גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ההנחה תתכווץ? המכשולים שעשויים לעלות ביוקר לזוכי הדירות ברעננה ובבאר יעקב

מספר שיא נרשם בהגרלת "דירה בהנחה" האחרונה שהציעה הנחות של כ־1.75-1 מיליון שקל בערים מבוקשות ● אולם מבדיקת גלובס עולה כי לאחר שמביאים בחשבון משתנים כגון שנות המתנה לאכלוס ודמי שכירות שישלמו הזוכים לאורך התקופה, ההנחה נחתכת בכ־50%

פרויקט בנייה למגורים / צילום: Shutterstock
פרויקט בנייה למגורים / צילום: Shutterstock

ההנחות "על הנייר" שאותן יקבלו זוכי "דירה בהנחה" בהגרלה שהסתיימה בשבוע שעבר, עשויות להיות הגבוהות בהיסטוריה של תוכנית הדיור המסובסד הממשלתית. אולם מאות אלפי שקלים יקוזזו מהן, עקב שנות ההמתנה לאכלוס הפרויקטים, שהקמת רבים מהם צפויה להסתיים רק בעשור הבא - כך עולה מבדיקת גלובס של ההגרלה, שההרשמה לה הסתיימה ביום רביעי האחרון.

מה קורה כשדייר אחד מעכב מאות דירות בפרויקט פינוי־בינוי
בלעדי | הפייבוריטית התחלפה: קריית טבעון מובילה במרוץ להקמת קמפוס אנבידיה בצפון

ההגרלה מהווה לכאורה הצלחה גדולה של משרד השיכון, עקב מספר שיא של יותר מ־132 אלף משקי בית שנרשמו לה (השיא הקודם נקבע באפריל 2022, שאז נרשמו להגרלה 119 אלף משקי בית). ההרשמה להגרלה החלה באוגוסט והסתיימה כאמור ביום רביעי האחרון, דבר שהפך כנראה את הליך ההגרלה לארוך ביותר בתולדות "דירה בהנחה".

אגב, לא הבחנו בתנועה יוצאת דופן, ברישום להגרלה, בעקבות הפסקת האש בעזה, שנחתמה ב־9 בחודש ויושמה בהמשך. בסך־הכול נוספו מאז כ־12 אלף משקי בית להגרלה. מדובר בתוספת של כ־10% שנראית סבירה מאוד לאור משך ההגרלה (כ־11 שבועות). כך שלא סיום המלחמה הקפיץ את מספר הנרשמים.

נראה כי הגורם החשוב ביותר שהמריץ יותר ויותר זכאים להירשם להגרלה היה החשש לאחר את הרכבת. זאת לאור הסיכום בין משרדי השיכון לאוצר להגביל מאז החודש הבא את ההגרלות למקומות שבהם מחירי הדירות הממוצעים נמוכים מ־20 אלף שקל למ"ר. נוסחה זו התקבלה כפשרה, לאחר שבאוצר דרשו לבטל לחלוטין את תוכנית הדיור המסובסד. זאת בנימוק שאינה מועילה ואינה עומדת במטרתה העיקרית - הורדת מחירי הדירות. בעקבות הפשרה שהתקבלה, הגרלות יתמקדו בעיקר ביישובי פריפריה. כך שרבים הבינו כי זו ההגרלה האחרונה במתכונת הנוכחית, ועל כן חייבים להירשם לה.

עבודות פיתוח מרובות

ואולם השאלה שנשאלת לכל אורך הדרך היא: מה גובה ההנחות מהם ייהנו רוכשי הדירות במסגרת תוכנית "דירה בהנחה"? דגמנו את 5 הערים שהגיעו לצמרת ההרשמה, ובדקנו את הדברים: באר יעקב עם 53 אלף משקי בית שנרשמו להגרלות שבה, אחריה רעננה (43 אלף), יבנה (36 אלף), נתניה (32 אלף) ועפולה שלה נרשמו (24 אלף).

על הנייר ההנחות ב־5 הערים צפויות להיות הגבוהות ביותר מאז נפתחה התוכנית בתחילת 2016. אם בימיה הראשונים הכלל שהנחה את הגרלות "מחיר למשתכן" דאז היה שגובה ההנחה יגיע ל־200 אלף שקל לפחות, היום נראה כי הנחות של מיליון שקל אינן מחזה נדיר כבעבר (מיליון שקל הנחה בהגרלות גליל ים ב־2017 נחשבו להנחה אסטרונומית). ב־4 מתוך חמשת הערים שדגמנו נמצאו הנחות בגובה של 1.75־1מיליון שקל.

אך אלו הן "הנחות על הנייר" או "הנחות ברוטו", כלומר הנחות שמתקבלות כתוצאה מחישוב פשוט של פערי המחירים בין מחירי השוק של דירות חדשות במקום הנבדק, לבין המחירים הצפויים במסגרת "דירה בהנחה". בניגוד להנחות מלפני 8 שנים על הדירות בגליל ים בהרצליה אותן הזכרנו, שאז הפערים בין ההנחות על הנייר להנחות בפועל היו נמוכים מאוד, בהגרלות כיום המצב שונה לגמרי. זאת מאחר והפערים הצפויים בין מועד ההודעה על הזכייה עד לאכלוס הדירה צפויים להיות ארוכים מאד.

נסביר: בעוד שברוב ההגרלות שהתקיימו ב־2017 הייתה סמיכות זמנים בין קיום ההגרלות לקבלת היתרי הבנייה ולבחירת הדירות ע"י הזוכים, ובניית הפרויקטים הסתיימה בתוך 3־4 שנים, המצב כיום הוא, שחלק גדול מהפרויקטים צפויים להתאכלס תוך 6 שנים ומעלה. זאת, לפי זמן הוצאת היתר בנייה שאורך 2־3 שנים, וזמן הבנייה שמגיע ל־3 שנים. לכך יש להוסיף זמן של פיתוח הקרקע, שבחלק מהמקרים יגיע למספר שנים עקב מיקום פחות נוח להקמה. כך למשל, הפרויקטים ברעננה ממוקמים ליד מחלף שמריהו מזרח של נתיבי איילון, והפרויקטים של נתניה לצד בית העלמין. בשני המקומות ייקח זמן רב עד להשלמת עבודות הפיתוח.

זמן ההמתנה מהותי

ההגרלות שבדקנו נערכו על שטחים שמכרזי הקרקע עליהם התקיימו בסוף השנה שעברה ובתחילת השנה הנוכחית (ברעננה באפריל השנה); השטחים שבהם יוקמו הפרויקטים אינם מפותחים ונראה כי רק עבודות הפיתוח המקדימות להקמת הפרויקטים יארכו מספר שנים. כאמור, להערכתנו הפרויקטים יושלמו רק במהלך המחצית הראשונה של העשור הבא.

ההערכה הזו הביאה אותנו להוסיף לחישובי ההנחה גם מקדמי דחייה, שייקחו בחשבון את הזמן הרב שייארך עד לאכלוס הדירות. דין דירה ששוויה 3 מיליון שקל שתאוכלס בעוד שנה לדוגמה, שונה מזה של דירה דומה שתאוכלס בעוד 6 שנים. שווי האחרונה נמוך יותר, עקב האיחור בקבלתה, והסיכון היחסי שמשהו עלול לקרות בדרך ולשבש את הזכייה.

כמו כן, כשמדובר בתקופה כל כך ארוכה, יש לקחת בחשבון את הזמן העודף שבו הזוכים ייאלצו להתגורר בשכירות ולשלם דמי שכירות, שיגיעו בקלות למאות אלפי שקלים - תלוי במקום.

וכך במסגרת הבדיקה, אנו מניחים כי דירה חדשה שנרכשת בעסקה בשוק החופשי תאוכלס בתוך 3 שנים ואילו עסקה שתיחתם במסגרת "דירה בהנחה" - בתוך 6 שנים. לאור זאת הוספנו לנוסחה מקדם דחייה של 3 שנים, שכולל הפחתה שנתית של 5% משווי דירה חדשה בשוק החופשי, מהשנה הרביעית. בנוסף בדקנו את מחירי השכירות בסביבה של הפרויקטים וחישבנו אותם ל־3 שנים.

התחשיבים הללו צימצמו את ההנחות בצורה דרמטית. בבאר יעקב ההנחה ירדה במחצית מ־1.35 מיליון שקל ל־670 אלף שקל; ברעננה היא השילה כמעט חצי מהסכום - מ־1.75 מיליון שקל על הנייר ל־910 אלף; ביבנה ההנחה קטנה ממיליון ל־400 אלף שקל; נתניה מ־1.5 מיליון שקל ל־830 אלף שקל; ואילו בעפולה היא ירדה מ־750 לכ־400 אלף שקל. כאמור, החישובים התבססו על ההנחה שהפרויקטים יאוכלסו בתוך 6 שנים, ולא כללו שינויים שצפויים במחירים עקב הצמדות למדד תשומות הבנייה.

המסקנה היא שרק בערי המרכז ההנחות מוסיפות להיות גבוהות, ובהן, ככל הנראה, כדאי יהיה להמתין את כל הזמן עד לקבלת המפתח לדירה. בערי פריפריה ובערים זולות יותר ההנחות בפועל יגיעו אמנם לסכומים נאים, אך לא בטוח שהם ישכנעו זוכים לממש את זכותם ולרכוש אותן.

עוד כתבות

מצלמה של חברת עין שלישית / צילום: עין שלישית

האסיפה הכללית של עין שלישית אישרה מכירת 30% לאדג' האמירתית

העסקה נחתמה בינואר אשתקד, ובמסגרתה תשקיע אדג' כ־10 מיליון דולר בתמורה לכ־30% ממניות חברת בעין שלישית, המפתחת מערכות אלקטרו־אופטיות מבוססות בינה מלאכותית ● המהלך יצא לפועל לאחר שאגף הפיקוח על היצוא הביטחוני במשרד הביטחון העניק את האישור הנדרש לעסקה

חלב של טרה / צילום: גלובס

רשות התחרות תקנוס בכ-18 מיליון שקל את החברה המרכזית למשקאות

העיצומים פורסמו להערות הציבור לקראת ביצועם, והם יוטלו בגין הפרות שקשורות בין היתר להתערבות בקביעת מחירי המדף של מוצרי טרה, שנמצאים בשליטת החברה, וכן בשל חשד להתערבות במיקום המוצרים על המדפים ברשתות השיווק

טיפול בפסולת של חברת מפעת (להב) / צילום: מתוך מצגת החברה

השקעות של חצי מיליארד שקל בחודשיים - הגופים שהופכים פסולת לכסף: "אנחנו לא מושפעים מטילים או מ-AI"

ייצור האשפה לנפש בישראל הוא מהגבוהים בעולם ומניב צמיחה נאה לחברות הפועלות בתחומי האיסוף והטיפול בפסולת ● לאחרונה מושך התחום גופי השקעה גדולים, שהזרימו מאות מיליוני שקלים לחברות הפועלות בו: "זה לא שיום אחד תקום אפליקציה שתאסוף אשפה. בסוף מישהו צריך לקחת את זה, וההיקפים הולכים וגדלים"

נשיא ארה''ב דונלד טראמפ והמנהיג העליון של איראן עלי חמינאי / צילום: ap, Alex Brandon, khamenei.ir

דיווח: צבא ארה"ב נערך למערכה ארוכה שתימשך שבועות באיראן

האמריקאים עשויים לתקוף גם אתרים של המשטר, ומעריכים שהאיראנים יגיבו ● לקראת סבב המו"מ: וויטקוף העביר מסרים ליועצו הבכיר של ח'אמנאי באמצעות עומאן ● דיווח: צבא ארה"ב נערך למבצע ממושך של כמה שבועות נגד איראן, אם יידרש לכך ● שר החוץ האמריקאי רוביו: "הנשיא טראמפ מעדיף להגיע לעסקה עם איראן, אך זה קשה מאוד" ● עדכונים שוטפים

קופסאות מזון התינוקות נוטרילון של טבע / צילום: טלי בוגדנובסקי

פרשת נוטרילון: האם אפשר היה לזהות את הזיהום מוקדם יותר?

פרשת נוטרילון הולכת ומסתעפת, והוחלט למנות ועדת בדיקה מיוחדת על מנת לוודא ממה נפטר תינוק בן ארבעה שבועות ● השאלות הלא פתורות בשלב זה הן: מדוע עבר שבוע מפטירת התינוק ועד הדיווח על כך, האם משרד הבריאות היה יכול לאתר את הרעלן מהר יותר, ומדוע זו כנראה לא הפעם האחרונה שנראה בעיות במזון לתינוקות? ● גלובס עושה סדר 

שטח פתוח סמוך לרהט. בעיגול: שרת התחבורה מירי רגב / צילום: צילומים: בר - אל, עמית שאבי - ידיעות אחרונות

הממשלה אישרה הקמת שני שדות תעופה במקביל. מה יעלה בגורל צקלג?

הממשלה אישרה לקדם במקביל הקמת שני שדות תעופה - בצקלג שבנגב וברמת דוד ● ההחלטה התקבלה בניגוד לעמדת שרת התחבורה רגב, שטענה כי במצב הנוכחי צקלג עשויה להישאר מאחור ● ראשת המועצה האזורית עמק יזרעאל תקפה: "זו בכייה לדורות. הממשלה מוליכה שולל את תושבי הנגב"

קניון / אילוסטרציה: רמי זרנגר

בעלים של רשת אופנה גדולה שם קץ לחייו

הרשת, בעלת עשרות סנפים ברחבי הארץ, נקלעה לקשיים כלכליים

שיעורי האינפלציה / צילום: Shutterstock

קצב האינפלציה בישראל צפוי לרדת הערב משמעותית. אלו הסיבות

הכלכלנים צופים ירידה חודשית של 0.2%, שתחזיר את האינפלציה השנתית אל מתחת ל-2% לראשונה מאז יולי 2021 ● לצד התחזקות השקל, קיימת גם סיבה טכנית: גריעת מדד ינואר 2025, שכלל את העלאת המע"מ, מהחישוב

מל''ט מסוג הרמס 900 / צילום: אלביט מערכות

עם 36 שעות טיסה: המל"ט הישראלי שנקנה למטרה מפתיעה

סינגפור הציגה בסלון האווירי שקיימה מערכות מתוצרת אלביט שתשמש למניעת דיג בלתי חוקי ● טורקיה מרחיבה את פעילותה במזרח התיכון עם הקמת מספנות בערב הסעודית ● וגם: רוסיה נהנית מהביקושים הגדולים בעולם למוצרים ביטחוניים ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

חדשות הביומד / צילום: Shutterstock

ה-FDA חסם את החיסון של מודרנה לשפעת. אז למה המניה עולה?

רשות המזון והתרופות האמריקאית הודיעה למודרנה כי לא תבחן את הבקשה שלה לאישור חיסון חדש מבוסס RNA לשפעת; המשקיעים לא מתרגשים ● הניסוי שיכול להיות הזדמנות חדשה לטיפול בשבץ ● והחברה שמנסה לטפל בהלם בלי זריקות ● השבוע בביומד

בית זיקוק אשדוד / צילום: רפי קוץ

התאונה הקטלנית בבתי הזיקוק אשדוד: מה בודקת המשטרה?

שלושה ימים לאחר התאונה הקטלנית בבית הזיקוק באשדוד, במשטרה עדיין חוקרים מהו החומר הקטלני שגרם למותן של שתי העובדות ● בעקבות התאונה, הציבור התבקש שלא להשתמש במכלי חמצן של חברת סלם יעקב, בהם השתמשו העובדות ● "כל המכלים חשודים כרגע, והציבור לא יכול להשתמש בהם"

טראמפ. הפסד במחוז טקסני שהיה רפובליקני 50 שנה / צילום: ap, John Locher

מבחן על סטרואידים: מתקרב רגע ההכרעה לכהונתו של טראמפ

בהתחשב בכך שהנשיא עצמו העיד "אנחנו חייבים לנצח, כי אם לא הם ידיחו אותי", בחירות האמצע הן מבחן על סטרואידים לכהונת טראמפ ● מעבר למהמורה הזו יש לו שלל אתגרים, החל מהתמודדות עם ענקיות הטק והשלכות הבינה המלאכותית, וכלה בחזית מול סין

אלי גליקמן, נשיא ומנכ''ל צים / צילום: איתי רפפורט - חברת החדשות הפרטית

עשרות מיליוני דולרים למנכ"ל ולמתווך: המרוויחים מעסקת צים

ענקית הספנות הגרמנית הפג לויד וקרן פימי צפויות לרכוש את צים ● אם העסקה תצא לפועל, המנכ"ל אלי גליקמן ייהנה מכ-40 מיליון דולר, והוא לא בעל המניות היחיד שירשום תשואה משמעותית ● סאמר חאג' יחיא, לשעבר יו"ר בנק לאומי, שתיווך בעסקה, עשוי לגזור קופון של מעל 10 מיליון דולר

עזה / צילום: ap, Abdel Kareem Hana

ראש מיליציית אבו שבאב: "מפעילים לחץ על חמאס, השגנו תוצאות גדולות ברפיח"

דובר הוועדה לביטחון לאומי באיראן: "סבורים שהמשטר בישראל הוא הבעיה המרכזית באזור" ● הפגנות ענק לתמיכה בעם האיראני גם בצפון אמריקה: עשרות אלפים בלוס אנג'לס, סן דייגו וטורונטו ● מוקדם יותר נערכה הפגנת ענק במינכן ● בנו של השאה האיראני הגולה: "מתקפה עשויה להאיץ את נפילת המשטר" ● עדכונים שוטפים

אלכסיי נבלני / צילום: ap, Alexander Zemlianichenko

אירופה מאשימה את רוסיה: נבלני נרצח על ידי רעל צפרדעים

אירופה מאשימה את רוסיה בהרעלת מנהיג האופוזיציה אלכסיי נבלני לאחר שבגופו נמצא הרעלן הנדיר אפיבטידין, שמקורו בצפרדעים ארסיות מאקוודור ● בריטניה טוענת שרק למוסקבה הייתה יכולת להשתמש ברעלן ותפנה לארגון לאיסור נשק כימי בהאשמה נגד הפרת האמנה ● הקרמלין טרם הגיב

ההכרה בסומלילנד: האינטרסים הישראליים נחשפים

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל • והפעם: מצרים וסין מאחדות כוחות כדי להוריד את ההשפעה של המוסד באפריקה, הסיבה שמדינות נוספות צריכות ללכת בדרכה של ישראל ולהכיר בסומלילנד, ואיך משפיעה ההכרה הישראלית על היבשת • כותרות העיתונים בעולם

דנה עזריאלי / צילום: זיו קורן

דנה עזריאלי הופכת למנכ"לית הקבועה של הקבוצה ועוזבת את תפקיד היו"ר

כעבור חצי שנה כממלאת-מקום, מכריזה קבוצת עזריאלי על מינויה של דנה עזריאלי למנכ"לית הקבועה ● לצד זאת היא תפנה את תפקיד היו"ר אותו היא ממלאת מאז 2014, ובמקומה תמונה אירית סקלר-פילוסוף

תקלה בשירות / צילום: Shutterstock, Ken stocker

תקלה בשירותי הטלוויזיה של הוט: "התקלה מיודעת ונמצאת בטיפול"

לקוחות הוט ברחבי הארץ מדווחים הערב על תקלה בשירותי הטלוויזיה של החברה, שבגללה לא ניתן לצפות בשידורים ● לצד זאת, לקוחות מדווחים כי הם לא מצליחים ליצור קשר עם המוקד של הוט

למה הסוללה נגמרת מהר אחרי עדכון האייפון? / אילוסטרציה: Shutterstock

עדכנתם גרסה באייפון, והסוללה מתרוקנת? זו הסיבה

כבר זמן רב שמשתמשים מדווחים על ירידה זמנית בחיי הסוללה לאחר התקנת עדכוני מערכת באייפונים של אפל ● התלונות מלוות בתיאוריות המאשימות את אפל בניסיון לעידוד מכירות, אך בחברה מסבירים: מדובר בתהליך תקין שצפוי להתאזן בתוך ימים

אלי גליקמן, נשיא ומנכ''ל צים / צילום: don-monteaux-photography

בדרך לעסקת ענק בצים: אלה הזוכות במכרז

הפג לויד הגרמנית חברה לקרן פימי, והשתיים הגישו את ההצעה שזכתה במכרז ● ההצעה של הפג לויד נחשפה לראשונה בגלובס ● העסקה הייחודית תפצל את הפעילות של חברת הספנות לישראלית וזרה ● לחברה הגרמנית יש בעלים מקטאר וערב הסעודית ● צים תימחק מהמסחר בניו יורק באמצעות מיזוג משולש הופכי ● עובדי צים הופתעו מהעסקה ועשויים לפתוח בצעדי מחאה