בנייה / צילום: Shutterstock
שוק הנדל"ן הישראלי מציג בחודשים האחרונים נתוני התחלות בנייה מהגבוהים שנראו בעשורים האחרונים - אך מאחורי השיאים מסתתרת בעיה לא פשוטה.
● מחירי הדירות נמצאים בירידה עקבית, אבל יש בעיה במקום אחר
● העדכון ההיסטורי של מדד תשומות הבנייה הפתיע לרעה את הקבלנים
במבט ארצי, נתוני הלמ"ס מלמדים על קצב התחלות בנייה גבוה במיוחד: ברבעון השני של השנה הוחל בהקמת כ־19 אלף דירות, ובניכוי דירות שנהרסו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית - כ־17 אלף. אמנם מדובר בירידה של כ־5.5% לעומת הרבעון הראשון, אך עדיין מדובר בהיקפים הנמצאים בטווח הגבוה ביותר ב־30 השנים האחרונות. ב־12 החודשים שבין יולי 2024 ליוני האחרון החלו להקים 77 אלף דירות - נתון שנחשב גבוה ביותר.
גם בשלב שקודם לתחילת העבודות - הנפקת היתרי הבנייה על ידי הוועדות המקומיות, מתברר כי הנתונים גבוהים ביותר: בין יולי 2024 ליוני השנה הונפקו 80 אלף היתרים, וברבעון השני לבדו - כ־17 אלף. המשמעות היא שגם בשנה הקרובה צפויים נתונים גבוהים של התחלות בנייה.
בתוך התמונה הארצית הזו, ירושלים היא בירת הבנייה של ישראל. לפי התחלות הבנייה שנרשמו בעיר ב-4 השנים האחרונות, היא צפויה להוסיף לאוכלוסייתה למעלה מ-200 אלף תושבים חדשים, כך עולה מנתוני הלמ"ס על התחלות וגמר בנייה. מהנתונים עולה, כי הקבלנים לא מצליחים לעמוד בקצב התחלות הבנייה של עצמם וענף הבנייה בישראל תקוע בין נתונים מרשימים של התחלות בנייה, לבין מספר גדל והולך של דירות שמצויות בפיגורים במהלך בנייתן. ב-12 החודשים שחלו בין יולי 2024 ליוני האחרון, החלו בבירה בהקמת 6,600 דירות חדשות. ב-4 השנים האחרונות החלו להקים בה 23 אלף יחידות דיור, כמות שתואמת עיר גדולה בישראל.
אחריה ניצבת תל אביב, שבה נבנו במהלך התקופה כ־22 אלף יחידות דיור חדשות - מתוכן כ־5,873 דירות החלו להיבנות בשנה האחרונה. מיד אחרי שתי המובילות מגיעות ערים צעירות יותר - אופקים, אשדוד ובאר יעקב - שבכל אחת מהן הוחל בהקמת 2,800-3,000 דירות חדשות בשנה האחרונה.
"פער גדול בין התחלת לגמר הבנייה"
אלא שמאחורי הנתונים הגבוהים מסתתרת תמונה מדאיגה: מספר הדירות שבבנייה פעילה - כאלה שהחלו בהקמתן אך טרם הסתיימו - מצוי בעלייה מתמדת. ביוני האחרון הגיע המספר ל־197 אלף דירות, עלייה של 12% לעומת השנה שעברה. משך זמן הבנייה התארך והגיע ל־31 חודשים בממוצע להקמת בניין, או כ־3 שנים כשמדובר במשך זמן משוקלל לפי מספר הדירות בבניין.
בלמ"ס ניתחו את הסיבות לעיכובים: "התארכות משך זמן הבנייה מסבירה את הפער הגדל בין התחלות הבנייה לגמר הבנייה. נבחנה השפעתם של מאפייני בנייה וכוח אדם על חודשי הבנייה. הגורמים שנמצאו משפיעים לאחר פיקוח של יתר המשתנים וביחס ישר הם: דירות בסבסוד ממשלתי, מספר קומות, מחוזות (למעט מחוז חיפה) ובנייה תת-קרקעית. לעומת זאת, כוח האדם בענף הבנייה והתחדשות עירונית משפיעים ביחס הפוך. אחוז סטיית התקן המוסברת של המודל היא 57.9%"
במילים אחרות, קצב הבנייה של דירות שמקומות במסגרת למחיר למשתכן ודירה בהנחה איטי יותר מאשר בנייה בשוק החופשי, ככל שבניין גבוה יותר - זמן הקמתו מתארך, ואם הפרויקט מלווה בחניון תת קרקעי, או בחפירות בקנה מידה גדול - גם זה מעכב את השלמת הדירות. נמצאו גם מחוזות גיאוגרפיים, שבהם הבנייה מתמשכת יותר (למשל בתחילת המלחמה, הבנייה במחזות הצפון והדרום נפסקה כמעט לחלוטין).
מצד שני מצאו בלמ"ס, כי בעיות כוח אדם ופרויקטים של התחדשות עירונית משפיעים ביחס הפוך על משך זמן הבנייה.
בין יולי 2024 ליוני 2025, כ־22% מהתחלות הבנייה היו במסגרת התחדשות עירונית, בסך של כמעט 18 אלף דירות - מתוכן כ־15 אלף בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38/2. מחצית מהדירות שהחלו להיבנות בתקופה הזו היו במחוז תל אביב, ורבע נוסף במחוז המרכז.