פרויקט ורטיקל סיטי ברמת גן / הדמיה: DBLK - ברעלי לויצקי כסיף דה לה פונטן אדריכלים; 3dvision
מגדל המגורים הגבוה בישראל צפוי לקום בלב מתחם הבורסה ברמת גן. עיריית רמת גן העניקה לאחרונה היתר בנייה לשני מגדלים מתוך פרויקט "Vertical City - משולש הבורסה", שמובילות קבוצת ישראל קנדה (56%), ב.ס.ר (20%) וכלל ביטוח (24%). המיזם כולל מגדל מגורים בן 72 קומות - שעם השלמתו יהיה הגבוה מסוגו בישראל - לצד מגדל תעסוקה בן 60 קומות. נוסף על כך יוקם מבנה בן שמונה קומות לשימושים מסחריים וציבוריים, וכן חניון ציבורי תת-קרקעי בן שישה מפלסים. גלובס עושה סדר.
● המכירות של הדירות החדשות צנחו ב-20%, והעיר ששומרת על המקום הראשון בעסקאות
● עסקה בשבוע | המגרש שנרכש רק לפני שנתיים וכעת נמכר שוב, במחיר נמוך יותר
● טור סופ"ש | 111 קומות של יצירתיות חשבונאית ושמאית במגדל הגבוה בישראל
כמה יח"ד כלולות בפרויקט, ומי קהל היעד?
שטח הבנייה הכולל של שני המגדלים שאושרו במסגרת הפרויקט עומד על כ-170 אלף מ"ר, מתוך כ-340 אלף מ"ר המתוכננים למתחם כולו. התוכנית כוללת עירוב שימושים: כ-85 אלף מ"ר מיועדים לתעסוקה, 400 יחידות דיור להשכרה ארוכת-טווח (בהיקף של כ-35 אלף מ"ר), כ-350 מעונות סטודנטים (כ-10,000 מ"ר), שטחים למבני ציבור בהיקף דומה, תחנת כיבוי אש ושטחי מסחר.
בשונה מפרויקטים אחרים בגוש דן, שמכוונים בעיקר לשוק החופשי ולמגורים יוקרתיים, מגדל המגורים בפרויקט (יחידות הדיור ומעונות סטודנטים), יוקצה כולו להשכרה, עם דגש על קהל יעד צעיר. היזם יוכל למכור את הדירות בתום 20 שנה.
אילו חברות עומדות מאחורי הפרויקט?
את המכרז הייעודי למגדל המגורים פרסמה החברה הממשלתית "דירה להשכיר", ובאוגוסט 2021 זכתה בו שותפות של ישראל קנדה וב.ס.ר עם הצעה של מיליארד שקל, כולל פיתוח ועלויות עסקה. באפריל 2024 החליטו בעלי הקרקע לצרף את חברת הביטוח כלל, לאור עליית הריבית שהובילה לירידת ערך בפרויקט, וזו הזרימה 160 מיליון שקל ונטלה חלק מההלוואות בתמורה ל-24% מהפרויקט.
כמה ישלמו השוכרים?
בעיריית רמת גן רואים בפרויקט מנוף לצעדים רחבים יותר של שינוי פני מתחם הבורסה - אזור שהתאפיין בעשורים האחרונים בדומיננטיות של משרדים ושטחי מסחר. במנהלת לפרויקטים אסטרטגיים בעירייה מסבירים בשיחה עם גלובס, כי הכוונה היא "להצעיר" את המתחם, בין היתר באמצעות אכלוס בדיירים צעירים, שיוכלו לשכור דירות חדשות באזור ביקוש במחירים נגישים. לפי התכנון, קומותיו התחתונות של מגדל המגורים יוקצו למעונות סטודנטים, לרבות דירות מיקרו, ויתר הקומות ייועדו ליחידות דיור עבור משפחות צעירות. בעירייה ובישראל קנדה לא ידעו לומר מה יהיה גובה שכר הדירה בפרויקט.
גובה דמי הניהול שישלמו הדיירים בבניין עדיין לא נקבע. אלה עומדים בממוצע באזור על 2,000 שקל ויותר, בבניינים נמוכים יותר. אמיר רוזנבלום, יועץ ניהול, תפעול ותחזוקה מקבוצת עידן שני, שמכהן כיועץ התפעול של הפרויקט, מסביר לגלובס כי בתכנון הפרויקט הובאה בחשבון העובדה שהבניין מיועד להשכרה לטווח ארוך, וכי תתבצע התאמה של דמי הניהול לאופי הדיירים. "כדי לא להגיע לדמי הניהול הגבוהים שנגבים בדרך כלל בפרויקטים דומים, ביצענו הלימה של ההוצאות מבחינה תכנונית גם בחומרים וגם בטכנולוגיה. כך למשל, את עובדי הניקיון החלפנו ברובוטים וחסכנו כמעט 50% מהעלויות".
מה לגבי החניה?
אחד ממרכיבי התשתית המרכזיים בפרויקט הוא הקמת חניון ציבורי תת-קרקעי שיכלול כ־900 מקומות חניה על פני שישה מפלסים. החניון ייבנה מתחת למתחם והוא נמצא בבעלות מלאה של עיריית ר"ג. ארבע מהקומות הוחכרו לחברת ורטיקל סיטי - הזרוע היזמית של ישראל קנדה בפרויקט - לשימוש של הדיירים והמבקרים במגדלים. בשלב האכלוס, לאף דירה בפרויקט לא תהיה חניה צמודה.
מה סטטוס הפרויקט ומתי צפוי האכלוס?
עבודות הבנייה בפרויקט כבר יצאו לדרך, ונכון להיום נמצאות בשלבי דיפון וחפירה. לפי הערכות קבוצת ישראל קנדה, האכלוס הראשון של המגדלים צפוי להתקיים במהלך שנת 2030, בכפוף להתקדמות הבנייה ולהשלמת שלבי הפיתוח במתחם.
במקביל, מדוחות החברה לרבעון השני של שנת 2025 עולה כי ישראל קנדה כבר מכרה שטחים בהיקף של כ-26.5 אלף מ"ר, בתמורה כוללת של כ־847 מיליון שקל. מדובר בכ־35% משטחי התעסוקה שנכנסו לשיווק בשלב זה, ומגורמים בחברה נמסר כי יש ביקושים גבוהים במחירים של 30 אלף שקל למ"ר לפחות.
מי יהיה המגדל הבא שישבור את השיא?
במקביל לקידום עבודות הבנייה בפועל ממשיכה עיריית רמת גן לקדם גם את עתידו של השלב התכנוני הבא בפרויקט: תוכנית בניין עיר (תב"ע) מחוזית להקמת מגדל שלישי, שיתנשא לגובה של כ־100 קומות. אם התוכנית תאושר, מדובר יהיה במגדל הגבוה בישראל. על פי התכנון העירוני, המגדל החדש ישלב שימושים נוספים מעבר לתעסוקה - בהם גם כ־20% שטחי מגורים - וכן ישולב בו קמפוס חדש עבור מכללת שנקר. המבנה הנוכחי של המכללה, הממוקם בצידו השני של ציר בגין, עתיד להתפנות ולשמש להקמת בית ספר חדש.
בחודש הבא אמור להיסגר מכרז נוסף של דירה להשכיר בעיר רמת גן - בשיכון הרופאים בתל השומר. מדובר ב-399 יח"ד למטרת השכרה לטווח ארוך למשך 20 שנה, 600 יח"ד להשכרה לסגל רפואי.