צילום: Shutterstock
הכותב הוא בעל משרד עורכי דין המתמחה בדיני חוזים ומקרקעין
רקע: רוכשי דירות שקנו שמונה דירות בפרויקט ארזה במוצא עילית מחברת אזורים, טענו כי החברה איחרה במסירת הדירות לתקופה שבין ארבעה לשישה וחצי חודשים, ולכן עתרו לפיצוי לפי חוק המכר (דירות).
● "יותר מ-11,000 דירות": המדינה משווקת דמיונות לקריית שמונה
● איך לשלם פחות מס שבח בעקבות הלכת השיתוף?
רוב ההסכמים נחתמו בשנים 2017-2018, ומועד המסירה החוזי המקורי שנקבע ברובם ל-30 ביוני 2020. בהמשך ביקשו חלק מהרוכשים לבצע שינויים ותוספות בדירות - כמו הזזת נקודות חשמל, ביטול קירות או שינויי אינסטלציה - וחתמו על נספחי שינויים שבהם צוין עיכוב מוסכם של 30 עד 45 ימי עבודה.
בפועל, הדירות נמסרו בין דצמבר 2020 לפברואר 2021, כך שהאיחור הממשי במסירה עמד על ארבעה עד שישה וחצי חודשים מעבר למועד החוזי ולאחר תוספת ימי השינויים.
הרוכשים טענו כי מגפת הקורונה לא השפיעה בפועל על קצב הבנייה, וכי ימי הדחייה בגין השינויים מופרזים. אזורים טענה כי הקורונה היוותה "כוח עליון" שסיכל את ההסכם, כי השינויים שביקשו הרוכשים דחו כדין את מועדי המסירה, וכי חלק מהרוכשים סירבו לקבל את הדירות במועד.
ההחלטה: בית המשפט קבע כי מגפת הקורונה אינה מצדיקה פטור מלא, משום שלא הוכח כמה זמן בדיוק עיכבה את הבנייה בפרויקט זה. נקבע כי תקופות "הדחייה המוצדקת" שנקבעו בנספחי השינויים אינן סבירות, לפיכך נקבע כי יש להפחית מהן כ-33%.
הפיצוי יחושב לפי דמי שכירות ממוצעים הנהוגים באזור, כלומר 7,000-9,000 שקל בתוספת 50%, בהתאם להוראות לחוק המכר לפני תיקון 9. בסופו של דבר נפסק כי אזורים תשלם לרוכשים יחדיו כ-500 אלף שקל - סכום שנגזר מחישוב פרטני לכל דירה לפי תקופת האיחור בפועל.
הפרה את ההתחייבויות החוזיות
פסק הדין מצא כי אזורים אכן הפרה את התחייבויותיה החוזיות בכך שלא מסרה את הדירות במועד, אך הדגיש כי לא מדובר בהתנהלות חמורה או בזדון, ולכן לא נפסק פיצוי נוסף בגין עוגמת-נפש.
פרשנות: מדובר בהמשך ישיר למגמה ההולכת ומתחזקת בפסיקה, ולפיה טענת "כוח עליון" עקב הקורונה אינה מקנה לקבלנים פטור גורף מאחריות לאיחור במסירה, אלא מחייבת תשתית ראייתית קונקרטית וברורה.
פסק הדין מציב רף ראייתי גבוה ומחייב קבלנים להניח תשתית עובדתית של ממש - חוות-דעת הנדסית, לוחות זמנים, יומני עבודה ודוחות ביצוע - כדי לבסס טענה לעיכוב שאינו בשליטתם. בהיעדר ראיות כאלה, היזמים יישאו במלוא הפיצוי הסטטוטורי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות).
פסק הדין מהווה חידוד נוסף של העיקרון לפיו נספחי השינויים שנחתמים בין רוכש לקבלן אינם חסינים מביקורת שיפוטית.
בית המשפט קבע כי אין די בקביעת 45 ימי דחייה באופן גורף. יש להוכיח הלימה עניינית וסבירה בין טיב השינוי שביצע הרוכש לבין משך העיכוב בפועל. זהו מהלך חשוב המאזן בין כוחו של הקבלן לבין זכויות הרוכש, ומעודד תיעוד והגינות בהתקשרויות בענף הבנייה."
פסק הדין מבסס עיקרון של אחריות, שקיפות ותיעוד. יזם או קבלן שאינו מנהל תיעוד בזמן אמת ולא מוכיח את הקשר בין נסיבות חיצוניות לבין העיכוב - יישא במלוא החבות. זהו מסר ברור המאזן בין ההגנה על רוכשי הדירות לבין הוודאות הנדרשת בענף היזמות והבנייה.