מה קורה כשדייר אחד מעכב מאות דירות בפרויקט פינוי־בינוי

שני פרויקטים גדולים של פינוי־בינוי בשכונת יד אליהו בתל אביב נתקעו - אף שיש להם את הרוב הדרוש מצד הדיירים, אישורים סטטוטוריים, תב"ע מאושרת וליווי בנקאי סגור. הסיבה: סירובם של שני דיירים - אחד בכל פרויקט - להצטרף להסכם.

● בדיקת גלובס | ההנחה תתכווץ: המכשול שעשוי לעלות לזוכי "דירה בהנחה" מאות אלפי שקלים
● בלעדי | הפייבוריטית התחלפה: קריית טבעון מובילה במרוץ להקמת קמפוס אנבידיה בצפון

הפרויקט הראשון, מהגדולים במזרח תל אביב, מתוכנן להיבנות ברחובות לה גווארדיה 17-21, בין רחוב וינגייט לציר לה גווארדיה, בסמוך להיכל מנורה מבטחים ודרך איילון. במסגרת התוכנית ייהרסו שלושה בנייני מגורים בני שלוש קומות ובהם 86 יחידות דיור (יח"ד), ובמקומם יוקמו שני מגדלי מגורים בני כ־30 קומות. בסך־הכול, צפויות להיבנות כ־450 יח"ד.

הפרויקט מקודם כבר למעלה מ־15 שנה, וכלל משא־ומתן ממושך בין היזם, חברת ענב נדל"ן, לבין עיריית תל אביב. במהלך השנים קודמה תב"ע חדשה שאושרה בוועדה המחוזית, הושלמה תוכנית אדריכלית ואף הונפק היתר חפירה. למרות זאת, היתר הבנייה המלא התעכב במשך שנים - בעקבות סירובו של דייר אחד לחתום, אף על פי שהרוב הדרוש לתמיכה בפרויקט הושג כבר לפני כחמש שנים. לאחרונה חתם הדייר על ההסכם והפרויקט צפוי לצאת לדרך.

בפרויקט אחר, שאותו מקדמת קבוצת ב.ס.ר ברחוב לה גווארדיה 24-28, המצב דומה. גם כאן מדובר בפינוי של שלושה מבני מגורים ישנים עם 58 יח"ד ועשר חנויות, ובמקומם תוכננו להיבנות כ־200 יח"ד. כל בעלי הדירות כבר חתמו על ההסכם, כולל עיריית תל אביב שבבעלותה חלק מהשטחים המסחריים, אך גם כאן דייר אחד בודד מסרב להצטרף ומונע את המשך התהליך.

שיעור ההסכמה ירד, אבל הרוב לא מספיק

מאז שתוקן החוק ב־2021 והסף לקידום פרויקט פינוי־בינוי ירד משיעור הסכמה של 80% ל־67% מהדיירים, רבים קיוו כי המהלך יסיר חסמים ויאפשר לרוב ברור לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית באופן מהיר ויעיל יותר. ואכן, במקרים רבים תיקון החוק קידם ושחרר לא מעט פרויקטים תקועים. עם זאת, אף שמדובר בתיקון חקיקה חשוב, ההליך המשפטי הכרוך בהכרה בדייר סרבן עדיין יכול להיגרר שנים רבות.

כך, הפרויקט בלה גווארדיה 17-21 נתקע במשך תקופה ממושכת בשל התנגדותה של דיירת אחת, שסירבה לחתום על ההסכם עם היזם בעקבות טענות שקשורות בין היתר לאי־קבלת המידע המלא בנוגע לפרויקט. במשך כשנתיים התנהל מולה הליך משפטי, ורק לפני כשבועיים היא חתמה על הסכמתה לביצוע הפרויקט. אלמלא הסכמתה, ההליך היה צפוי להימשך זמן רב נוסף.

הפרויקט בלה גווארדיה 24-28 עדיין תקוע, משום שנציגות הדיירים מנהלת מול דייר סרבן אחד הליך משפטי המתנהל סביב זכויות בנייה נוספות שהוא דורש.

בנציגות הדיירים של הפרויקט מספרים בשיחה עם גלובס כי בתחילת הדרך עמדו מול ארבעה דיירים סרבנים, אך כיום נותר רק אחד, ובכל זאת, הוא מצליח לעכב את הפרויקט כולו. "אנחנו יותר מ־50 משפחות שמוחזקות כבנות ערובה כבר שנתיים", הם אומרים. "עשינו כל מאמץ להגיע איתו להסכמה - הלכנו לגישורים, פשרות, הצעות - השופט אפילו נתן לו הזדמנות להגיע להסכם במסגרת גישור, אולם גם הוא לא צלח. העיקרון שלנו היה שכולם מקבלים אותו דבר, בלי יוצאים מן הכלל, אך הוא דורש אחרת".

לדבריהם, הדרישות של אותו דייר חורגות מכל פרופורציה: "בגישור הוא דרש הטבות בלתי־סבירות. כשההליך נכשל המשכנו לבית המשפט - אבל גם שם מתעכבים".

 יוסי קליין / צילום: יח''צ

"מסע ייסורים משפטי של שנים"

בנציגות הדיירים מסבירים כי הדיון שנקבע לחודש שעבר נדחה בשלושה חודשים נוספים לבקשת עורכי דינו. "בינתיים, אנחנו חיים במבנים שנבנו סביב שנות ה־50, עם תשתיות ישנות, קירות מתפוררים, ללא מעליות, ללא מקלטים. דיירים בני 70 ו־80 צריכים לרדת ברגל ארבע קומות בזמן אזעקות. זה אבסורד שדייר אחד מתוך עשרות יכול להחזיק פרויקט שלם בגרון", מסבירים.

עו"ד יוסי קליין, שותף במשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' המייצג את הדיירים בשני הפרויקטים, מסביר בשיחה עם גלובס כי אף שמדובר לכאורה בסוגיה משפטית פשוטה - אם הסירוב של הדיירים הוא סביר או לא - בפועל, כל תיק הופך למסע ייסורים משפטי ארוך ומתיש, שנמשך לעתים שנים.

קליין מדגיש בפתח דבריו את חשיבותה של זכות הקניין, במיוחד לנוכח מקרים שבהם יזמים מנסים לקדם הסכמים לא הוגנים או פוגעים בזכויות הדיירים. עם זאת, הוא מציין כי במקרים רבים ישנם דיירים שמנצלים לרעה את מעמדם כדיירים האחרונים שטרם חתמו - לא כדי להבטיח הגנה לגיטימית על זכויותיהם, אלא כדי למקסם רווחים ולקבל הטבות נוספות, לעיתים על חשבון יתר הדיירים והתקדמות הפרויקט.

"שני המקרים בלה גווארדיה נמשכו ועדיין נמשכים זמן רב מהסיבה הפשוטה שהנציגות והיזם לא מוכנים להתפשר ולתת לדיירים הסרבנים פיצוי", מסביר קליין. "אני בטוח שיש הרבה מקרים שאנחנו לא שומעים עליהם שהדיירים האחרים והיזם פשוט נכנעו.

"הסרבן אינו חושש כי בכל יום הוא יכול 'להרים דגל לבן' ולחתום על ההסכם בלי שייגרם לו כל נזק".

קליין מציין כי אף שתיקון החוק הפחית את הרוב הדרוש של הדיירים לאישור פרויקט פינוי ל־67%, בפועל הוא לא פתר את הבעיה המרכזית - משך הזמן הארוך שנדרש להכרעה משפטית. "בתי המשפט שולחים לגישור, קובעים דיוני הוכחות, דוחים מועדים - והפרויקט פשוט נתקע", הוא מסביר. לדבריו, במקרים שבהם מוגש ערעור, ההליך כולו עלול להתארך גם לחמש שנים ואף יותר.

הפתרון - סדרי דין ברורים ומהירים

מעבר לבעיית החקיקה, קליין מצביע על כשל מהותי בסדרי הדין. "אם ניתן לפנות שוכר דירה תוך כמה חודשים, אין סיבה שפרויקט פינוי־בינוי ייתקע לשנים. זו לא דילמה אישית, אלא כשל מערכתי", הוא מדגיש.

לדבריו, יש לאמץ מנגנון מזורז שבו הכרעה תינתן בתוך חצי שנה: כתב הגנה בתוך 45 יום, דיון נוסף לאחר 45 יום נוספים, ופסק דין תוך 45 יום מהדיון.

נוסף לכך הוא קורא להשית סנקציות כבדות על דיירים סרבנים - גם אם בסופו של דבר בחרו לחתום - כהכרה בנזק שנגרם לדיירים האחרים וכאמצעי הרתעה שימנע שימוש בזכות הקניין ככלי לסחטנות. "לא כנקמה", הוא מדגיש, "אלא כדי להחזיר את ההיגיון למערכת ולהפוך את ההתחדשות העירונית למה שהיא באמת - מנוע צמיחה חברתי ולא מגרש משחקים של אינטרסים פרטיים".

תגובה: "חשיבות לקידום הליך משפטי סדור"

מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר: "מהמעקב שנעשה על ידי הרשות הממשלתית אחר מימוש מיזמי פינוי־בינוי עולה כי מספר ההליכים המשפטיים נגד דייר סרבן הוא מוגבל. הליכים רבים יותר מתנהלים בפרויקטים של התחדשות בניינית (תמ"א 38 וחלופותיה).

"על מנת לצמצם הצורך בהליכים אלו, בימים אלו פועלת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בשיתוף מכון קרת מיסודה של קרן שח"ף לקדם מחקר שיבחן נושא זה, ויסייע בגיבוש כלים להשגת הסכמה לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית באופן מהיר והוגן.

"דיירים המסרבים סירוב בלתי־סביר לפרויקט אכן עלולים לגרום לעיכוב משמעותי בהוצאת הפרויקט אל הפועל. עם זאת, נוכח משמעותה של הדירה ועל מנת להבטיח את ההגנה הראויה על זכויות הדיירים בתהליך, יש חשיבות לקיום הליך משפטי סדור בפני בית המשפט או המפקחים על המקרקעין, לשם בירור טענותיהם.

"נוכח הנזקים העלולים להיגרם לכלל בעלי הדירות, ראוי כי הליך זה ייערך ביעילות ובמהירות המרבית, ולפיכך יש מקום לשקול הליכים מזורזים בעניין זה. עוד יצוין כי כבר היום רשאי בית המשפט להשית הוצאות משמעותיות על בעלי דירות אם מצא שסירובם אינו סביר".