שוק המשכנתאות מוסיף להיות גבוה / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
על-פי נתוני בנק ישראל שפורסמו היום (ב'), המשכנתא הממוצעת שלוקחים רוכשי דירות בשוק החופשי, במיוחד של משקיעים, מוסיפה להיות גבוהה ממיליון שקל - ומצד שני מספרם של לווים שמתקשים לעמוד בהחזרי המשכנתא גדל והולך, רובם בני המעמד הבינוני והנמוך.
● ההנחה תתכווץ? המכשולים שעשויים לעלות ביוקר לזוכי הדירות ברעננה ובבאר יעקב
● שר האוצר מקדם פטור חדש ממס. ומה הוא חושב על מחירי הדירות?
● הנתון שעולה וזה שיורד: מה באמת קורה בשוק הנדל"ן?
כפי שכתבנו בעבר, שוק המשכנתאות מתרחק והולך משוק הדירות, ובעוד שוק הדירות מצוי במגמת ירידה בכמות העסקאות, שוק המשכנתאות מצוי ברמה גבוהה מאוד. חלק מזה הוא תוצאה של איחור במימוש משכנתאות על עסקאות לרכישת דירות חדשות במסגרת מבצעי ה20%-80% וחלק עקב מיחזורי משכנתאות.
ועדיין המגמה בשוק המשכנתאות בחודשים האחרונים מורה על עלייה בגובה המשכנתאות. ממוצע גובה משכנתא ממוצעת שנלקחה בחודש שעבר הגיע ל-1.067 מיליון שקל. אין מדובר בשיא, אך מאז מרץ האחרון ניכרת עלייה בגובה המשנכתאות הממוצעות שנלקחות.
המשכנתא הממוצעת בספטמבר הגיעה ל-1.34 מיליון שקל
המגזר שתרם במידה המשמעותית ביותר לעלייה הזו הוא המשקיעים, שבחודש ספטמבר שברו שיא משכנתאות זה החודש השני ברציפות, שעה שהמשכנתא הממוצעת שלקחו הגיעה ל-1.34 מיליון שקל; השיא הקודם נקבע באוגוסט, שאז המשכנתא הממוצעת הגיעה ל-1.21 מיליון שקל. אין בידנו נתנוים שיעזרו להסביר את הנתונים הללו.
להערכתנו, משקיעים רבים עטו לרכישת דירות פרי סייל במסגרת המבצעים הפיננסיים של היזמים, והם לקחו משכנתאות גבוהות במיוחד, אולי כי העריכו שההנחות הגלומות במבצעים אלה יהיו משתלמות עבורם. אחרים, ייתכן, תכננו למכור את הדירות ברווח לפני האכלוס, אך לא הצליחו לעמוד ביעד ונאלצו לקחת משכנתאות גבוהות כדי לממן את העסקאות שלהן התחייבו.
ואולם לא רק משקיעים - גם רוכשי דירות בשוק החופשי שאינם משקיעים, לקחו משכנתאות גבוהות, שבחודש שעבר הגיעו לרמה ממוצעת של 1.06 מיליון שקל. מדובר אומנם ברמה הנמוכה ביותר בחמשת החודשים האחרונים, אך עדיין מדובר ביותר ממיליון שקל משכנתא.
לעומתם, רוכשי דירות במסגרת תוכנית הדיור המסובסדת הממשלתית "דירה בהנחה" לקחו משכנתא ממוצעת של 945 אלף שקל, שהיא כלל הנראה נגזרת לדירות הזולות שהם רוכשים.
עוד הלווים הנוכחיים לוקחים משכנתאות גבוהות, מצבם של הלווים מהעבר, במיוחד מהמעמדות הבינוני והנמוך - הולך ונהיה בעייתי, מה שבא לידי ביטוי בסך הפיגורים על משכנתאות ובמשקל מחירי הדירות שרוכשיהן נקלעו לבעיה.
גידול של 33% משכנתאות בפיגור
סך המשכנתאות בפיגורים שנרשמו בבנק ישראל בחודש שעבר הגיע ל-4.12 מיליארד שקל, גידול של 33% לעומת ספטמבר 2024 ושל 53% לעומת ספטמבר 2023, ערב פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". הדבר מעיד על הבעיות הכלכליות הקשות אליהם נקלעו משקי בית רבים במהלך המלחמה. מדובר בתוספת של אלפי משקי בית למעגל המפגרים בהחזרי המשכנתא.
בדיקה של פרופיל הדירות שרוכשיהן נקלעו לפיגורים בהחזרי המשכנתאות שלהם העלתה כי כ-60% מכלל המשכנתאות בפיגורים הן על דירות שמחיריהן נעו מ-600 אלף שקל ועד ל-2 מיליון שקל, שנחשבות כיום דירות במחירים נמוכים עד בינוניים מינוס (מחיר דירה ממוצעת מגיע לכ-2.3 מיליון שקל).
מאידך, רמת הפיגורים לא מהווה סיכון למערכת הבנקאית, משום שמדובר בשיעור של כ-0.6% מכלל יתרות המשכנתאות.