קוטג' עם נוף ושביל לים באילת / צילום: חברת עמרם אברהם
העסקה: ברחוב האהבה ברובע 2 בשכונת שחמון באילת, נמכר קוטג' חד־משפחתי חדש בן 6 חדרים, בשטח 198 מ"ר, תמורת 6.5 מיליון שקל. הבית הוקם על מגרש בשטח של כ־450 מ"ר, וצמודים לו גם גג בשטח של 113 מ"ר וחצר בשטח של 360 מ"ר. לקוטג' יש בריכה.
● עסקאות השבוע | ירידה של 700 אלף שקל: בכמה נמכר צמוד קרקע בהרצליה הירוקה?
● טור סופ"ש | נצלו את הרגש הפטריוטי להתעורר גם מהפנטזיה על דירה בקפריסין או ביוון
הקשר למחיר למשתכן: מדובר בפרויקט שנבנה באמצעות מכרזים ל־345 דירות שערכה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ב־2019, במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". באופן חריג בתוכנית, המגרשים הוקצו לקוטג'ים צמודי קרקע, ולבתים דו־קומתיים בני שתי דירות (גן וגג) שמחציתם הוקצו למגרילי "מחיר למשתכן" ומחציתם לשוק החופשי. חברת עמרם אברהם זכתה במכרזים ל־200 דירות.
במסגרת "מחיר למשתכן", נמכרו קוטג'ים דו־משפחתיים בשטח של 160 מ"ר עם גינה בשטח של כ־200 מ"ר, ובתים עם קומות קרקע וגג בכ־1.6 מיליון שקל. לעומת זאת בשוק החופשי המחירים היו כפולים, ורוב הדירות היו גדולות יותר בשטחן.
קוטג'ים דו־משפחתיים בשוק החופשי עלו 3.2־4.1 מיליון שקל וחד־משפחתיים - 4.5 מיליון שקל ומעלה. העסקה הנוכחית היא הגבוהה ביותר שבוצעה במתחם ועל פי אתר רשות המיסים - הגבוהה ביותר באילת שבוצעה בעשור האחרון.
ניתוח: בשנתיים האחרונות בוצעו מספר עסקאות על קוטג'ים חד־משפחתיים במתחם במחירים שנעו בין 4.1 ל־5.2 מיליון שקל. ההבדלים היו בעיקר בשל תכונות של גודל ו"נקיון" הנוף.
הקוטג' שנמכר מצוי בקו ראשון לים. קו זה במתחם כולל כ־20 קוטג'ים, ויש לו יתרון נוסף: הוא מצוי ליד השביל שיירד לים כשהשכונה תושלם. לפני שלוש שנים נמכרו שני קוטג'ים סמוכים בקו הראשון, אך קטנים יותר וממוקמים מעט פחות טוב, ב־5.8 מיליון שקל.
כל אלה יוצקים היגיון למחיר העסקה.
דבר היזם: מנכ"ל עמרם אברהם נועם גרייף וסמנכ"ל השיווק והמכירות של החברה אסף חמו מספרים, כי הפרויקט בדרך להשלמת שיווקו ואיכלוסו.
"פרויקט AQUA RESORT כולל 231 יחידות דיור, מהן 117 הוקצו למחיר למשתכן", מספר גרייף ומסביר: "כשרמ"י ערכה את המכרזים ראינו שהם לא תואמים את רוח 'מחיר למשתכן' מבחינת אופי הדירות, וזיהינו את הפוטנציאל של המקום".
באשר למחיר אומר גרייף כי "הוא אולי הגבוה באילת בעשור האחרון, אבל ב־20 השנים האחרונות לא הוקמו בעיר נכסים שדומים לנכס הזה, שנבנה באיכות הגבוהה ביותר, ושממנו ניתן להשקיף על הים בנוף פתוח ללא הפרעה, וגם לרדת אליו רגלית. אם תחשבו את המחיר למ"ר, תקבלו בערך 30 אלף שקל למ"ר, וזה לא הרבה".
גם חמו מסביר כי הייחודיות של הקוטג' הזה, ושורת הקוטג'ים הדרומית כולה, היא שאיפשרה לחברה לדרוש על הנכסים הללו מחירים כה גבוהים.
דבר השמאי: השמאי והמשפטן ארז כהן מסכים כי מדובר בנכס חריג בשוק המקומי. "לצד דירות במסגרת מחיר למשתכן, נכללו בו גם וילות צמודות קרקע בשוק החופשי, שילוב נדיר במיוחד בישראל, ובפרט באילת. עובדת היותו פרויקט נדיר, בצירוף כך שהוא נהנה מנוף פתוח לים וגישה לחוף, יצרה ביקושים חריגים, אשר מסבירים את המחיר הגבוה שנרש", אומר כהן.
לדבריו, "במונחים של שווי למ"ר, העסקה משקפת כ-32,800 שקל למ"ר בנוי, מעט גבוה יותר מאשר דירות גן שנמכרו בעיר בחודשים האחרונים. כך לדוגמה בחודש יוני נרשמה עסקה לדירת גן בשטח 123 מ"ר וחצר בשטח 153 מ"ר, שמשקפת שווי למ"ר בנוי של כ־31,500 שקל. עוד קודם לכן, במרץ 2025, נמכרה דירת גן נוספת בשטח של 94 מ"ר עם חצרב שטח של 119 מ"ר במחיר של 2.8 מיליון שקל, 29,800 שקל למ"ר בנוי. כלומר המחיר הגבוה נובע הן מגודלה של הדירה והן מכך שמדובר בבית בבית עם מרחב גדול, פרטיות, וקרבה לים.
"לצד המחיר הגבוה ביחס לעיר, חשוב לציין כי לא נמצאו עסקאות בעלות מאפיינים דומים, כלומר אין עוד עסקאות של צמודי קרקע ובסמיכות כזו לים, כך שבעסקה בשוק החופשי, בשונה מעסקאות מחיר למשכן באותו הפרויקט, זוהי עסקה המשקפת את מפגש בין הביקוש הגבוה לבין ההיצע הנמוך של בתים כאלו".