פרויקט בנייה למגורים / צילום: Shutterstock
מניות הנדל"ן חזרו בחודש האחרון אל קדמת הבמה בבורסה המקומית. בשבועות האחרונים הציפייה להסכם הפסקת אש בעזה, ולאחר מכן החתימה עליו, הקפיצו את מניות הסקטור בתל אביב, ומדד הבנייה, הכולל את החברות היזמיות הנסחרות זינק ב־29%. אבל אז, בשלושת ימי המסחר האחרונים, המגמה התהפכה, ומדד ת"א בנייה נחתך בכ־5.5%. לשם השוואה, באותם ימים מדד ת"א 125 ירד רק ב־2%.
בין הנפגעות העיקריות נמנות מניות פרשקובסקי (שירדה ב־7% בשלושה ימים), ישראל קנדה (7%) ואב-גד (5%), הכוכבות של השבועיים האחרונים. הפרת ההסכם על ידי חמאס היום (א') בצהריים הגדילה את החששות בשוק והפילה את המדד ואת המניות המובילות בו ב־2.8%.
● ראיון | אחד השחקנים הוותיקים בשוק ההון המקומי מציג - חמש תחזיות ואזהרה חמורה
● המניות שקפצו ב־30% בשבעה ימי מסחר, והאם עדיין כדאי להשקיע בהן?
סיום המלחמה הוא כל מה שמשקיעי הנדל"ן חיכו לו. בשוק הסתכלו על הסכם טראמפ כמבשר להורדת ריבית קרבה על ידי בנק ישראל, מה שצפוי גם להגדיל את הביקושים לדירות על ידי רוכשים, וגם לסייע לחברות עצמן להתמודד עם החוב שנטלו על עצמן. בנוסף, מנכ"לי חברות בנייה העריכו כי סיום המלחמה יביא לחזרת עובדים זרים לארץ, וימשוך משקיעים ורוכשים מעבר לים. זו גם ככל הנראה הסיבה שערעור על הפסקת האש הוביל ביום ראשון לטלטלה במניות הנדל"ן.
אבל הירידות החלו עוד קודם להתפתחויות הגאו־פוליטיות, ומומחים הסבירו בשבוע שעבר כי מדובר במימושים של הרווחים האדירים שנצברו ב־11 ימי המסחר מאז הדיווחים על ההסכם המתגבש. ובזמן שהציבור מימש, יש מי שקנה את המניות, בתזמון כמעט מושלם. גופים מוסדיים, המנהלים את כספי החיסכון של הציבור, קנו מניות של חברות נדל"ן ברבע מיליארד שקל מאז יום רביעי האחרון.
עסקאות במעל רבע מיליארד שקל
העסקה הגדולה ביותר בשבוע החולף בוצעה על ידי חברת הביטוח כלל , שהזרימה סכום של כ־150 מיליון שקל לקבוצת הנדל"ן הוותיקה שיכון ובינוי שקפצה בכ־31.5% מאז החלו הדיווחים על גיבוש תוכנית טראמפ לסיום המלחמה. חברת הביטוח מימשה בשבוע שעבר אופציות שניתנו לה לרכישה של כ־2.5% ממניות שיכון ובינוי, זאת כחלק מעסקה במסגרתה היא רכשה כ־12.4% בחברת־הבת שיכון ובינוי נדל"ן לפני כשנתיים.
מי שעוד ניצלה את המומנטום החיובי בעקבות ההסכם היא חברת הנדל"ן פרשקובסקי, שמנייתה הייתה אחת משיאניות התשואות בחודש האחרון, הודות לזינוק של כמעט 40% במחירה מאז החל "ראלי טראמפ". לקראת סוף השבוע שעבר (ד') גייסה חברת הנדל"ן 50 מיליון שקל, כחלק מהנפקה פרטית שביצעה לשני גופים מוסדיים: בית ההשקעות אי.בי.אי וחברת הביטוח מנורה מבטחים.
יום לאחר מכן, גייסה חברת הנדל"ן אלמוגים גם היא סכום של 50 מיליון שקל במסגרת הנפקה פרטית של מניות לחברת הביטוח מגדל. זאת, אחרי עלייה "צנועה" יותר ביחס לחלק מהמתחרות של 18% באותה התקופה.
בשוק יש מי שמסבירים את העסקאות האחרונות לא בעליות של השבועיים האחרונים, וגם לא בירידות של הימים האחרונים, אלא במגמה ארוכה יותר. "בשנה האחרונה לא היו הרבה עסקאות בתחום הנדל"ן, בזמן שהבורסות עלו בטירוף, וכך גם הגיוסים של המוסדיים. לכן, החלק של הנדל"ן בתיקים של המוסדיים דולל משמעותית", מסביר ליאור ברקוביץ, מנהל השקעות אי.בי.אי קרנות נאמנות. "לכן, מי שרוצה לחזור ולהחזיק אחוזים מסוימים בנדל"ן, או אפילו לשמור על החשיפה הקודמת שלו, צריך לעשות את זה דרך עסקאות".
מתחילת השנה מדדי הנדל"ן עדיין מפגרים ביחס למדדים המובילים עם עלייה של 26% במדד הנדל"ן וכ־22% במדד הבנייה. זאת ביחס לעלייה של כ־35% בת"א 35 ו־40% בת"א 90. לכך ניתן לצרף את האופטימיות בשוק בנוגע להשפעות סיום המלחמה על הסקטור.
"שוק הנדל"ן נקלע בשנה האחרונה לתקופה מאתגרת, שנובעת בין היתר מהגבלות חדשות של בנק ישראל, סביבת ריבית גבוהה, היצע גבוה באופן יחסי לעבר ועלייה בעלויות בנייה. בהסתכלות קדימה, סיום המלחמה לצד התמתנות האינפלציה צפויים להביא את בנק ישראל לנקודה נוחה יותר להתחיל את סייקל הורדות הריבית, בדומה לעולם, וגם לשפר את מצב־הרוח של הצרכנים - אלה שתי נקודות חיוביות משמעותיות לשוק הנדל"ן למגורים, שרגיש במיוחד לריבית ומושפע מאוד מהיבטים פסיכולוגיים", מסביר יובל באר אבן, מנהל השקעות העמיתים, מגדל ביטוח ופיננסים.
עם זאת, יש גם מי שמצנן את האווירה. "אני יכול להבין את האופטימיות בגלל התפתחויות המאקרו, אבל רוב החברות עלו חזק, השוויים כבר היום לא נמוכים, ורוב המניות כבר משקפות תרחיש יחסית אופטימי, ככה שאין פה שוויים מאוד אטרקטיביים", קובע בכיר באחד הגופים המוסדיים הגדולים.
"השוק לא מתמחר את הקרקעות כמו שצריך"
במגדל מציינים כי בניגוד לעסקאות אחרות שבוצעו בשוק, ההחלטה להשקיע באלמוגים נבעה בין היתר מהעובדה שהיא דווקא לא הייתה מבין המניות שבלטו לטובה מתחילת הראלי במניות התחום: "אנחנו סבורים כי אלמוגים היא חברה שמנוהלת מצוין, עם פעילות שמתפתחת בצורה חיובית ותמחור אטרקטיבי. לכן השקענו בה כסף פנימה, שמטרתו גם לסייע לחברה להמשיך לצמוח".
מנגד, באי.בי.אי מספרים כי הזינוק החד במחיר מניית פרשקובסקי לא הרתיע אותם מלבצע את העסקה. "החברה עשתה בשנה האחרונה שינוי משמעותי, בשקט יחסי היא אספה קרקעות המיועדות להקמה של 4,500 יחידות דיור המיועדות להשכרה בעיקר באזורי ביקוש - מה שהופך אותה למעשה לשחקן מניב. כמו שלעזריאלי יש קניונים, משרדים ודיור מוגן, אצל פרשקובסקי זה דירות למגורים", מסביר ברקוביץ מאי.בי.אי.
"זה היה נראה לי מאוד מעניין, ולדעתי זה עדיין לא ממש מתומחר", הוא קובע. "השוק היום לא מתמחר את הקרקעות האלה כמו שצריך. פרשקובסקי נסחרת היום במכפיל 1.7 על ההון, בזמן שרוב חברות הייזום למגורים נסחרות במעל 2. להערכתי, כשהם יסיימו את הבנייה בעוד חמש שנים נניח, אנחנו מדברים על למעלה מפי שלושה במונחים של גידול בהון העצמי. ברור שהייתי שמח לקנות את המניה ב־10% פחות מחיר, אבל אין לזה חשיבות מכרעת על המודל אם אתה מבין את האפסייד", הוא מסכם.