קובי מימון / צילום: עפרה רון מזור
קובי מימון, רואה חשבון בהשכלתו ובעל עבר עשיר בניהול חברות נדל"ן ותיירות, כלל לא תכנן להשקיע בקפריסין. "זה התחיל לפני שנתיים בטיול חורפי עם אשתי, טליה", הוא מספר. "הגענו לפאפוס ונשבינו בקסם של המקום. פשוט ככה. האנשים דיברו אנגלית, הכל הרגיש נעים וביתי. טליה אמרה לי - ‘בוא נקנה כאן בית’, ומשם זה התגלגל".
● ראיון | צחי אבו הפך חברת נדל"ן מאשדוד לאימפריה של מיליארדים. והוא עדיין רעב
● עסקה בשבוע | עם נוף לים: בכמה נמכרה דירת 5 חדרים בנתניה?
אז העסקה בקפריסין למעשה לא התחילה כהשקעת נדל"ן קלאסית?
"נכון. אשתי הודיעה לי שאנחנו קונים בית בקפריסין, ואז התחלתי לבדוק את העניין הכלכלי ולהכיר לעומק את המדינה והנדל"ן בקפריסין", מסביר מימון. פגשנו אותו במסגרת פרק של כסף בקיר - פודקאסט ההשקעות והנדל"ן של גלובס.
לשאלתנו בנוגע לחקר שוק מרחוק, הוא מצביע על אתר אינטרנט בשם buysellcyprus.com (יש גם אחרים כמו bazaraki.com), אך ממליץ - בעיקר מכיוון שמדובר ביעד שדורש פחות משעת טיסה - להכיר את השוק "ברגליים", דבר שהוא עשה פעמים מספר, וכך הכיר את יעדי ההשקעה העיקריים במדינה - כולם נמצאים לדבריו בחלקו הדרומי של האי, כך שיש בהם גישה לים לחופים - ובמידה רבה מושפעים מתיירות.
"לימסול היא עיר נהדרת ומתפתחת. יש שם בניינים גבוהים ומתגוררים בה ובמטרופולין כ־300 אלף תושבים. זו עיר תוססת עם הרבה מסעדות ועם הקזינו הגדול באירופה, וגם הרבה חברות עוברות לשם (בקפריסין יש הטבות מס משמעותיות לחברות - ג.ל)", הוא אומר.
כ־45 דקות נסיעה מזרחה נמצאת לרנקה - יעד השקעה מתפתח נוסף, שבה גם ממוקם שדה התעופה הראשי של קפריסין. "זו עיר נחמדה, ושונה באופייה מלימסול. מבחינת ההתפתחות שלה היא נמצאת כמה שנים אחרי לימסול, ויש שם הרבה התחלות בנייה. יש שם אטרקציה מאוד מעניינת לפיתוח הטיילת שעל החוף, שנקראת Land of Tomorrow - 4 קילומטר של רצועת חוף שתהפוך למלונאות, מגורים ומסחר וזה כבר מקפיץ את המחירים", הוא מספר.
היעד השלישי - שבו הוא אשתו בחרו לרכוש בית - הוא עיר הנמל פאפוס שנמצאת בחלקו הדרום־מערבי של האי. "פאפוס הרבה יותר קטנה מלימסול, אבל שואבת כמעט את כל התיירים שמגיעים לקפריסין. זו עיר שלא תמצא בה בניינים עם יותר מ־5־6 קומות", הוא אומר ולשאלתנו מסביר שכאן גם רכש את הנכס הראשון שלהם במדינת האי - בית פרטי רחב ידיים במחיר של 600 אלף אירו אותו הם שיפצו ("מהיסוד") בכ־100 אלף אירו נוספים והוסיפו ריהוט מושקע.
למה בחרת בפאפוס?
"יש שם וייבים נהדרים. מקום של כיף, לא מעט בזכות הבריטים. גם תיירים וגם כאלה שעשו לשם רילוקיישן. אתה מרגיש כאילו אתה בלונדון. במידה רבה מבחינת Airbnb פאפוס היא העוגן של קפריסין".
מימון מסביר שזה מה שהם חיפשו - נכס שישמש אותם לנופש, וביתר ימות השנה יושכר לתקופות קצרות.
אתה לא חושש לנהל נכס מרחוק?
"בסוף אתה נכנס למערכת של Airbnb ושל בוקינג. לומדים את זה נורא מהר. כדאי מאוד לצלם את הנכס בתמונות סטילס מקצועיות וגם לעשות סרטון מושקע, ורק אחר כך לעלות לאוויר. האמת שדי הופתעתי כשהביקושים פשוט התחילו לזרום. זה דורש התעסקות ואנחנו בקשר עם הלקוחות, ויש לנו חברת ניהול בשטח שמנהלת בשוטף את הנכס".
כדי לסגור את העסקה, מימון נעזר בעו"ד מקומי ("בד"כ העלות היא כאחוז מהעסקה"). לדבריו המתווכים לרוב גובים את העמלה מהמוכרים בלבד ("אם יש מלווה מישראל זה כמובן שונה"), ולגבי מיסוי יש להכיר את ההבחנות בין נכס חדש שעליו יש לשלם מע"מ של 19% ונכס יד שנייה שעליו יש מס רכישה שמשתנה מעסקה לעסקה. עם זאת, הוא מציין, כי יש להיעזר באנשי מקצוע כדי להכיר את חוקי המיסוי במדינה שכוללים גם הטבות וקיזוזים שונים שעשויים להיות משמעותיים עבור רוכשים ומשקיעים.
איך אתה מזהה את מגמות המחירים כיום?
"הנדל"ן בקפריסין ובמיוחד בפאפוס על סטרואידים כרגע, אבל יש הבדלים בין מקום למקום. בארבע השנים האחרונות המחירים בפאפוס עלו ב־50%. לעומת זאת, בלרנקה ובלימסול הם עלו ב־35%־37% בממוצע".
מימון מספר שמי שאחראים לכך הם בעיקר הזרים, ובהם הישראלים. "בפאפוס יותר משני שלישים מהעסקאות מבוצעות ע"י זרים", הוא אומר ומציין שגם בלימסול ובלרנקה הזרים מהווים כיום אחוז גבוה מהשוק.
מחיר הכניסה לשוק
האם אחרי עליית מחירים חדה כזו יש לשוק הקפריסאי לאן להמשיך לעלות? איש הנדל"ן נחי פינקלשטיין טוען שהתשובה לכך חיובית, ולראייה, לצד העיסוק רב השנים שלו בישראל, הוא החל בשנה האחרונה להכיר את השוק הקפריסאי, תוך שקיים מספר נסיעות לשם.
"גורם המשיכה הראשון שלי לקפריסין זה המחירים. בעבודה שלי אני פוגש הרבה משקיעים, והרגשתי שעבור חלקם המחירים בישראל מתחילים להכביד", הוא אומר ומסביר שלמרות עליית המחירים בקפריסין, רף הכניסה לרכישת נכס עדיין נמוך יותר מבישראל.
מעבר לכך הוא מזהה גורמים להמשך עליית מחירים בעתיד. "מי שרוכש נכס חדש בקפריסין ביותר מ־300 אלף אירו מקבל תושבות. היות שבקרוב ייחתם 'הסכם שנגן' קפריסין (אמנת שנגן מסדירה את מדיניות ההגירה וביקורת הגבולות המתואמת בין מדינות אירופה - ג.ל), זה יהיה פקטור משמעותי מאוד עבור משקיעים", הוא אומר ומצביע על פקטורים נוספים כמו הטבות מס, אפשרויות חדשות לליווי מבנק מקומי והשקעה בתשתיות.
"בלרנקה מפתחים את אזור הטיילת. די בהצהרות בנושא בשביל להביא לעליית מחירים", הוא אומר ומצביע על פקטור נוסף, שרלוונטי בעיקר לישראלים - השקעה בקפריסין עבור חלק מהאנשים זה סוג של plan B לעת צרה. "אני יכול להעיד שבמהלך המלחמה כמות הישראלים שעברו לגור בקפריסין - לא קנו להשקעה - היא עצומה", הוא אומר. גם הוא עצמו, הוא משתף, רכש לאחרונה נכס בקפריסין להשקעה.
קפריסין או יוון?
מימון מזהה גם הוא את המגמות שעליהן מצביע פינקלשטיין, ומחפש לרכוש נכס שני במדינה.
"אני מחפש לרכוש קרקע ולאו דווקא לבנות עליה. ההערכה שלי היא שמחירי הקרקעות יעלו משמעותית בשנים הקרובות, לאור הביקושים. ייתכן שבהמשך אשקול ליזום בנייה על אותה קרקע", הוא מספר.
לשאלתנו מדוע בחר בקפריסין ולא ביוון, הוא מסביר שההחלטה מגיעה בעיקר מתחום הרגש ופחות מהמספרים. לדבריו, "הייתה התלבטות כזו, אבל בתחושה לא הרגשנו שם בבית. ראינו באתונה גרפיטי נגד ישראל, ויש לא מעט אוכלוסייה מכל מיני מקומות שלא כל כך משמח לפגוש. ביוון ראינו הרבה הומלסים, מה שאין בקפריסין. אז יכול להיות שאני לא בקיא מספיק בתשואות ביוון, אבל בתחושת הבטן שלנו התחברנו מאוד דווקא לקפריסין".