שי פולונסקי (מימין) ומיקי זיסמן / צילום: יח''צ
"מאז קום המדינה האתוס הישראלי מדבר על מלחמת השחרור כמשהו מכונן - ולדעתי השנתיים האחרונות הן מכוננות לא פחות. גם שוק הנדל"ן לא יכול להתחמק מזה. אבל נדל"ן הוא מחזורי. באפריל 2022 - לא כל־כך מזמן - השוק היה בטירוף של עליות מחירים. הריבית הייתה בסביבת האפס, הרגשנו בטוחים.
● 200 אלף דירות בבנייה: קצב התחלות הבנייה וההיתרים בשיא, אבל סיום הפרויקטים מתעכב
● מחירי הדירות נמצאים בירידה עקבית, אבל יש בעיה במקום אחר
"עכשיו, כמעט שנתיים אחרי כן, אנחנו רואים שדברים מגיעים לשיווי משקל חדש. אנשים שחיפשו לקנות דירות לא נעלמו; הקטר של ההייטק לא נעלם, ויצטרף אליו קטר חדש - התעשיות הביטחוניות; תל אביב לא הפכה להיות פחות אטרקטיבית מאשר הייתה במרץ או באפריל 2022. ברגע שהתקופה הזו תסתיים, המלחמה תיגמר והחטופים יחזרו, אנחנו נראה את החוזק של הכלכלה שלנו, וגם של ענף הנדל"ן".
כך אומר מיקי זיסמן, שבשנים האחרונות שימש בכמה תפקידים בכירים בענף הנדל"ן והיום מוביל עם שותפו, שי פולונסקי, את חברת בולווארד־ג'נסיס, בענף ההתחדשות העירונית - בדגש על תל אביב, ובה בעיקר ברובעים 3 ו־4.
לאחרונה רכשה החברה את פעילות בנייני העיר הלבנה בתחום ההתחדשות העירונית, ותקדם איתה פרויקטים עם 1,000 יחידות דיור ברובעים 3 ו־4, בהשקעה כספית של 1.7 מיליארד שקל.
על אף התקופה הקשה, שניהם מאמינים בעיר ובענף. "אין לנו עוד תל אביב בישראל", אומר פולונסקי. "אנחנו חושבים במושגים של חמש או עשר שנים קדימה, ואנחנו חושבים שהשוק יחזור, והמחירים ימשיכו לעלות. אולי לא באותו קצב שראינו בשנת 2022, אבל גם אם המחירים יעלו ב־4%, 5%, 6% - זה מצוין. אנחנו יושבים היום על מלאי של קרוב ל־3 מיליארד שקל, והוא משביח את עצמו".
ובכל זאת, מה קורה שם עכשיו? היקף המכירות ירד משמעותית.
"בחודש-חודשיים האחרונים רואים חזרה לשוק, אמנם איטית אבל קיימת", אומר זיסמן. "כך או כך, ההבדל בין הפריפריה למרכז ברור: בפריפריה מדובר לרוב בקנייה מחייבת, MUST HAVE, ואילו במרכז - NICE TO HAVE. וכשתחושת האושר, הנוחות או האופטימיות נפגעת, כמו במקרה של מלחמה, היא משפיעה מאוד על הרצון והמוטיבציה של האנשים כרגע לבצע עסקאות".
איך אתם רואים את מה שקורה בשדה דב?
"אי אפשר לדעת כמה זמן ייקח לבנות את כל הרובע - 16 אלף יחידות דיור זה אירוע של 15 שנים בערך. לקבוע שהמחירים יגיעו לרמות של 150 אלף שקל למ"ר כפי ששמענו לאחרונה, זה נבואי. מקומות ספציפיים בתל אביב, גם בירושלים, מציגים מחירים שחורגים מהנורמה ומגיעים לרמות כאלו כבר היום, אבל כשמדובר ברובע שלם, אני לא יודע אם אפשר לקבוע שנגיע למחיר הזה. בוודאות המחירים יעלו, משום שישראל חסרה בקרקע.
"המבצעים האחרונים בשדה דב אינם חריגים בשוק. מבצעים תמיד מייצרים סוג של 'הפרעה' בהתנהגות השוק, אבל אחרי שהם נספגים, כלומר אחרי שהדירות נמכרות, השוק חוזר להתנהל בעקומה מאוד ברורה מבחינת התנהגות המחירים, ומה שמכתיב אותה זה הפער בין ההיצע לביקוש. בסוף, אחרי המבצעים, המחירים חוזרים להתנהל בצורה נורמלית. מבצע כזה מייצר 'באז' ותכונה, ויכול להיות שזה עשה טוב לאחרים.
"מה שחשוב לזכור הוא שרוב האנשים לא רואים בשדה דב מוצר מתחרה לרובעים 3 ו־4 שבהם אנחנו פועלים. זה לא אותו מוצר והוא לא מיועד לאותו קהל של רוכשים".
"עיריות מנסות לחקות את תוכנית הרובעים"
חברת בולווארד־ג'נסיס פועלת כיום כאמור בעיקר ברובעים 3 ו־4, ועד היום יזמה 40 פרויקטים להתחדשות עירונית, ואכלסה כ־20 - רובם ככולם בתחום רובעים אלו.
"אנחנו לא בספרינט, אלא במרתון - ובמרתון בסוף מנצח מי שהצליח לשמור על הקצב לאורך זמן", אומר זיסמן. "המשמעות מבחינתנו - שכל הזמן נכנסים פרויקטים. רובעים 3 ו־4 מאפשרים לנו את זה: בגדול, זה המקום היחיד שבו אתה מגיש בקשה לפי התוכנית, ויודע שבקצה הדרך יש לך פרויקט.
"תוכנית הרובעים ללא ספק היא Game Changer במדינת ישראל", פוסק זיסמן. "כי היום כל העיריות מנסות לחקות אותה. אולי הן לא קוראות לזה 'תוכנית הרובעים', אבל היום כל עיר מגדירה את ההתחדשות הבניינית לפי אזורים, כי הן מבינות שאי־אפשר אחרת. רק מתחמים - זה לא עובד".
עד כמה חשוב בעיניכם הדיאלוג מול הדיירים בהתחדשות עירונית?
"בעינינו, בעלי הזכויות הם אוצר מאוד משמעותי", אומר פולונסקי. "כל דייר הוא שותף שלי, הוא סומך עליי. אנחנו רוצים להפוך להיות הבחירה הראשונה של לקוחות ובעלי זכויות בתל אביב".
בהמשך לכך, השיקה לאחרונה החברה את המיזם Boulevard Blue Zone, אשר מחבר יחד "רשת" של פרויקטים סמוכים לפלטפורמה אחת המעניקה מעטפת של שירותים קהילתיים, שירותי בריאות, פנאי ועוד.
"המוצר הזה מבוסס על תיאוריה של 'אזורים כחולים' (blue zones) שחוקרים מצאו כי בהם אנשים ממשיכים לעבוד עד גיל מאוחר, שומרים על תזונה בריאה, מקפידים על ספורט ועל חיי קהילה", מסביר פולונסקי. "לקחנו את ארבעת הערכים האלה ויישמנו אותם אצלנו". ה־blue zone מוקם בשטח מסוים בפרויקט של החברה, על חשבונה, בעלות מוערכת של כמה מיליונים - ומציע חדר כושר, סלון משותף, חדר קולנוע, סאונה ועוד - וכך משדרג את איכות הפרויקט. "בהשקעה קטנה אנחנו הופכים בניין רגיל לבניין בוטיק", מוסיף פולונסקי.
"האסטרטגיה שלנו היא לא לגדול, לגדול, לגדול"
בולווארד־ג'נסיס ממותגת כחברה תל אביבית קלאסית בתחום ההתחדשות העירונית - אך השאיפות לעתיד רחבות יותר. "אנחנו נשארים באזור, אבל רוצים להתרחב גם להרצליה, לרמת השרון, לגבעתיים ועוד", אומר פולונסקי.
"אנחנו לא רוצים להיות חברת ענק", מוסיף זיסמן. "האסטרטגיה שלנו היא לא לגדול, לגדול, לגדול - אלא לעשות את זה בצורה מושכלת, במתחמים קטנים".