גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הדוח שמסביר מה הבעיות בתכנון הדירות של ישראל

בדוח חדש של ארגון ה-OECD נקבע כי אינטרסים ושיקולים סותרים בין משרדי הממשלה פוגמים במערכת התכנון, וכי תוכניות שמקודמות באזורים מרוחקים ממרכזי ערים תורמות לבזבוזי קרקעות ולחיזוק מעמדה של מדינת תל אביב על חשבון הפריפריה

בנייה בחולון / צילום: Shutterstock
בנייה בחולון / צילום: Shutterstock

מערך התכנון בישראל בלתי יעיל, מפוצל בין אינטרסים שונים, מתמקד בתכנון מקומות שבהם קל לבנות, במקום מקומות שבהם צריך לבנות ותורם להגדלת הפערים הסוציו־אקונומיים במדינה, כך מעלה מחקר חדש שנערך מטעם הארגון לשיתוף פעולה ולפיתוח כלכלי, ה־OECD.

לשלם עוד 700 שקל בחודש כדי לגור במגדל, למי זה משתלם?
פערים גדולים בין הערים: כמה עולה לגור על קו החוף בארץ?

הדוח, בן כ־120 עמודים, שהוצא לאור באחרונה, נועד לבחון את מסגרת התכנון והפיתוח המרחבי של ישראל באמצעות ניתוח המציאות הקיימת, לצד ניתוח המוסדות האחראים על תכנון ופיתוח. הוא נכתב בידי צוות של מספר חוקרים, רובם מחו"ל. לאחרונה הוצג בכנס איגוד המתכננים.

את הדוח הם מסכמים במספר המלצות, בהן קביעת יעדים ועקרונות לאומיים לפיתוח מרחבי מחייבים מבחינה משפטית, הענקת סמכויות תכנוניות משמעותיות יותר לרשויות המקומיות, פיתוח שיתוף פעולה בין עירוני ולשלב בתכנון עקרונות פיתוח בר קיימא.

אלה ארבע הנקודות העיקריות העולות ממנו.

1כל גוף מקדם מדיניות משלו

ראינו לאחרונה מחלוקות עזות בין רמ"י למשרד האוצר על הקצת קרקעות לאנשי מילואים, בין משרד השיכון לאוצר על עתיד התוכנית להגרלת דירות מסובסדות "דירה בהנחה" ובין אנשי מינהל התכנון לבין משרדי הממשלה באשר לנחיצות הקמת יישובים חדשים בנגב ובגליל.

כל אלה אינם אלא חלק ממה שהדוח של OECD מכנה "משילות מקוטעת", שכוללת קידום מדיניות עצמאית על ידי כל גורם ממשלתי, דבר שמביא לא פעם לסתירות ולחיכוכים בין המשרדים.

לדעתם, הדברים נובעים מריבוי הגורמים המעורבים בתכנון. לכאורה, מינהל התכנון הוא האחראי על התכנון, אך מולו מצוי משרד השיכון והבינוי, המתמקד בפיתוח דיור, ומשרד האוצר, הקובע מדיניות כלכלית ומימון; ורשות מקרקעי ישראל שהיא האחראית להקצאת הקרקעות ולתכנון ופיתוח שלהן.

על כך כותבים חוקרי ה־OECD כי "מבנה זה, בעודו מאפשר אישור מהיר של פרויקטים של פיתוח לנוכח צרכים דחופים כמו גידול אוכלוסין, חסר חזון מרחבי לאומי מגובש, מה שמביא למאמצי פיתוח מרחבי מקוטעים ולעתים קרובות סותרים בין גופים מרובים". וכך, גם כשמינהל התכנון ערך תוכנית אסטרטגית לפני כשנתיים, התברר כי אין לה שום תוקף חוקי, והתכנון ממשיך להתנהל כבעבר, כתכנון מגיב ולא יוזם ובעל חזון.

2חיזוק המרכז על חשבון הפריפריה

על פי הדוח, מאז תחילת המאה הנוכחית גדלה אוכלוסיית המדינה ב־52%, נתון העולה בהרבה על ממוצע ה־OECD. אולם הגידול לא נעשה באופן פרופורציונלי, ובעוד ערים באזור תל אביב צמחו במהירות, אזורים רחוקים יותר מהמרכז, כמו חיפה ונצרת, התפתחו בעצלתיים.

דפוס זה מצביע, לפי עורכי הדוח, על התרחבותה של "מדינת תל אביב", שמחזקת עוד יותר את הערים הגדולות והחזקות ממילא, על חשבון ערי הפריפריה, דבר שתורם להגדלת הפערים הסוציו־אקונומיים בין תושבי המרכז לתושבי הפריפריה.

וכך, לפי הדוח, רמות ההכנסה ברשויות המקומיות העשירות ביותר, שרובן ממוקמות במרכז, עולות על אלו של הרשויות העניות ביותר מפי שלושה, והן מתרחבות בקצב המהיר ביותר. הנגישות לבתי ספר ובתי חולים במקומות הללו גבוהה ביותר מפי שניים מאשר באזורים אחרים.

3הוותמ"ל עוקפת תהליכי תכנון אחרים

גורם נוסף שכותבי הדוח מצביעים עליו כמחליש את מערך התכנון בישראל הוא הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל), שיכולה לעקוף תהליכי תכנון אחרים. ועדה זו מאשרת תוכניות סטטוטוריות בלי שהיא חייבת להסתמך על אישורים מגופי תכנון בדרגה נמוכה יותר, וכתוצאה מכך היא גורמת לפיתוח קרקעות בצורה גרועה שאינה תואמת את הצרכים בקרקע המקומית.

"בעוד שמנגנונים כאלה מאפשרים אישור מהיר של פרויקטים של פיתוח מרחבי כגון תשתיות ודיור, הם עושים זאת על חשבון תכנון ואחריות משולבים, ולעתים קרובות דוחקים הצידה שיקולים סביבתיים וחברתיים. התוצאה היא פיתוח לא מתואם, המעלה את עלויות התשתית והסביבה לטווח ארוך, תוך אי־התאמה ליעדים חברתיים רחבים יותר", נכתב בדוח.

4מתכננים איפה שקל ולא איפה שצריך

ככלל, מערכת התכנון בישראל מעדיפה לתכנן מקומות שקלים לתכנון ולפיתוח, אך לא כאלה שצריך לתכנן אותם.

כך למשל, עיקר התכנון והפיתוח בישראל מבוצע במרחקים של 10־30 ק"מ ממרכזים עירוניים, מה שגורם להקמת שכונות מנותקות, ולבנייה בצפיפות דלילה בהשוואה לאזורים דומים ב־OECD, במיוחד באירופה.

בהמשך לזה, נמצא בדוח, כי היתרי בנייה חדשים למגורים מונפקים באופן לא פרופורציונלי באזורים מרוחקים ממרכזים עירוניים, שבהם הביקוש לדיור נמוך יותר, בעוד שבאזורי ביקוש גבוה שסמוכים יותר למרכזי הערים, באמצעות התחדשות עירונית למשל, מונפקים מעט יחסית היתרים, עקב הבנייה הישנה והשימושים הקיימים בקרקע.

מחברי הדוח קובעים כי מדובר בהקצאה שגויה, שמחריפה את התפשטות השטחים הבנויים, תוך שהיא מעכבת את הצפיפות העירונית ואינה מצליחה לטפל בצורכי הדיור היכן שהם החריפים ביותר. מדובר בדפוסי פיתוח שגורמים לשימוש לא יעיל בקרקע תוך חיזוק אי־השוויון החברתי־כלכלי במרחב.

"מערכת התכנון הוקמה לפני עשרות שנים, כשהאתגרים שעמדו בפני מערכת התכנון היו יישוב השממה, הקמת ישובים ובנייה מהירה לעולים חדשים. אבל מה שהיה טוב אז - כבר לא טוב היום. היום לפני שבונים ישובים ושכונות חדשים - צריך לטפל בישובים ובשכונות הישנים", אומרת פרופ' נורית אלפסי, העומדת בראש המגמה לתכנון ערים במחלקה לגאוגרפיה ופיתוח סביבתי באוניברסיטת בן־גוריון, שאף כתבה פרק אחד מתוך הדוח.

"אולי משתמשים במונחים העכשוויים של 'קיימות' ו'עדיפות לתחבורה ציבורית', אבל בפועל לא מקיימים דבר. אנחנו רואים פערים חברתיים שעולים גם בגלל התכנון הזה, והכל ללא משילות אמיתית".

תגובה: "התוכנית האסטרטגית המרחבית משנה את פרדיגמת התכנון"

ממינהל התכנון נמסר בתגובה: "בשנים האחרונות עובר מערך התכנון בישראל שינוי עמוק ומשמעותי, שמוביל מינהל התכנון באמצעות מהלכים רחבי היקף לשיפור איכות התכנון והצבת האדם במרכז.

"בין המהלכים הבולטים ניתן למנות את תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו והתוכנית לפיתוח מפרץ חיפה, המדגימות תכנון אינטגרטיבי המשלב בין תשתיות, מגורים, תעסוקה ומרחבים ציבוריים איכותיים - תוך יצירת איזון בין אינטרסים שונים.

"שיאו של השינוי הוא בקידום התוכנית האסטרטגית המרחבית, המשנה מן היסוד את פרדיגמת התכנון שהייתה נהוגה עד היום ומבוססת על תכנון אזורי־תפקודי. גישה זו מעודדת שיתופי פעולה בין רשויות שכנות, ממנפת את היתרונות היחסיים של כל אזור ומאפשרת קידום יוזמות משותפות. התוצאה היא שיפור ממשי באיכות חיי התושבים - מתשתיות ונגישות לשירותים ועד חיזוק הכלכלה המקומית - לצד צמצום פערים, חיזוק הצפון והדרום והפיכתם לאזורים אטרקטיביים למגורים, תעסוקה והשקעות".

עוד כתבות

פלסטינים ברצועת עזה / צילום: ap, Abdel Kareem Hana

מצגת של 38 עמודים חשפה את התוכנית של הבית הלבן לשיקום עזה

זמן קצר לאחר שנחתמה הפסקת האש, התוכנית של ממשל טראמפ לשיקום עזה עשויה לקרום עור וגידים ● במצגת מפורטת בת 38 עמודים, שהגיעה לידי גלובס, כלולים 10 מגה-פרויקטים, בהם הקמת שדה תעופה ורכבת קלה, מתקני התפלה, אתרי נופש וערים חכמות ● לפי התוכנית השאפתנית, מאיפה יגיע הכסף?

השוק השורי חוגג שלוש שנים / צילום: Shutterstock

השוק השורי חוגג שלוש שנים. מה מלמדת ההיסטוריה לגבי ההמשך?

מאז השפל של אוקטובר 2022, טיפסו המדדים לשיא כל הזמנים והשוק השורי חוגג שלוש שנים ● מה מלמדת ההיסטוריה לגבי הצפי לשנה הרביעית?

מפעל ענקית השבבים הטייוואנית TSMC / צילום: Shutterstock

מפעל השבבים הטייוואני של אנבידיה מנפץ את התחזיות, על רקע הביקוש הגואה לשבבי AI

רשת מפעלי השבבים הגדולה בעולם, הראשונה בסקטור השבבים שמפרסמת את תוצאותיה הכספיות ברבעון הנוכחי, מדווחת על זינוק של קרוב ל-40% ברווח הנקי ● הזינוק בביקושים איננו מפתיע, בהתחשב בפרויקטי הענק הצפויים לקום בחסות ממשלת ארה"ב בהשקעה של טריליון דולר, שתלויים במידה רבה בשבבים של TSMC

שירות דיגיטלי של רשות המסים

רוצים לקנות דירה? שיבושים במאגר העסקאות המקוון של רשות המסים

עשרות התנגדויות הוגשו לתוכנית להקמת שכונה ו'1 במזרח העיר בית שמש ● בשבועות האחרונים גולשים שניסו להיכנס למאגר "מידע נדל"ן" של רשות המסים נתקלו בקשיים בגלישה, שנבעו מתקלה טכנית ● וגם: מרכז לוגיסטי חדש של יוחננוף ● חדשות השבוע בנדל"ן

וול סטריט, ניו יורק / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בירידות; מדד הפחד זינק ב-20% לשיא של 5 חודשים, תשואות האג"ח בשפל של חצי שנה

נאסד"ק ירד ב-0.5% ● המתיחות בין בייג'ינג לוושינגטון גוברת לאחר שסין האשימה את ארה״ב ביצירת "פאניקה" סביב מגבלות היצוא על מינרלים נדירים ● מניות הבנקים האזוריים נפלו בעקבות חשדות להונאה ● חברת השבבים TSMC היכתה את התחזיות ● הזהב והכסף ששבר שיאים חדשים ● מחירי הנפט יציבים ● תשואת האג"ח ל־10 שנים ירדה מתחת ל־4% לראשונה מאז אפריל

בית זיקוק אשדוד / צילום: רפי קוץ

התקלה בבתי הזיקוק באשדוד: איך תפח הנזק ביותר מ־100 מיליון שקל

התקלה בבית זיקוק אשדוד בעקבות נפט מזוהם מאזרבייג'ן, הובילה תחילה להערכת נזק של עשרות מיליוני דולרים ● לאחר שלושה חודשים, הנזק כבר הגיע ל־130 מיליון דולר במצטבר ● וגם: כך באירופה הצליחו להתמודד עם תקלה דומה

נדל''ן בתל אביב / צילום: Shutterstock

רוכשי הדירות מתרחקים מתל אביב, והמחיר ירד בכ-200 אלף שקל

הלמ”ס מדווחת על ירידה של כ־4% בקצב שנתי במחירי הדירות, כשבתל אביב נרשמת צניחה של כ-200 אלף שקל ● ובכל זאת, בשוק השכירות, השוכרים החדשים משלמים יותר

דאסו רפאל / צילום: ap, Lewis Joly

צרפת תספק מטוסי קרב מתקדמים לשכנה של ישראל

שיתוף־פעולה חדש בין PVML הישראלית לוויז'ן ווייב האמריקאית בתחום הבינה המלאכותית ● סין מנסה לעקוף את טורקיה בתחום המל"טים • צרפת מספקת למצרים מטוסי רפאל מתקדמים ● ובריטניה נלחמת על השוק הביטחוני ההודי ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

סם אלטמן, מייסד OpenAI, ג'נסן הואנג, מנכ''ל אנבידיה, ליסה סו, מנכ''לית AMD / צילום: רויטרס - Tom Williams

אבק הכוכבים של OpenAI: המניות שזינקו בזכות דיווח על עסקה עם חברה אחת

שורה של מניות רשמו בשבועות האחרונים ימי מסחר חריגים, ובין כולן יש מכנה משותף אחד - דיווח על עסקה עם OpenAI ● למה השם של מפתחת ChatGPT מלהיב את המשקיעים, ואיזה מסר טמון במגמה החדשה? "אין פה גישה של המנצח לוקח הכול, יהיו הרבה מרוויחים"

נמל אילת / צילום: שלומי יוסף

יבואני הרכב ממתינים לפתיחת תעלת סואץ ונמל אילת - ובינתיים מיבאים דרך נמל עקבה

ענף יבוא הרכב ממתין להבהרות ממשלתיות לגבי פתיחת נתיבי התובלה הימיים דרך הים האדום ולנמל אילת בעקבות ההסכם בעזה ● מהערכות בענף הרכב עולה כי היקף יבוא הרכב החדש ברבעון האחרון של השנה, צפוי לרשום ירידה דרמטית ● חברת המזרח, יבואנית לנד רובר בישראל, החלה לשווק בישראל את הריינג' רובר ספורט ● השבוע בענף הרכב

השבוע בעולם / צילום: ap

טראמפ "מאוכזב מאוד" מוולדימיר, אבל אוהב את חאבייר ללא תנאי

טראמפ מאוכזב מוולדימיר אבל אוהב את חאבייר ● עוד מהפכת Gen Z ניצחה השבוע, במדגסקר: מי הבאה בתור? ● העבדקן האפגני לא רצה נשים עיתונאיות ● מספר צופי הליגה האנגלית בהודו גדול מאוכלוסיית בריטניה ● קאבו ורדה לאליפות

גם זה קרה פה / צילום: איל יצהר

מי יפוצץ את הגשר של קרנות ההשתלמות

באוצר שוב משתעשעים ברעיון של צמצום המס על קרנות ההשתלמות ● ההנצחה לאירועי 7.10 עדיין לא שם ● ואי אפשר לצאת נגד טראמפ ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

צדיק בינו, שלמה אליהו, יגאל דמרי / איור: גיל ג'יבלי

דמרי בפנים, ומי בחוץ? השינויים במדדים של בורסת ת"א

ראלי מניות הנדל"ן בת"א טרף את הקלפים לקראת עדכון המדדים, והותיר את מניית דמרי בת"א 35, אליה יצטרפו נקסט ויז'ן ומגדל שלא יזכו לשדרוג ● "המפסידות": אנרג'יאן והחברה לישראל, שיוצאות ממדד הדגל, לצד פיבי ושיכון ובינוי ● ומי נכנס לת"א 90 על חשבון תדיראן ומימון ישיר?

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: לע''מ

מה הוביל להפתעה באינפלציה, והאזהרה של הכלכלנים: מוקדם מדי לחגוג

המחירים ירדו בספטמבר ב-0.6%, הרבה מעל הצפי, אך בנק ישראל מדגיש כי לא יקבל החלטה בנוגע לריבית עד סוף נובמבר ● מזרחי טפחות: רואים פוטנציאל משמעותי לעלייה במדד באוקטובר, לפני החלטת הריבית • לידר שוקי הון: סביר להניח שהריבית בינואר 2026 תעמוד על 4%, ואלה חדשות טובות עבור האפיקים הארוכים

יוסי פרשקובסקי, יו''ר פרשקובסקי השקעות ובנין / צילום: גבע טלמור

מנצלת את המומנטום החיובי: פרשקובסקי ביצעה הקצאה ב-50 מיליון שקל למנורה ואי.בי.אי

הראלי העוצמתי במניות חברות הנדל"ן הביא את חברת הבנייה למגורים פרשקובסקי לנצל את המומנטום, לאחר עלייה של 87% במחיר המניה ● אתמול השלימה הקצאה פרטית של 306 אלף מניות לבית ההשקעות אי.בי.אי ולחברת הביטוח מנורה מבטחים

אילוסטרציה: Shutterstock

לקראת מיסוי על קרנות ההשתלמות? איך יעבוד המהלך, ומי ייפגע

באוצר נחושים לקדם מחדש את המיסוי על קרנות ההשתלמות - הפעם באמצעות הנמכת תקרת ההפקדה ●  כיצד ישפיע המהלך על כספי החוסכים, והאם יש לו בכלל היתכנות לעבור? ● גלובס עושה סדר

סיום המלחמה הקפיץ את מניות הנדל''ן / צילום: Shutterstock

המניות שקפצו ב-30% בשבעה ימי מסחר, והאם עדיין כדאי להשקיע בהן?

תוכנית טראמפ הובילה לזינוק חסר תקדים במניות הנדל"ן המקומיות, בעיקר של יזמיות בנייה למגורים ● מה עומד מאחורי העלייה החדה, והאם הן עדיין אטרקטיביות? האנליסטים חלוקים ● וגם: מורה נבוכים למשקיע שמחפש להיחשף לנדל"ן דרך הבורסה

נתניהו וטראמפ בכנסת. ''לראש הממשלה יש עוד נשק סודי, רון דרמר'' / צילום: ap, Evelyn Hockstein

רה"מ נתניהו והנשיא טראמפ שוחחו על הצעדים הבאים בעזה

נתניהו בדיון המצומצם שמתקיים כעת: ״אני יודע בדיוק בכמה חללים החמאס מחזיק, ואם לא נקבל אותם - ישראל תדע לפעול בהתאם״ ● גשש צה״ל שנפל בקרב ומי שהייתה האישה החטופה האחרונה בעזה יובאו למנוחות ● דיווח ברויטרס: נשיא סוריה א-שרע ביקש מפוטין את תמיכת רוסיה נגד העמדה של ישראל ליצירת אזור חיץ רחב בדרום סוריה ● שורד השבי מתן אנגרסט: "אני מוכן להיכנס עכשיו לעזה להחזיר את החללים" ● עדכונים שוטפים 

חברת נטפים / צילום: יח''צ-אבישי פינקלשטיין

נטפים בדרך לידיים ישראליות? הקרן שמועמדת לרכישתה תוך שבועות

חברת נטפים עומדת "על המדף", וקרן פורטיסימו היא המועמדת הבולטת לרכישת השליטה בה ● נטפים, שגם לחברי קיבוץ חצרים יש חלק מועט במניותיה, נשלטת כיום ע"י אורביה המקסיקנית ועדיין נחשבת לחברת מוצרי ההשקיה הגדולה בעולם ● צפי לסגירת העסקה: שבועות בודדים

צבי מרמור / צילום: דוברות רפאל

הבכיר מאחורי מערכות ההגנה הישראליות: "זה כבר מוכח מבצעית. הלייזר מיירט רקטות, מרגמות וכטב"מים"

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● חרף המחיר הכבד, המלחמה הארוכה הוכיחה את העליונות הישראלית גם בתחומי ההגנה ● צבי מרמור, סמנכ"ל בכיר וראש חטיבת יבשה וים ברפאל, הוביל במשך שני עשורים את פיתוח "מעיל רוח" להגנה על טנקים ואת "אור איתן" ליירוט בלייזר ● בראיון ראשון הוא חושף את האתגרים שמאחורי פריצות הדרך, ומספר איך ישראל הקדימה את העולם