שלומי ויוסי אמיר, בעלי השליטה ברשת שופרסל / צילום: יח''צ, עיבוד: טלי בוגדנובסקי
שותפות נדל"נית יוצאת דופן של שתי ענקיות קמעונאות: שופרסל וביג מרכזי קניות חתמו על הסכם שיתוף-פעולה, במסגרתו תמכור שופרסל לביג מחצית מהקרקע עליה ממוקם המטה שלה, 110 דונם ברחוב שמוטקין במזרח ראשון לציון, תמורת כ-200 מיליון שקל.
● "לא היה דבר כזה": הנתון החריג של שופרסל והשאלה - האם הלקוחות נוטשים?
● ההימור של ביג על אירופה השתלם, אבל המבחן הבא יגיע ממקום אחר
שתי החברות יפעלו לקידום תב"ע (תוכנית בניין עיר) להקמת מתחם ביג פאשן על הקרקע, שיכלול מסחר ומשרדים על שטח של כ-50 אלף מ"ר.
אומנם טרם נקבעו לוחות זמנים להקמת המתחם, ותהליך אישור התב"ע עשוי להימשך שנים, אך לא מן הנמנע כי מיד לאחר הדיווח מנכ"ל ביג, חי גאליס, כבר קיבל הודעות משוכרים פוטנציאליים.
נכון להיום, על השטח המדובר יושב המטה של שופרסל, סניף יוניברס (רשת הדיסקאונט החדשה), לצד מרכז לוגיסטי. ייתכן כי המטה יישאר במקום ויעבור למשרדים החדשים שיוקמו - בדומה למודל מתחם ביג פאשן פתח תקווה, שבו רכשה קבוצת פוקס מחצית מבניין המשרדים שיוקם ותעביר אליו את מטה הקבוצה כשייפתח המתחם ב-2029.
במקביל, שופרסל תקים על יתרת הקרקע מגדלי מגורים, שיכללו לפי הערכות כ-2,000 דירות, ככל הנראה בשיתוף-פעולה עם יזם אחר.
המניות מזנקות
בניגוד למתחרות הגדולות של ביג, עזריאלי ומליסרון, שנכנסו בשנים האחרונות גם לתחום המגורים (עזריאלי רכשה לאחרונה את חברת המגורים צמח המרמן, ומליסרון השלימה את רכישת חברת אביב), ביג עדיין מצהירה כי בכוונתה להישאר ממוקדת במסחר ובמשרדים, לצד פיתוח זרוע של דיור מוגן במתחמי ביג נוספים.
בכל מקרה, ההתקשרות בין החברות תלויה עדיין בהתקיימות תנאים מתלים, ביניהם אישור התב"ע ונכונות ועדות התכנון לקדם את הפרויקט השאפתני.
בינתיים, המשקיעים בשוק ההון אהבו את הודעת שתי החברות. מניית שופרסל זינקה אתמול (ג') במהלך המסחר בכ-6% (13% מתחילת השנה), ומניית ביג עלתה ב-2.3% (24% מתחילת השנה).
אלפי זכויות בנייה
שופרסל, רשת המזון הגדולה בישראל הנמצאת בשליטת האחים יוסי ושלומי אמיר וכוללת 431 סניפים, הציגה בדוחות האחרונים ירידה חדה במכירות. כעת, בין השאר על רקע מגבלה בכמות הסניפים שהיא יכולה עוד לפתוח, נראה כי האחים שמים דגש על השבחת הנדל"ן של הקבוצה.
שווי נכסי הנדל"ן של שופרסל, כ-80 במספר, נאמד ב-5.2 מיליארד שקל וכולל אלפי זכויות בנייה. עד כה החזיקה הקבוצה בעיקר במתחמים קטנים יותר, במזכרת בתיה, בנתניה ובמצפה ספיר, אך כעת מדובר בקפיצת מדרגה.
על-פי הערכות, ההסכם עם ביג הוא רמז לבאות ובקבוצה מחפשים הזדמנויות לעסקאות נוספות.
בין ביג לבין האחים יוסי ושלומי אמיר קיימת היכרות רבת-שנים. האחים היו שוכרים ותיקים במתחמי ביג עוד מימיהם בפרשמרקט, והחברה עצמה לוטשת עיניים לקרקע של שופרסל בראשון לציון כבר שני עשורים. כפי הנראה, העובדה שבמזרח העיר יש מיעוט יחסי של תחרות בתחום המסחר, בניגוד למערב העיר משופע הקניונים, היא שקרצה לביג.
לביג יש מסורת ארוכה של שיתופי-פעולה אסטרטגיים עם חברות נוספות, בניגוד לעזריאלי למשל שמעדיפה ליזום ולבנות לבדה.
כך למשל, שותפתה למתחם ביג גלילות היא חברת אלייד נדל"ן. יחד עם קבוצת מגה אור היא הקימה שמונה מרכזי קניות, עם אמפא היא הקימה את בניין המשרדים בביג בית שמש, ביג פאשן טבריה נמצא בבעלות משותפת עם היזם דוד דנילוף, ביג בת ים בשותפות עם אשטרום נכסים, והמתחם בקסטינה בבעלות משותפת עם רמי לוי.
"ביג הופכת לאט-לאט להיות השחקן הכי משמעותי"
"ביג הצליחו לשים ידיהם על חטיבת קרקע גדולה שמאפשרת להקים את ביג פאשן בראשון לציון, וזה לא מובן מאליו בעיר הזו", מציין תמיר בן שחר, מייסד ובעלים של משרד צ'מנסקי בן שחר. "השותפות אסטרטגית, כששופרסל היא קבוצה שיכולה להוות עוגן מבחינת הסניף".
בן שחר מציין, בהתמקדות בתחרות, כי "ראשון לציון מתפתחת מאוד מזרחה, עם שכונות של עשרות אלפי יחידות דיור, ובאזור יש רק את מרכז העיר וקניון רוטשילד. עיריית ראשון תקים גם את האיצטדיון בחלק המזרחי שיכלול 10 אלף מ"ר, ויתקיימו שם הופעות. עם זאת, הנגישות אינה להיט, כשאין רכבת כבדה באזור".
"ביג הופכת לאט-לאט להיות השחקן הכי משמעותי, בוודאי בהיבט הייזום", מוסיף בן שחר. "עזריאלי כביכול נטשו את עולם המרכזים המסחריים ולא יוזמים מרכזים חדשים. במליסרון, מלבד השותפות עם יוחננוף ביבנה, לא רואים התעצמות, הם מפתחים רגליים אחרות באסטרטגיה העסקית, כל אחד בתחום שלו. עופר פנו למגורים, עזריאלי עברו מהמשרדים לדיור המוגן ולדאטה וגם נכנסו לתחום המגורים, והשחקן המשמעותי בפיתוח בשנתיים האחרונות שממשיך לאתר מקומות זה החבר'ה מביג. נכון שהם גם שותפים במשרדים ומתחילים לגעת בתתי-שווקים אחרים, אבל בעיקר במקומות שלהם. הם נכנסים לשוקי נדל"ן נוספים, לא בהיקפים גדולים, ולפעילויות חדשות, אבל כולן מתבצעות מעל או ליד המרכזים שלהם, ולא בונים בניין משרדים או דיור מוגן במקום אחר, מלבד ניצנים קטנים".
"אם עד עכשיו הממונה של ההגבלים תמיד דיבר על הדואפול של עזריאלי ומליסרון בענף המסחר, אף אחד לא חושב שזה דואפול יותר", אומר איתי שפרן, בעלי חברת פתרונות כלכלה תכנונית. "ראשון לציון נחשבת לבירת הקניונים, אבל הכוונה היא למערב העיר. במזרח, היכן ששופרסל נמצאת, ממוקם אזור התעשייה הוותיק, מהצד הדרומי קניון עזריאלי ראשונים, ובמרכז העיר רחוב רוטשילד וסצינת הבילוי החזקה שלו, ופה קיימת גם סצינה אסטרטגית לעיר".
שפרן מתייחס גם לקידום המסחר מבחינת העירייה, ושואל כמה מסחר ניתן להכניס למזרח ראשון לציון. "מדובר באזור רווי, כשלרחובות המרכזים שלה, נס ציונה בבנייה, באר יעקב מלאת מסחר ומהווה חלק מכלכלת ראשון מזרח. גם רמלה ולוד עם תוכניות אינסופיות למסחר ומרכזים קטנים, אז מהי הבשורה שתהיה לביג, והאם יש מספיק כוח קנייה לכל המרכזים? האם מרכז העיר ייפגע, כשהוא זה שעובר טלטלות ותהליך משמעותי, מה יהיה עתידו כשייכנס מתחם שייתן מענה לפנאי, לבילוי ולאופנה?".
שפרן מוסיף כי ביג נכנסת לאזורים שהיו בטריטוריה חזקה של עזריאלי, והשאלה עד כמה הם יצליחו לייצר משיכה. "יש זארה ו-H&M בראשון, והרבה קניונים מצליחים עם מוקדי משיכה אזוריים, עם דמי שכירות חזקים ופדיונות גבוהים. את זה ביג תנסה לזנב. 2,000 יחידות הדיור שייתכן שייבנו שם לא יחזיקו לבד מרכז מסחרי של 50 אלף מ"ר שצריך לייצר פדיונות חודשיים של 80-100 מיליון שקל בחודש".
שפרן לא בטוח שאנחנו צפויים לראות שיתופי-פעולה עתידיים בין שופרסל לביג, אבל אם הם יימשכו, גם הוא מסכים כי מדובר בכוח גדול מאוד ששני השחקנים מייצרים, ביחד ולחוד.