוד רבה, ודאי בהתחשב בתנאי חוסר הוודאות שנוצרו בעקבות המלחמה, וכשבראש סדר העדיפויות במושבה עומד שיקום ההריסות ולא פיתוח שטחים חדשים.

לפיכך נראה כי מחיר המגרש סביר. העובדה שמגרשים בתוך המושבה זוכים למחירים כפולים, רק מראה עד כמה המורדות הדרומיים של הר צפייה רחוקים ממימוש ומהפיכה לשכונה בנויה.

הערכת השמאי: "המחירים של מגרשים למגורים באצבע הגליל מגיעים ל־900 אלף שקל, אבל אין ממש עסקאות", אומר השמאי עדן סורדו. "שלושת המגרשים שנמכרו ברחוב הרקפת ב־650 אלף שקל, מגלמים הנחה שניתנה לגורם אחד שרכש את שלושתם.

להערכתי הם שווים בין 700 ל־900 אלף שקל כל אחד. אלה היו מחירי הקרקעות במטולה, אבל כשהמוכרים ניסו להעלות אותם - הם התקשו למצוא קונים.

"המחיר הנמוך של המגרש שנמכר כעת נובע מזה שמדובר באזור לא מפותח, אין בו תשתיות, והמצב בכללותו מסמן שהדברים לא כל כך ישתנו בעתיד הקרוב. בשנתיים וחצי מחיר המגרש עלה רק ב־10,000 שקל - וזה נראה כמו עלייה נמוכה מדי, ולהערכתי מחיר העסקה נמוך ב־10%־15% ממחיר השוק".

בשורה התחתונה: הרבה דברים רעים עברו על מטולה בשנים האחרונות, ומן הסתם הם השפיעו על מחירי הנדל"ן במושבה. כשמדובר במחירי מגרשים, הם מגלמים לא רק את המצב העכשווי של השוק המקומי, אלא במיוחד את הציפייה של הרוכשים לעתיד.

עצם זה שהרוכש לא היה מוכן לשלם על המגרש סכום גבוה יותר מבטא בין היתר את חוסר האמון שלו - וכנראה של המוכר, שזכה במגרש במכרז - שהשכונה תקרום עור וגידים בשנים הקרובות.

נראה כי כרגע השוק לא מתמחר שום שינוי שצפוי להגיע למורדות הדרומיים של הר צפייה, ורכישת המגרש בוצעה ככל הנראה כהשקעה לעתיד רחוק.