תחזית חדשה לשוק הדיור: פשיטות הרגל של קבלנים יגברו, ומתי תיעצר ירידת המחירים

סוכנות הדירוג והמחקר S&P מעלות פרסמה תחזית מעודכנת לשוק הנדל"ן למגורים בישראל המצוי לפיה בשפל היסטורי, כאשר הלחץ על היזמים הולך וגובר נוכח האטה במכירות, סביבת ריבית גבוהה והתייקרות תשומות הבנייה. השיפור בענף צפוי להערכת חברת הדירוג לקרות רק במחצית השנייה של 2026, כאשר עד אז מחירי הדירות צפויים להמשיך לרדת, ושיעור פשיטות הרגל בקרב יזמים עם מינוף גבוה צפוי לגדול.

● היכונו לקפיצה בתעריף הארנונה: יותר מ־40 רשויות הגישו בקשות חריגות להעלאה
● הדוח שמגלה: באיזו עיר מבצעי המימון של הקבלנים נחתכו במיוחד
● עד 15 קומות בהרצליה פיתוח: הבניין החדש של שגרירות האמירויות

חברת הדירוג שמה זרקור על המגמות המרכזיות בענף ומציינת את הירידה החדה במספר העסקאות לרכישת דירות על רקע סביבת הריבית שנותרה גבוהה, ירידה אשר הואצה בתחילת 2025. מהנתונים עולה כי במהלך שבעת החודשים הראשונים של השנה חלה ירידה של כ־28% במספר העסקאות לרכישת דירות חדשות, בהשוואה לתקופה המקבילה ב־2024. "הירידה נובעת על רקע הריבית הגבוהה והגבלות בנק ישראל על מבצעי השיווק", צוין.

עוד התייחסו לקצב התחלות הבנייה הגבוה ולמלאי הדירות החדשות שלא נמכרו, אשר הגיע לשיא היסטורי - זאת במקביל להאטה המתמשכת בקצב המכירות. "ב־2024 גדלו התחלות הבנייה והסתכמו בכ־67 אלף יחידות, לעומת כ־64 אלף ב־2023 שהושפעה מפרוץ המלחמה. מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו המשיך לשבור שיא והיקפו עמד בסוף יולי על כ־82 אלף יחידות". להערכתם, הסיבות למגמה טמונות בקצב התחלות הבנייה הגבוה, חרף האטה מסוימת בביצועי הבנייה, בין היתר בשל מחסור בכוח אדם.

עוד ציינו בסקירתם כי לאחר שמאמצי השיווק של היזמים לא הובילו להתעוררות בביקושים, "ישנם סימנים ראשונים כי היזמים החלו להאט את קצב פתיחת הפרויקטים, כמשתקף בירידה של כ־5.5% בהתחלות בנייה ברבעון השני של 2025 בהשוואה לרבעון הקודם".

לצד זאת, בחברת הדירוג התייחסו גם לירידה במדד מחירי הדירות ביותר מ־2% בחודשים יוני־אוגוסט, כאשר להערכתם, בשקלול ההטבות שמעניקים היזמים לאחר ההגבלות שהטיל בנק ישראל על מבצעי המימון, ובהינתן רמת האינפלציה, השחיקה הריאלית במחירים הייתה אף חדה יותר מזו המשתקפת בנתוני המדד.

קצב המכירות צפוי להתגבר בשנה הבאה

עוד מתייחסים בסקירה לחשש מהשחיקה ברווחיות של היזמים שנבעה בין היתר בשל הלחץ על המחירים, עלויות המימון והתייקרות עלויות הבנייה. "הוצאות המימון של היזמים המשיכו לעלות, בין היתר בשל הקיטון במקדמות בעקבות פריסת התשלומים הנוחה שהעניקו והגדלת מימון הבנייה בהלוואות ליווי הצמודות לפריים", ציינו.

כמו כן, מציינים כי בעקבות ההאטה המתמשכת במכירות, היזמים סופגים עלויות בהיקפים ניכרים בשל הטבות השיווק שהם מוכנים להעניק על מנת להגביר את קצב המכירות. בנוסף, מסבירים כי בהיעדר עובדים פלסטינים, חלה התייקרות בעלויות הבנייה, שהשתקפה בעלייה של כ־5% במדד תשומות הבנייה בשנה האחרונה.

במבט קדימה, בחברת המחקר מדגישים כי השחיקה ברווחיות וההאטה בקצב תזרימי המזומנים יגברו ככל שהריבית תיוותר גבוהה, קצב המכירות ימשיך להיות איטי ותשומות הבנייה ימשיכו להתייקר. "להערכתנו קצב המכירות ייוותר איטי לכל הפחות עד סוף 2025 ובהינתן המלאי הגדול של דירות החדשות שלא נמכרו, אנו מעריכים כי מחירי הדירות ירדו בשיעור חד־ספרתי".

למרות התחזית הקודרת בטווח הקצר, בטווח הבינוני־ארוך ב־S&P מעלות דווקא חיוביים יותר לגבי המגמות הצפויות בענף הנדל"ן. בתרחיש הבסיס שלהם, בהתחשב בצפי להורדת ריבית, קצב העסקאות ישוב ויתגבר במחצית השנייה של 2026, מה שיתמוך בעליית מחירים מתונה.