התחדשות עירונית ברובע 4 בתל אביב / צילום: שלומי יוסף
בסוף השבוע האחרון הרכב של שלושה שופטים, בראשות השופט אלכס שטיין, קבע פה־אחד כי עיריות לא יוכלו לגבות היטלי השבחה מוגדלים, למעשה, במסגרת תוכניות אשר נוסחו מכוח תוכנית תמ"א 38.
מבחינת אלה שאינם פועלים בתחום ומכירים אותו לעומק, ייתכן כי המילים הללו יישמעו מעט מעורפלות, אולם בענף הנדל"ן הפסיקה הזו גרמה לסערה של ממש. מהי בעצם משמעותה, ומה הן ההשלכות להמשך? גלובס עושה סדר באחת הפסיקות החשובות של השנים האחרונות.
● עסקה בשבוע | קוטג' עם נוף ושביל לים נמכר במחיר הגבוה ביותר באילת
● טור סופ"ש | נצלו את הרגש הפטריוטי להתעורר גם מהפנטזיה על דירה בקפריסין או ביוון
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא מעין "מס מוניציפלי" שבעל נכס נדרש לשלם לרשות המקומית שבתחומה נמצא הנכס: המס משולם בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה בבנייה או מתן אישור לשימוש חורג. בבסיסו, היטל ההשבחה עומד על 50% מההשבחה שממנה נהנה הנכס.
מהי מהות הסוגיה המשפטית?
בלב הסוגיה עומדת השאלה: האם קיומה של תמ"א 38 משפיעה על חישוב היטל ההשבחה עבור נכסים שנמצאים בתחומי תוכניות שהוכנו מכוח אותה תמ"א (כלומר התבססו עליה)?
במילים פשוטות: כדי לחשב את ההשבחה, בוחנים שני מצבים: "המצב הקודם" - קרי ערך הנכס לפני שנוצרה ההשבחה; ו"המצב החדש" - ערך הנכס לאחר אישור הצעד שגרם להשבחה. מפחיתים את הערך במצב הקודם מהערך במצב החדש - ומהתוצאה המתקבלת "גוזרים" את ההשבחה ואת היטל ההשבחה.
הוויכוח נסוב סביב השאלה האם בתוכניות שהוכנו מכוח תמ"א 38, יש לקחת בחשבון את השפעתה של תמ"א 38 על השוק במצב הקודם, או לא.
נמחיש זאת בדוגמה: שווי נכס הוא מיליון שקל. מדובר בנכס אשר מיועד לעבור תמ"א 38, והציפייה למימושה העלה את שוויו לכ־1.5 מיליון שקל. לאחר זמן מה הוכנה תוכנית מכוח תמ"א 38 באזור שבו נמצא הנכס - ואישורה, המעניק ודאות למימוש התוכנית, העלה את השווי עוד יותר, ל־2 מיליון שקל.
אישור התוכנית מוביל לחיוב בהיטל השבחה, וכאן נקודת המחלוקת: אם השווי במצב הקודם מתחשב בהשפעת תמ"א 38, הרי שהיטל ההשבחה ייגזר מהשבחה של חצי מיליון שקל (2 מיליון שקל לאחר האישור, פחות 1.5 מיליון שקל בעקבות תמ"א 38); אם מתעלמים מהשפעת תמ"א 38, היטל ההשבחה ייגזר מהשבחה של מיליון שקל - פי שניים יותר.
כל השוק יושפע מהפסיקה?
בערים מסוימות מדובר בהשפעה עצומה. תוכניות הרובעים 3 ו־4 של תל אביב־יפו, למשל, שכבר אושרו, הן תוכנית מכוחה של תמ"א 38, ואלה אזורים פעילים מאוד מבחינת פרויקטי התחדשות עירונית - כך שהיטלים בהיקפים עצומים שעליהם "בנתה" העירייה, לא יועברו לה; גם בירושלים, למשל, ישנן כמה תוכניות משמעותיות כאלה, לדוגמה תוכנית המתאר לשכונת רחביה היוקרתית.
מה הכריע כעת בית המשפט העליון?
בית המשפט הכריע בסוגיה בצורה חד־משמעית ופה־אחד כאמור: יש להתחשב בהשפעתה של תמ"א 38 בחישוב היטלי השבחה בתוכניות מכוחה. השופט שטיין כתב: "נטרול ההשפעה הנובעת מכוח אישורה של תמ"א 38 על שווי המקרקעין הוא אשר חורג מגבולות הדין לנוכח היעדרו של קשר סיבתי בין התעשרותו של בעל המקרקעין לתוכנית המשביחה".
עד כמה יינזקו כלכלית הרשויות השונות?
בשוק מעריכים כי מדובר על מאות מיליוני שקלים לכל הפחות, ואולי אף מיליארדים. במשרד שמאי המקרקעין קמיל־טרשנסקי־רפאל מעריכים כי במאות תיקים בהם טיפלו בתל אביב, מדובר בהיטלי השבחה בהיקף מאות מיליוני שקלים.
לדברי עו"ד זיו גרומן, בעל משרד המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית ומייצג בעלי דירות ויזמים, "הרשויות יפסידו סכומים אסטרונומיים כתוצאה מהפסיקה. ככל שהרשות גדולה יותר, כמו תל אביב וירושלים, ובאזורים שבהם ההתחדשות העירונית מפותחת, ההפסדים יהיו גדולים יותר".
האם להכרעה תהיה השפעה בעתיד?
לכאורה, הכרעה שכזו עשויה למנוע מהעיריות להמשיך ולאשר תוכניות מכוח תמ"א 38, שכן הן צפויות להניב להן היטלי השבחה מופחתים. אלא שהמומחים לא בטוחים שכך יקרה: "הרשויות לא יימנעו מאישור תוכניות כאלה", אומר עו"ד גרומן. "ודאי שהעניין כבר הוכרע בערים שבהן התוכניות יצאו לדרך, כמו ירושלים, רעננה וחלקית בתל אביב. הציבור מצפה מראשי הערים ומנבחריו להתעלות מעל שיקולים פיננסים".
עו"ד אריאל קמנקוביץ, מומחה בתחום התכנון והבנייה ממשרד קמנקוביץ־זלמנוביץ, אומר כי "עיריות יאשרו תוכניות, אבל הן יחשבו היטב איך לעשות זאת כדי להבטיח היטלי ההשבחה. הן לא יוותרו על הכספים".