הכניסה לוולדרוף אסטוריה. 375 חדרי מלון ו־372 דירות יוקרה בלב מנהטן / צילום: ap, Mark Lennihan
במהלך ארוחת בוקר במלון פנינסולה במנהטן, לפני 11 שנים בדיוק, איש עסקים סיני אלגנטי ניגש ישר לעניין: הוא רצה לקנות את מלון ולדורף אסטוריה האגדי.
● WSJ | השבתת הממשל מוסיפה לאתגרי שוק הדיור בוושינגטון הבירה
● WSJ | הם קוראים לעצמם "כנופיית פלנטיר", והם עומדים מאחורי מאות סטארט-אפים חדשים בעמק הסיליקון
שני מנהלים אמריקאים מתחום הנדל"ן שישבו איתו לשולחן יצאו לרגע להתקשר למנכ"ל הילטון, הבעלים של המלון ההיסטורי בן 1,400 החדרים. אף שמתווכים העריכו את שווי הנכס במעט יותר ממיליארד דולר, החליטו השלושה לכוון גבוה. גבוה מאוד.
הם חזרו לשולחן והציעו לוו שיאוהווי (Wu Xiaohui) את המלון תמורת 2 מיליארד דולר. הם נדהמו כשהציע בתגובה 1.9 מיליארד דולר. עד סוף אותו היום, הם לחצו יד על עסקה בהיקף של 1.95 מיליארד דולר.
כך החלה הסאגה המוזרה של מה שייתכן שהוא פרויקט השיפוץ המסובך והיקר ביותר שנעשה אי־פעם בנדל"ן אמריקאי. במהלך הסאגה, וו נכנס לכלא, והממשל הסיני השתלט על הנכס. מועדים נדחו שוב ושוב, והעלות הכוללת של הפרויקט תפחה לכ־6 מיליארד דולר, לפי גורמים המעורבים בו. השיפוץ, שתוכנן להימשך שלוש שנים, נמשך שמונה שנים.
בחודש הבא, הוולדורף ייפתח מחדש במתכונתו החדשה - עם 375 חדרי מלון ו־372 דירות יוקרה. הילטון, שהתעקשה על חוזה ניהול ל־100 שנה, תהפוך אותו לדגל היוקרה שלה.
בעת שהתפעלו מהפרויקט שהושלם, כמה מאנשי הנדל"ן האמריקאים המעורבים הביעו גם הרהורים על ההשקעה הכספית האדירה ועל מצב השוק בניו יורק כיום, והביעו ספק אם הבעלים הסינים יצליחו אי־פעם להחזיר את כספם.
"היינו מתלוצצים שהיה יוצא זול יותר להרוס את הכול ולבנות מחדש", אמר בוב אקרדי, לשעבר סמנכ"ל בכיר בחברת הבנייה Aecom Tishman.
אנדרה זוטוף, מנכ"ל Strategic Hotels & Resorts משיקגו, שמנהלת את הנכס עבור חברה בבעלות ממשלת סין, אמר שהתגובות הציבוריות לפתיחה מחדש "מחזקות את מעמדו האייקוני של המלון כנקודת ציון".
כאשר הוולדורף נפתח ב־1931, על בלוק שלם בשדרה פארק, הוא היה המלון היוקרתי ביותר בעולם. במשך עשורים הוא משך תשומת לב עולמית עם סוויטות פאר, מסיבות ראוותניות ואורחים מפורסמים. בין הדיירים הזמניים: פרנק סינטרה, הגנרל דאגלס מקארתור והדוכס מווינדזור לאחר שוויתר על הכתר כדי לשאת את ווליס סימפסון האמריקאית.
קונרד הילטון, שרכש את המלון ב־1949, כתב פעם על תמונה שלו: "הגדול מכולם". אבל ב־2014 הוא כבר היה מלון מזדקן שדרש שיפוץ יקר.
הגל הסיני
כשוו הגיע, הוא היה חלק מגל השקעות של סינים שניצלו רפורמות במדינה שהקלו על השקעות נדל"ן מחו"ל. חברות ביטוח וקונים סינים אחרים לא היססו לשלם מחיר גבוה, מתוך אמונה שמדובר בנכסים יוקרתיים שישיאו תשואה עתידית.
וו, שהיה נשוי לנכדתו של המנהיג הסיני לשעבר דנג שיאופינג, הקים את חברת הביטוח אנבאנג (Anbang) ב־2004 כחברת ביטוח רכב אזורית, והרחיב אותה במהרה לתחומי ביטוח חיים וניהול נכסים.
באירוע שהתקיים באוניברסיטת הרווארד ב־2015 סיפר וו שצוות ההשקעות שלו נסע כל כך הרבה לחו"ל, שהמרחק המצטבר שקול לנסיעה הלוך חזור מהירח.
שני מנהלי הנדל"ן שפגשו אותו בארוחת הבוקר היו ג'ונתן גריי מטעם בלקסטון (ולימים יו"ר הילטון) וטיילר הנריצה. גריי, אז ראש תחום נדל"ן בבלקסטון, עבד עם הילטון על מכירת נכסים. זמן קצר לאחר שפרסמו שהמלון עומד למכירה - וו יצר קשר.
תחילה, בארה"ב לא ידעו מה לחשוב על האיש שהצוות שלו הורה לכולם לפנות אליו בתור "היו"ר וו", כפי שדרש שיקראו לו. הם לא הכירו את הרקע שלו, את החברה שלו או את מקורות המימון.
אבל כשהציע את הסכום המפתיע - היה ברור למנהלים הבכירים ולמנכ"ל הילטון כריסטופר נאסטה עד כמה הוא נדיב עם כספי אנבאנג.
לוו, לעומת זאת, ההשקעה בוולדורף נראתה סבירה. באותו אירוע בהרווארד הוא אמר שהמלון משתרע על פני 163 אלף מ"ר, אז במונחי מחיר למ"ר הרכישה זולה יותר בהשוואה לנכסים באזור המסחרי בבייג’ינג.
"הבעלות לכל החיים על מלון כזה - זולה מאוד בעיני", אמר.
לו"ז שאפתני
וו תכנן להסב את המלון לנכס יוקרה עם הרבה פחות חדרים ועם קומות של דירות יוקרה מעל. הוא פנה לכמה יזמים מובילים בניו יורק, כמו ויל זקנדורף, לצורך שיתוף־פעולה בדירות.
אלא שלאחר כמה פגישות, זקנדורף קיבל את הרושם שוו מעוניין בעיקר ברעיונות ובידע על השוק המקומי, ולא בשותפות אמיתית. מאוחר יותר למד זקנדורף שוו התכוון להוביל את הפרויקט לבדו.
לוח הזמנים המקורי של וו היה שאפתני במיוחד. הוא הזכיר לצוות המתכננים ולאנשי הבנייה שלו שהאמפייר סטייט בילדינג נבנה תוך שנה אחת. הוא דרש מהצוות ששיפוץ הוולדורף ייעשה בלוח זמנים דומה.
הצוות שלו השיב שזה בלתי אפשרי. כשהאמפייר נבנה ב־1930, היה מיתון עמוק בארה"ב, העבודה הייתה זולה, ולא הייתה רגולציה על שעות נוספות או בטיחות. לבסוף הוא הסכים ללו"ז של שלוש שנים.
משרד האדריכלים Skidmore, Owings & Merrill הגיש תוכניות מפורטות וקיבל אישור מהוועדה לשימור אתרים בניו יורק ב־2017. את חזית הבניין לא הותר לשנות, וגם לא 62 אלף רגל רבועה מהפנים (כ־5,800 מ"ר) - כולל הלובי, אולם הנשפים ושאר החללים הציבוריים. השאר עבר שיפוץ מסיבי.
עוד לפני ההריסה, החלו ההוצאות להיערם. רכישת זכויותיהם של עובדי האיגוד עלתה כ־150 מיליון דולר לפי אנשים המעורים בנושא - עלות שחולקה בין הילטון לאנבאנג.
לוו היה חזון לחידוש התקופה המפוארת של המלון: הוא אמר לכמה אנשים בצוות השיפוץ כי הוא רוצה להקים מועדון פרטי למיליארדרים בלבד. הוא רצה להפוך את אולם הנשפים לחדר כושר לדיירים בלבד שיהפוך בלילה למועדון.
הוא הגה רעיון גרנדיוזי לחנוך את המלון עם מופע הולוגרפי שבו לוחמים סינים עתיקים ייכנסו, ואחריהם הדיירים לשעבר פרנק סינטרה ומרילין מונרו - שייצאו מלימוזינה שחורה, ואז הזמרת הקנדית סלין דיון תופיע בלייב.
הכול ירד לטמיון ב־2017. הממשל הסיני, שחשש מהיקף הכספים היוצאים לחו"ל, החל להטיל מגבלות, כולל על נדל"ן, במטרה לייצב את שער המטבע.
וו נעצר על ידי הרשויות בסין והואשם בגיוס הון בתרמית ובשימוש לרעה בסמכות. הוא מרצה כיום, לפי ההערכות, 18 שנות מאסר.
הממשל השתלט על אנבאנג, החברה של וו, ומינה את חברת הביטוח הממשלתית דאג'יה לנהל את הנכסים - כולל הוולדורף. המשמעות הייתה שכעת הייתה הממשלה בביי'גין אחראית על השיפוץ.
העיכובים והעזיבות
אנדרו מילר, מנכ"ל החברה־הבת האמריקאית של דאג'יה, ניהל את הפרויקט. התוכנית המקורית של וו הייתה להשלים את הפרויקט עד 2020. בחודש פברואר, ככל שהשיפוץ נגרר והתארך, החלו מנהלי הפרויקט למכור את הדירות.
המחירים נעו בין 1.7 מיליון לדירת סטודיו ל־28 מיליון דולר לדירה של יותר מ־400 מ"ר, שבה ארבעה חדרי שינה. אך שוק דירות היוקרה בניו יורק היה מוצף ויזמים אחרים שאיחרו למכור הורידו מחירים, ואז הגיע הקורונה. המכירה הופסקה והתאפשרו רק סיורים וירטואליים.
ב־2022, העלות חצתה את ה־2 מיליארד דולר ומועד הפתיחה נדחה ל־2024. מחלוקות עם בייג’ינג בנוגע להוצאות גרמו למילר לעזוב.
הממשל הסיני המשיך לשפוך כסף על הפרויקט ובמקביל שקל למכור אותו או לגייס שותף, לפי אנשים המכירים את הנושא. הנכס רשום כחברה בע"מ בדלאוור בשם AB Stable.
"כולם זלזלו בזמן, בעלות ובמורכבות של הפרויקט", אמר ג'ון פיש, מנכ"ל חברת Suffolk, הקבלן הראשי בפרויקט.
בקיץ 2025, חמש שנים אחרי המועד המתוכנן, הסתיים השיפוץ. אנשים שהיו מעורבים בשיפוץ אמרו שעלות הבנייה לבדה חצתה את ה־2 מיליארד דולר - כמיליארד יותר מהצפוי.
העלות הכוללת הגיעה לכ־6 מיליארד דולר, כולל הרכישה, השיפוץ, שמונה שנות הכנסה אבודה בזמן שהמלון היה סגור, ארנונה וביטוחים. חלק מהאנשים שמכירים את הנושא אומרים שהסכום היה גבוה יותר. רובו ממומן על ידי ממשלת סין.
השיפוץ כלל שיחזור השעון בלובי, חידוש רצפת פסיפס עשויה 148 אלף אריחי שיש בעבודת יד מצרפת, ושחזור ציורי תקרה ממאה ה־17, שהועברו לוולדורף בשנות השלושים. מרבית הכסף הלך לשדרוגים בסיסיים: תשתיות מים, חשמל, החלפת 5,400 חלונות, מעליות חדשות.
"כולם קיוו שנוכל להשתמש בפירי המעליות", אומר קן לואיס, מנהל הפרויקט מטעם Skidmore, Owings & Merrill, משרד האדריכלים הראשי של השיפוץ. אבל הם נאלצו לבנות מעליות וגרמי מדרגות חדשים לגמרי.
ביולי נפתחו לציבור הלובי והבר, וכעת מרבית חדרי המלון זמינים. מסעדת Lex Yard מגישה שלוש ארוחות ביום, ובחודש הבא ייפתחו הספא והשטחים הציבורים - כ־20 אלף רגל רבועה, כ-1,800 מ"ר - ואז הטרנספורמציה תושלם. אירוע השקה חגיגי מתוכנן לנובמבר.
פרויקט הדגל של הילטון
להילטון יש הרבה על כף המאזניים - זה פרויקט הדגל שלה. היא מקווה שהשיפוץ היוקרתי יפתה יזמים מרחבי העולם לבחור במותג ולדורף לפרויקטים הבאים שלהם, על פני מתחרים כמו ריץ קרלטון של מריוט או פור סיזנס.
"זה המלון הכי חשוב וההשקה הכי חשובה שהייתי מעורב בה", אמר המנכ"ל כריסטופר נאסטה.
חדרי המלון הם מהיקרים בעיר - לילה בחדר "קינג דלוקס" מתחיל ב־1,500 דולר.
יותר מ־30 מתוך 372 הדירות נמכרו, ורבות נוספות כנראה בדרך לחוזה, לפי אולשן ריאלטי, שמתמחה בנכסי יוקרה. "אני מתארת לעצמי שהמכירות יתפסו תאוצה עם פתיחת המלון", אומרת דונה אולשן, נשיאת החברה.
המחיר הממוצע: 3,272 דולר לרגל רבועה - דומה למחירים של דירות יוקרה אחרות, אך לא שיא.
אקרדי, המנהל מטעם Aecom Tishman שעבד על הפרויקט בשלביו המוקדמים, חזר לבקר ביולי לקראת הפתיחה. הוא התפעל מהגימורים מלאי הטעם ומהקישוטים היפים.
"זה שיפוץ מרהיב ומבנה יפהפה", אמר. "אבל מבחינה כלכלית? לא בטוח שזה הגיוני".