מחירי הדירות נמצאים בירידה עקבית, אבל יש בעיה במקום אחר

מחירי השכירות עולים בקצב מהיר, בעוד שמחירי הדירות יורדים בקצב איטי, וגם זה לא בכל המדינה - כך עולה ממדד מחירי הדירות שפורסם אתמול (ב'). גלובס עושה סדר.

● המכירות של הדירות החדשות צנחו ב-20%, והעיר ששומרת על המקום הראשון בעסקאות
● שאלות ותשובות | מגדל המגורים הגבוה בישראל יוצא לדרך. מי יגור בקומה 72, וכמה דמי ניהול ישלמו?

מהם ממצאי המדד העיקריים?

מדד מחירי הדירות של החודשים יוני-יולי 2025 ירד ב-0.2% לעומת מדד המחירים שקדם לו, של החודשים מאי-יוני. בהיבט שנתי, מדד המחירים עלה ב-1.6%. ואולם הנתון המרכזי של המדדים האחרונים מוסיף להיות שכר הדירה. מדד אוגוסט של מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים, המבוסס על מחירי השכירות, עלה ב-0.9% לעומת חודש יולי. מדובר ברמה גבוהה מאוד.

מה ניתן לומר על מחירי הדירות בתקופה הזו?

ניתן לראות כי מדובר בירידה מובהקת, אם כי לא בקריסה. בחמשת החודשים האחרונים רשמו המדדים ירידה מצטברת של 1.4%, שזהו מספר משמעותי. ירידה זו מגיעה במקביל לירידה הדרסטית בכמות העסקאות המבוצעות בשוק. הירידה מזכירה באופייה את הירידה שנרשמה במחירי הדירות במהלך 2023 (עד לפרוץ המלחמה, שאז שונתה המגמה).

מה ההסבר לירידה?

בדיוק אותו הסבר כפי שהיה בירידות שנרשמו לפני כשנתיים: ריבית גבוהה, מחירי דירות גבוהים מאוד, משכנתאות גבוהות, פיגורים בעלייה בהיקפי המשכנתאות. פחות משקי בית יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה בעת הזו.

היכן המקומות שיורדים בהיקפים המשמעותיים ביותר?

ישראל מחולקת היום לשתי קטגוריות: של אזורים שבהם נרשמו ירידות ושל אזורים שבהם דווקא חלה עליית מחירים. מחוז תל אביב הוא המוביל בירידות. בחמשת המדדים האחרונים המחירים במחוז זה ירדו בכ-3%. אחריו מגיע מחוז המרכז שבו המחירים ירדו בכ-1.5%, מחוז ירושלים שבו ירדו באחוז, ומחוז הדרום, שם נרשמה ירידה צנועה של 0.5%. לעומת זאת, במחוז חיפה המחירים עלו בכ-3% במהלך חמשת החודשים הללו ובצפון בכ-1.5%.

מה הסיבה לשונות הגדולה במגמות המחירים?

שתי סיבות עיקריות: הראשונה היא היצע הדירות הגדול במרכז ובתל אביב, שמגיע ל-56% מסך היצע הדירות בישראל, שמצוי בימים אלה בשיא (כ-82 אלף דירות). במחוזות חיפה והצפון ביחד מרוכז כ-17% בלבד מהיצע הדירות.

סיבה שנייה: במחוזות חיפה והצפון מחירי הדירות נותרו עדיין זולים יחסית, כך שרוכשים יכולים להרשות לעצמם לרכוש שם דירות - נכון לעכשיו.

מה סוג הדירות שבהן המחיר ירד באופן הגדול ביותר?

אין בנמצא מדד מחירי דירות יד שנייה, ועל כן ניתן להקיש מהממצאים האחרים על המגמה בשוק זה. על-פי המדד האחרון - הדירות החדשות הורידו יותר במחיר. מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב-0.8%, בעוד שהמדד הכולל ירד ב-0.2%. ואולם בהיבט שנתי, מדד מחירי הדירות החדשות עלה ב-2.7%, בעוד שהמדד הכולל עלה ב-1.6% בלבד, מה שמסמן שמחירי הדירות יד שנייה ירדו בשיעור גבוה יותר.

ומה קורה בשוק השכירות?

עוד לפני המלחמה עם איראן והביקושים לדירות לשכירות שנרשמו על-ידי אלפי משפחות שפונו מבתים שנהרסו מהטילים, התרענו בגלובס על סימנים לעליית מחירי שכירות. בחודשים האחרונים הופכים הסימנים הללו למציאות. מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים של חודש אוגוסט, שעלה כאמור ב-0.9% הוא הגבוה ביותר לחודש זה מאז אוגוסט 2012, והוא לא היחיד ואף לא הגבוה ביותר שנרשם בעת הזו. מדדי מרץ ויולי היו גבוהים מאחוז, וגם המדדים האחרים (למעט מאי שרשם ירידה) היו גבוהים.

להערכתנו, עליות עונתיות של הקיץ, מתחברות לביקושים המוגברים מצד משקי בית שהחליטו לא לרכוש דירות בעת הזו, אלא לעבור/להמשיך להתגורר בשכירות, ולמפונים מהבתים ההרוסים.

עניין זה בא לידי ביטוי גם בנתוני השוכרים החדשים, שמזה 4 חודשים שכר הדירה שהם משלמים גבוה בממוצע ביותר מ-5% מהשוכרים שהיו לפניהם באותן דירות. מדובר באחוז גבוה, שמסמן שוק בעליות מחירים משמעותיות.