באר שבע. היזם לא קידם את ההליך / צילום: טלי בוגדנובסקי
הכותבת היא בעלת חברת עורכי דין מנדלסון ושות' המתמחה בהתחדשות עירונית ויועצת משפטית לשעבר של עיריית חיפה
בית משפט השלום בבאר שבע פסק פיצויים משמעותיים נגד יזם תמ"א 38 שהפר הסכם עם בעלי בניין בן שתי קומות ועיכב את הפרויקט במשך שנים. השופטת נעם חת מקוב קבעה כי היזם יפצה את בעל הבניין בסכום העולה על 350 אלף שקל, הכולל פיצוי על אובדן דמי שכירות, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.
עובדות המקרה: ההתקשרות בין הצדדים החלה בשנת 2015. מבנה ישן בבאר שבע נועד להיהרס ובמקומו תוכנן בניין חדש, שבו היה אמור בעל הנכס לקבל שתי דירות חדשות. אלא שלטענת בעלי הבניין, היזם לא קידם את ההליך, לא עמד בלוחות הזמנים והשאיר את הבעלים שנים ללא פתרון. בשנת 2017 הודיע הבעלים על ביטול ההסכם.
משכון על הדירה
בכתב התביעה דרש הבעלים פיצוי של כ־574 אלף שקל על הפסדי דמי שכירות.
מנגד, היזם טען כי ההסכם מגביל את התרופה היחידה לביטול, וכי לא ניתן לדרוש פיצוי כספי נוסף. הוא הוסיף שהבעלים לא הקטין את נזקיו בכך שלא פנה ליזם חלופי, ואף המשיך להשכיר את דירתו הישנה. טענות אלה נדחו.
ההחלטה: בית המשפט קבע כי יזם אינו יכול להיתלות בסעיפי "ביטול בלבד" כאשר הוא עצמו מנהל הליכים ממושכים, מחזיק במקביל משכון על הדירה ומונע את האפשרות לקדם את הבנייה. השופטת הדגישה כי במצב כזה מנוע היזם מלטעון כי ביטול ההסכם הוא הפיצוי היחיד. עוד נקבע כי בעל הבניין פעל בתום לב כאשר נמנע מהתקשרות עם יזם חלופי בזמן שההליך המשפטי והמשכון היו תלויים ועומדים.
לעניין גובה הפיצוי אימץ בית המשפט את חוות הדעת השמאית מטעם הבעלים, אך הפחית סכום מסוים בגין דמי השכירות שהמשיכו להתקבל מהדירה הקיימת. בסופו של דבר נפסקו פיצויים בסך 319.5 אלף שקל בגין אובדן הכנסות משכירות, ובתוספת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד הגיע הסכום הכולל ליותר מ־350 אלף שקל.
פרשנות: בעלי דירות חייבים להבין שהחוזה הוא המגן היחיד שלהם. הסכם שאינו קובע לוחות זמנים, ערבויות ומנגנוני סנקציה - עלול להשאיר אותם שנים בלי פרויקט ובלי פיצוי. פסק הדין הוא תמרור אזהרה חד ליזמים: אי־עמידה בהתחייבויות עלולה לעלות ביוקר.
ישנם כמה סעיפים שחובה להכניס לכל הסכם: לוחות זמנים ברורים להגשת בקשה להיתר ולהתחלת עבודות; מנגנוני סנקציה וערבויות כספיות במקרה של איחור; סעיפי ביטול והחלפת יזם; ערבויות שכירות וערבויות בנקאיות לשלב ההריסה והבנייה; וכן מנגנון להקטנת נזקים המאפשר לדיירים לפנות ליזם חלופי אם היזם המקורי נכשל.
ת"א 27468-03-22 אמוייב נ' קציר