גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פלונטר: העליון מונע מבעלי דירות לממש ערבות בנקאית לפרויקט תמ"א 38 שנתקע

החלטת בית המשפט העליון חושפת את המתח בין זכותם של רוכשי דירות לממש ערבויות חוק מכר לבין הצורך הציבורי להשלים פרויקטים של התחדשות עירונית - ומציפה את הצורך בעיצוב מנגנוני הגנה מתקדמים כבר בשלב ההתקשרות עם היזם

פרויקט התמ"א ברחוב קורקידי בתל אביב / צילום: בוריס חמינוב
פרויקט התמ"א ברחוב קורקידי בתל אביב / צילום: בוריס חמינוב

הכותב מתמחה בהתחדשות עירונית ובליטיגציה בנדל"ן

פסק הדין האחרון של בית המשפט העליון בערעור על פסיקת בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפרויקט תמ"א 38 ברחוב קורקידי 20-22 בנווה עופר בתל אביב, חושף את המתח בין ההגנה על רוכשי דירות לבין האינטרס הציבורי בהשלמת פרויקטים מורכבים.

"זו לא התחדשות עירונית. זו הריסה של מרקמים, בכפייה ועל סטרואידים"
קריסת המרפסת בלב תל אביב: איך זה קרה, ומי אחראי?

עובדות המקרה: הפרויקט כלל חיזוק ושיפוץ מבנה קיים בן 32 דירות והוספת 22 דירות חדשות. גורמי המימון - בנק ירושלים ואיילון חברה לביטוח - העניקו ליזם ערבויות חוק מכר כנגד שיעבודים מדרגה ראשונה. אלא שבשל סכסוך בין בעלי המניות בחברה היזמית, נעצרו העבודות, מונה כונס נכסים, וחלק מהרוכשים ביקשו לחלט את הערבויות.

ההחלטה: בית המשפט המחוזי קבע כי העיכוב הממושך הוא הפרה יסודית, ולכן כל רוכש רשאי לבחור אם לממש הערבות או להמתין.

בית המשפט העליון, בהחלטה לעיכוב ביצוע, הזהיר, כי חילוט הערבויות עלול למוטט את מקורות המימון ולסכל את הפרויקט, והצביע על הקושי בהסדר שבו חלק מהרוכשים מממשים וחלק לא.

פרשנות: ההכרעה הזמנית מעלה שאלה יסודית - האם זכות הרוכש למימוש ערבות היא מוחלטת, או שניתן להגביל אותה לטובת אינטרס ציבורי רחב? מצד אחד, הערבות נועדה להבטיח שהרוכש לא ייוותר ללא דירה וללא כספו. מצד שני, חילוט גורף עלול לפגוע בבעלי הדירות לפני ביצוע התמ"א, ברוכשים אחרים ובמימון הפרויקט כולו. כך נוצר מתח בין חופש החוזים והזכות הקניינית של הרוכש בכספו, לבין הצורך לאפשר סיום של פרויקטים ולא להותיר מבנים נטושים.

מסקנת פסק הדין היא שלא די במתווה הקיים, וכדאי לחשוב כבר בשלב ההתקשרות על מספר פתרונות:

הסכמות קולקטיביות מראש: ניתן לקבוע בחוזה כי אם אחוז מסוים מהרוכשים מבקש לממש את הערבות - כולם מחויבים לכך. כך נמנע מצב מפוצל שבו חלק מממשים, וחלק ממתינים. החלטה מראש על מנגנון "go/no-go" תחסוך חיכוכים ותשמור על יציבות ההסכם.

הבנת הסיכון מצד הדיירים: על בעלי הדירות לדעת כי מימוש ערבות אינו פעולה נייטרלית - הויא עלולה להחליש את המשך קיומו של הפרויקט ולהעמיד בבעיה את מי שמעוניין דווקא בקבלת הדירה. כך, ההגנה הפרטית עלולה להפוך לפגיעה קולקטיבית.

להצמיד את הערבות למדד תשומות הבנייה

● התמודדות עם פגיעה בזכויות: מצב שבו בית המשפט או הבנק מונעים חילוט ערבות מציב את הרוכש בפני תחושת פגיעה בזכות הקניין - כאילו אינו יכול להחליט מה לעשות בכסף המובטח שלו. כדי לצמצם התערבות זו, נכון לקבוע בהסכם מנגנונים ברורים שיגדירו מראש מתי וכיצד ניתן לממש את הערבות.

● כלים משלימים: לצד הערבות שצריכה להיות צמודה למדד תשומות הבנייה על-מנת למנוע שחיקה של הכסף, ניתן להוסיף עילות מימוש לערבות חוק המכר ולהפוך אותה לערבות חוק מכר "משופרת".

ערבות כזו היא ערבות בנקאית המעניקה לרוכש דירה שכבת הגנה רחבה ומעמיקה יותר מן הערבות הסטנדרטית הקבועה בחוק המכר - דירות. מטרתה אינה מתמצה בהבטחת השבת כספי בעל הזכות במקרה שבו הדירה לא נמסרה כלל, אלא היא מתפרשת גם על מצבים נוספים בהם נפגעת זכותו של בעל הזכות כגון עיכובים ניכרים בלוחות הזמנים, השהיית עבודות בנייה לפרקי זמן מוגדרים, הפרות יסודיות של חוזה המכר או ליקויי בנייה חמורים המונעים שימוש סביר בדירה.

בנוסח "המשופר" נכללות עילות מימוש נוספות וברורות, המאפשרות לרוכש להפעיל את הערבות גם בנסיבות שבהן הפרויקט אומנם לא קרס לחלוטין אך מצוי בעיכוב מהותי או בכשל ביצועי מהותי.

לסיכום, פסק הדין מדגים כי ערבות חוק מכר במתכונתה הנוכחית אינה מתאימה תמיד לפרויקטים של התחדשות עירונית. יש להרחיב את ההסדרים בחוזים ולבנות מנגנונים קולקטיביים שיאזנו בין זכות הרוכשים לבין הצורך הציבורי להשלמת הפרויקט.

ע"א 13991-08-25

עוד כתבות

דירה בשיפוצים / צילום: כדיה לוי

החשש ממלחמה מגיע לתחום השיפוצים: ירידה של 25% בהזמנות לקראת פסח

הציפייה להסלמה ביטחונית עוצרת את תנופת ההתחדשות של משקי הבית: הציבור חושש להיתקע עם "בית מפורק" בחירום, וקבלני השיפוצים מדווחים על טלפונים דוממים בשיא העונה ● במקביל, האיום האיראני מאלץ את ענף הבנייה לדרוש פתרונות להפעלת מנופים מהקרקע

נטל המס על הציבור הגיע ב-2025 לרמתו הגבוהה ביותר מאז 2022

דוח הכלכלן הראשי: "נטל המס עלה שוב בצורה משמעותית ב-2025"

נתוני האוצר מצביעים על קפיצה של כמעט 2% תוצר בנטל המס על הציבור, לרמתו הגבוהה ביותר מאז 2022 - זאת בעיקר בשל העלאות המסים שנועדו לממן את המלחמה ● באוצר מזהירים מפני שחרור הרסן התקציבי: "גידול מהיר בגביית המס עשוי להיות זמני"

שכונת פארק הים שתוקם בשטח ''מטווח 24'' במערב ראשון לציון / הדמיה: עיריית ראשון לציון

"שדה דב" של ראשון לציון: מהו "מטווח 24", וכמה יעלה לגור שם?

השבוע נסגרו שבעת המכרזים הראשונים על הקרקעות במתחם "מטווח 24" במערב ראשון לציון, בו צפויות להיבנות כ-1,100 יחידות דיור ● אילו חברות זכו במכרזים, מתי היזמים יכולים לעלות על הקרקע, ומה אומרים מחירי הקרקע במתחם על מחירי הדירות שייבנו? ● גלובס עושה סדר

ארז דגן, נשיא wayve / צילום: יח''צ wayve

עם נשיא ישראלי ומרכז בהרצליה: חברת הנהיגה האוטונומית שגייסה 1.2 מיליארד דולר

Wayve הבריטית השלימה גיוס לפי שווי של 8.6 מיליארד דולר לקראת השקת רובוטקסי בלונדון ● בסבב השתתפו יצרניות הרכב מרצדס בנץ, סטלנטיס וניסן, לצד ענקיות הטכנולוגיה אנבידיה, מיקרוסופט ואובר ● ל־Wayve יש נוכחות ישירה בישראל באמצעות משרד בהרצליה, ונשיא החברה הוא ארז דגן הישראלי

וול סטריט / צילום: Unsplash, Roberto Júnior

עליות בוול סטריט; הביטקוין מטפס ב-5% והישראליות שצונחות

עליות באירופה ● בעקבות הדוחות -  אודיטי טק (איל מקיאג') הישראלית צונחת בעשרות אחוזים לשפל של כל הזמנים ● ענקית השבבים אנבידיה תדווח לאחר נעילת המסחר את תוצאותיה הכספיות - אלו ציפיות האנליסטים ● הביטקוין עולה ל-67 אלף דולר למטבע

טראמפ בנאומו, אמש / צילום: ap, Alex Brandon

שעה ו־47 דקות: הצד הכלכלי של הנאום הארוך בתולדות ארה"ב

בנאום "מצב האומה" המסורתי, ניסה נשיא ארה"ב להציג תמונת ניצחון, למרות הקשיים מבית ומחוץ איתם הוא מתמודד ● טראמפ קרא להקמת פנסיה בגיבוי ממשלתי לכל העובדים שאין להם תוכנית פנסיונית דרך העבודה, והבטיח שהמכסים יחזרו, ואף יחליפו את מס ההכנסה

מטוס אל על / צילום: עידו וכטל

אל על בתגובה לייצוגית: לא יכולנו לנצל את כוחנו בגלל כוחות השוק

חברת התעופה אל על הגישה את תגובתה לבקשה לאישור תובענה ייצוגית נגדה בטענה לגביית מחירים מונופולסטיים בתקופת המלחמה ● לטענתה, היא לא הייתה יכולה לנצל את כוחה המונופוליסטי הנטען, כאשר בכל רגע חברות זרות יכלו לחדש את טיסותיהן לישראל

כותרות העיתונים בעולם

ארדואן מחריף את המלחמה נגד ישראל. האם ארה"ב תתערב?

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל • והפעם: מחקר חדש טוען שארה"ב צריכה להסתמך יותר על ישראל, מכון מחקר אמריקאי קורא לארה"ב לעצור את הצעדים האנטי ישראליים של טורקיה, והתגברות האנטישמיות באיטליה • כותרות העיתונים בעולם

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

במאבק מול הנגיד, סמוטריץ' הבטיח הורדות מסים. מה קרה בפועל?

סמוטריץ' לא מרוצה מההתנהלות של בנק ישראל, אבל מה עם החלק שלו במשוואה? ● האם הורדות המסים שהוא הבטיח אכן קרו? ● המשרוקית של גלובס

מכונת בדיקת שבבים של קווליטא / צילום: אתר החברה

לאחר זינוק של 4,000% בחמש שנים: הגיוס הענק של מניית השבבים בת"א

קווליטאו גייסה כ–225 מיליון שקל על רקע הביקוש גובר למערכות שאותן היא מייצרת, המשמשות לבדיקת השבבים של חלק מענקיות התחום ● וגם: טדי שגיא נכנס לבורסה עם אולטרייד מחזור

מהו תיק ההשקעות האופטימלי? / אילוסטרציה: Shutterstock

תרחיש של פעם ב-25 שנה והסכנה לתיק המניות שלכם

ענקית המדדים MSCI חוששת שתיק המורכב מ־60% מניות ו־40% אג"ח עלול להוביל להפסדים בשנת 2026 - גם בעקבות אירוע נדיר שכמעט לא נראה ב־25 השנים האחרונות ● עם זאת, בשוק המקומי מעריכים כי הגדלת החשיפה למניות בטווח הארוך נכונה למשקיעים הישראלים

עמית גל, הממונה על רשות שוק ההון / צילום: מארק ניימן, לע''מ

סלייס: בית המשפט אישר לשלול רישיונות מסוכני פינברט

המחוזי אישר את החלטת הממונה על שוק ההון עמית גל לשלול את רישיונם של שבעה סוכני ביטוח שהיו מעורבים בניוד כספי חוסכים בסלייס לקרנות השקעה "אדומות" ● השופט קובי ורדי: "סוכן ביטוח אינו איש מכירות או איש שיווק בלבד"

דוד לרון / צילום: ישראל שם טוב

מנכ"ל דואר ישראל דוד לרון פורש אחרי 4 שנים

דוד לרון, שמונה בשנת 2022 ע"י דירקטוריון החברה לתפקיד המנכ"ל, הודיע על פרישתו ● טרם ברור מי יחליף אותו, ולרון מתכנן להמשיך ולכהן כמנכ"ל בחודשים הקרובים עד שיימצא לו מחליף

אורן הולצמן, מנכ''ל ומבעלי אודיטי טק / צילום: יח''צ

הישראלית שצוללת בכ-50% במסחר בוול סטריט

חברת הטכנולוגיה לעולם היופי אודיטי טק צוללת במסחר בוול סטריט לשפל לאחר שסיפקה תחזית חלשה ● בחברה מייחסים את התחזית לאתגר בו היא נתקלה מול שותף הפרסום שלה, שהוביל לגידול בעלויות, ומעריכים כי הסוגיה תיפתר ● אורן הולצמן, מנכ"ל החברה: "זיהינו רק לאחרונה את שורש הבעיה, לוקח זמן להתאושש"

אילוסטרציה: shutterstock

החודש הכי חזק של מיטב אי פעם ושיא של 3 שנים בתעשיית הגמל

מנהל הגמל הגדול בישראל גייס בינואר 2.4 מיליארד שקל - הגיוס החודשי השלישי בגודלו אי פעם בתעשייה ● לעומתו ממשיכים אלטשולר שחם וילין לפידות לשלם את מחיר החולשה בתשואות ומאבדים מיליארדים למתחרים ● מנכ"ל מיטב גמל: "יש לנו יתרון תחרותי משמעותי"

ראש ממשלת הודו, נרנדרה מודי, בכנסת בטקס חגיגי בהשתתפות יושב ראש הכנסת אמיר אוחנה ובן זוגו, ראש הממשלה בנימין נתניהו ורעייתו / צילום: מארק ישראל סלם/הג'רוזלם פוסט

ממזון ועד הייטק: המשלחת ההודית תיפגש עם שורת חברות תעשייה וטכנולוגיה בישראל

הערב ייפגשו שורה של חברות ישראליות בתחום התעשייה והטכנולוגיה עם נרנדרה מודי, ראש ממשלת הודו ומשלחת אנשי העסקים שמתלווה אליו ● רשימת החברות עמן נפגשים ההודים נבחרה על ידי ההודים עצמם ותואמה על ידם ישירות ללא מעורבות ישירה של גורמים רשמיים

ג'נסן הואנג, מנכ''ל אנבידיה / צילום: ap, John Locher

כשהשוק כבר לא מתרגש מאנבידיה, מה יוציא את המניה שלה מהקיפאון?

ענקית השבבים צפויה להכות שוב את התחזיות, אך בשוק ההון כבר התרגלו, והמניה מדשדשת מאחורי המתחרות ● המבחן האמיתי של ג'נסן הואנג היום לא יהיה רק שורת הרווח, אלא היכולת להוכיח ששולי הרווח המפלצתיים שלו חסינים מתחרות

מייסדי Guidde, דן סחר ויואב ענב / צילום: Moses Pini Siluk

המניה יורדת? מאנדיי משקיעה בחברה ישראלית שמאמנת סוכני AI על פעולות אנושיות

חברת התוכנה הישראלית מאנדיי הצטרפה כמשקיעה במסגרת סיבוב בן 50 מיליון דולר שמגייס הסטארט-אפ הישראלי Guidde בהובלת קרן הצמיחה האמריקאית PSG ● מדובר במהלך מסקרן עבור מאנדיי, שספגה ירידה של קרוב למחצית ממחיר המניה שלה מאז תחילת השנה בשל החשש מאפקט הבינה המלאכותית

אילון מאסק / צילום: ap, Jae C. Hong

הביקור הגדול הבא בישראל: מה מחפש האיש העשיר בעולם בארץ?

אילון מאסק צפוי להשתתף בחודש הבא בכנס "תחבורה חכמה" של משרד התחבורה ואף לנאום בו ● לא הרבה ידוע על תוכן ביקורו של מאסק, אך סביר להניח שהביקור ינוצל לפגישות מדיניות, כלכליות ופוליטיות עם מגוון גורמים

זהבית כהן, מנכ''לית אייפקס / צילום: יונתן בלום

"זבל ואידיוט": התביעה שמסעירה את שוק ההון והשאלות הפתוחות

תביעה שהגיש ארז נחום נגד קרן אייפקס והעומדת בראשה, זהבית כהן, מתארת יחס פוגעני לעובדים ופגיעה בשקיפות ובניהול חברת הפורטפוליו הציבורית, מקס סטוק ● מומחי משפט מצביעים על השאלות העקרוניות שאיתן תתמודד התביעה