שי אהרונוביץ', מנהל רשות המסים / צילום: יוסי זמיר
מבקר המדינה מתניהו אנגלמן הקדיש בדוח שפרסם פרק נרחב ל"חורים בנתונים" בענף הנדל"ן, כולל מידע חסר ושגוי בהיקפים עצומים במאגרי רשות המסים. מתברר כי למעלה מ־900 אלף דירות - כחצי מהדירות המופיעות בטאבו - אינן מופיעות במאגר מידע הנדל"ן של רשות המסים; מאות אלפי נתונים המוזנים למאגר המידע של רשות המסים, כמו שנת הבנייה של הנכס, מספר הקומות בבניין ושטח הדירה - שגויים; ובין מאגר מידע הנדל"ן של רשות המסים ל"אתר הנדל"ן הממשלתי" יש פערי מידע משמעותיים ומידע סותר.
● מבקר המדינה מזהיר: תשתיות התחבורה לא יספיקו בעתיד
● הדוח שמגלה: באיזו עיר מבצעי המימון של הקבלנים נחתכו במיוחד
● עד 15 קומות בהרצליה פיתוח: הבניין החדש של שגרירות האמירויות
התוצאה, לדברי המבקר, היא פגיעה במהימנות, באיכות ובשימושיות של המידע שמגיע לאזרחים, פגיעה ביכולת להשוות מחירי דיור כבסיס לקבלת החלטה בדבר רכישה חדשה, פגיעה ביכולת לגבות מס אמת, לעתים אף פגיעה בזכויות האזרח הקטן לממש את הזכויות שלו מול המדינה.
"חישוב מס שגוי"
עד לאחרונה רשות המסים לא הייתה חשופה בין היתר למידע על ישראלים שירשו נכסים או בנו בתים על קרקעות שהיו בבעלותם, שכן לא היה מדובר באירוע מס שמצריך דיווח. כפי שנחשף בגלובס, רק במהלך 2024 החלה הרשות לדרוש ולקבל רשימות מהטאבו על עשרות אלפי בעלי נכסים בישראל, מתוך כוונה לבצע הצלבות בין המידע שנמצא בידיה לרשימות הללו.
זאת, במטרה לאתר ישראלים המשכירים נכסים ומעלימים את הכנסותיהם. בפועל, לדברי המבקר, "אי שלמות קובץ הכרמ"ן (כרטסת מאגר הנדל"ן של רשות המסים) יוצרת קושי בהסתמכות עליו כמאגר נדל"ן. כמו כן, חוסר במידע שלם עלול להוביל לחישוב מס באופן שגוי, לטעויות במצבת הנכסים של אזרחים ולקושי באיתור נכסים ובעלי נכסים".
עוד נמצא בביקורת כאמור כי מאות אלפי נתונים המוזנים למאגר המידע של רשות המסים - כגון שנת הבנייה של הנכס, מספר הקומות בבניין ושטח הדירה - הם שגויים. בנוסף, בשל התלות של מדד מחירי הדירות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בנתונים המדווחים לרשות המסים - לא הובא בחשבון בזמן אמת מתן הטבות שונות מקבלנים, ובפרט מבצעי המימון (80:20 וכדומה).
המבקר מציין בדוח כי העובדה שניתן להזין נתונים לא סבירים למאגר המידע, "פוגעת באיכות, במהימנות ובשלמות של המאגר והמדדים המתפרסמים על ידי הלמ"ס. הדבר מוביל, בין היתר, לפגיעה במיסוי הנישומים על ידי המערכים השונים ברשות המסים, וביכולת השימוש של האזרחים וגופי הממשלה השונים במידע".
בין היתר נמצא כי לפחות ב־53,963 עסקאות בבתים משותפים, שנת הבנייה שנרשמה הייתה שגויה או לא ידועה. מדובר בכ־4.2% מהעסקאות המדווחות בבתים משותפים. עוד נמצא כי קיימות 452,678 עסקאות בבתים משותפים שבהן מספר הקומות בבניין שדווחו למיסוי מקרקעין הוא אפס, ולמעשה שגוי.
ב־80,556 עסקאות, כאשר אותו נכס נמכר לפחות פעם נוספת, נמצא הפרש של לפחות 20 מ"ר בשטח הדירה שדווח בדיווחים השונים. נמצאו ליקויים גם בנוגע לרישום מספר הדירות בבניין - קיימות 578,561 עסקאות בבתים משותפים שבהן מספר הדירות בבניין שדווח למיסוי מקרקעין הוא אפס. נתונים שגויים נוספים נמצאו גם בהזנת הערכים "כתובת דירה" ו"מספר חדרים".
"יד ימין לא מתואמת עם יד שמאל"
עוד נמצאו בביקורת פערים במידע הכלול בשני מאגרי מידע ממשלתיים בנושא נדל"ן: "מאגר מידע נדל"ן", המנוהל על ידי רשות המסים, ו"אתר הנדל"ן הממשלתי", המנוהל על ידי המרכז למיפוי ישראל (מפ"י) הכפוף למשרד השיכון.
המבקר מצא כי בשני האתרים הממשלתיים מתקבלות תוצאות שונות משמעותית - בהן מספר עסקאות שונה, עסקאות שונות, אופן הצגה לא אחיד - באופן היכול להכשיל את הציבור בבואו לקבל החלטות על בסיס המידע הרשמי לכאורה. על כך אומר המבקר כי "יד ימין לא מתואמת עם יד שמאל".
תגובת רשות המסים
מרשות המסים נמסר בתגובה כי "נתוני הרשות מבוססים על הצהרת הנישום ולא ניתן למנוע ממנו לדווח כפי שהוא מעוניין לדווח על סמך הנתונים שבידיו, אלא רק להתריע על מקרה שבו הדיווח נראה חריג. כבר היום קיימת התרעה על דווח חריג והרשות תבחן את האפשרות לשלב מערכות התראה נוספות. יש לקחת בחשבון שלא כל תיק נבדק, ולא כל נתון במרכיבים משפיע באופן ישיר ומשמעותי על שווי העסקה, ולכן גם בתיק שנבדק לא בהכרח שכל הנתונים על מאפייני הנכס נבדקים".
בנוגע לנכסים הקיימים בטאבו ואינם מופיעים בכרמ"ן, אומרים ברשות כי "על פעולות שאינן מהוות מכירה לא ניתן להחיל חובת דיווח. עם זאת, רשות המסים כבר פועלת מזה זמן לקבלת נתונים מהטאבו/רשם הירושות וגופים נוספים ולהטמיע אותם במערכות רשות המסים, אולם מדובר בנושא מורכב טכנית ותפעולית הדורש זמן רב ומשאבים רבים".
בנוגע לטיפול בבקשות לתיקון שומה, נמסר כי "רשות המסים מקבלת את הערת המבקר שיש לקצר את זמן הטיפול בבקשות לתיקון שומה ופועלת בנושא".