הבניין ברחוב יוכבד בחיפה / צילום: סתיו ליבנה
דיירי בניין ברחוב יוכבד בחיפה חוו על עצמם את התגשמות הסיוט של דיירים שנכנסים להליך של התחדשות עירונית לסוגיה השונים.
פסק בוררות שהתקבל בעניינם קובע כי חברה שביצעה בבניין פרויקט של תמ"א 38/1 (חיזוק מבנה, הרחבת הדירות הקיימות ובניית דירות נוספות) ביצעה ליקויי בנייה חמורים בבניין, בדירות שונות והעיקר: בחיזוקו מפני רעידות אדמה, שכן במהלך ההליך הוברר כי חיזוק המבנה נעשה בצורה שלא חיזקה אותו כלל.
● מפת הבנייה של ישראל: העיר שצפויה להכפיל את עצמה ואלה שיורדות בקצב
● משקי הבית מתקשים: עלייה בפיגורי המשכנתאות, בעיקר בקרב לווים קטנים
פסק הדין מעורר סימני שאלה לגבי אנשי המקצוע שפעלו עם החברה, וגם ממחיש את המגבלות ההנדסיות שמתקיימות בסוג זה של תמ"א 38.
מדובר בהליך בוררות שהתנהל בפני הבורר עו"ד ציון רווה, בגין תביעות הדדיות שהוגשו בין חברת טקטוניק הנדסה ויזמות בע"מ לבין שלושה מתוך ששת דיירים בבניין, שמצוי בקרבת אחוזה שעל הכרמל.
רקע: העבודות הסתיימו, המחלוקות לא
הפרויקט נולד לפני 11 שנים, ובמסגרתו החברה התחייבה להוסיף לבניין מעלית ולדירות הקיימות ממ"דים של 15 מ"ר ומרפסות של 12 מ"ר. בתמורה קיבלה זכויות בנייה להקמת חמש דירות. לצורך הבטחת ההתחייבויות שלה, החברה מסרה ערבות בנקאית אוטונומית של 300 אלף שקל, שפחתה לפי קצב ההתקדמות של הפרויקט. בדצמבר 2016 התקבל היתר הבנייה לפרויקט, וימים ספורים לאחר מכן החלה החברה בעבודות.
הבעיות החלו בשנה שלאחר מכן. מתכנן שלד הפרויקט נתן אישור כי המבנה הגיע לשלב של גמר שלד, לרבות החיזוקים לרעידות אדמה, כולל חיזוק הממ"דים והקירות, ולכאורה בנקודה זו אמורים היו הדיירים להפחית את הערבות הבנקאית ב־45%. ואולם הדיירים סירבו לעשות זאת וטענו כי העבודות לא הושלמו, כי החברה לא עמדה בלוחות הזמנים, וכי אחד מגרמי המדרגות לא בוצעו.
הסכסוך בין הצדדים העמיק, והחברה פנתה כמה פעמים לבית משפט בבקשה להוצאת צו מניעה ננד חילוט הערבויות, אך אלה חולטו.
הפרויקט הושלם בסוף 2018 וקיבל תעודת גמר, אך לא כך הסכסוך בין החברה לדיירים. ב־2019 מונה עו"ד רווה כבורר בין הצדדים.
טענות החברה: התמ"א הייתה עוד בחיתוליה
החברה, שיוצגה על־ידי משרד עורכי הדין סיוון, טענה כי לדיירים היה חלק נכבד בעיכובים שחלו בלוחות הזמנים, עקב דרישות חוזרות ונשנות לשינויים והתאמות. כמו כן טענה החברה כי הפרויקט בוצע כשתמ"א 38/1 הייתה עוד בחיתוליה, ועוד לא היה לגביה נסיון מעשי רב בתחום, וכי פרויקט מסוג תמ"א 38 ובמיוחד מסוג תמ"א 38 חיזוק, כרוך מעצם טיבו בשינויים בלתי צפויים ובדרישות משתנות ובלתי ידועות מראש של גורמים שונים.
החברה תבעה הן את השבת סכום הערבות הבנקאית, שלטענתה חולטה שלא כדין, והן סעדים כספיים בגין הנזקים שנגרמו לה בעקבות התנהלות הדיירים, נוסף על עלות העבודות הנוספות, מעבר להתחייבותה החוזית, שביצעה עבור הדיירים, ושלא שולמו לה. בסך־הכול תבעה החברה סכום של כ־6.9 מיליון שקל מהדיירים.
טענות הדיירים: הפרות יסודיות של הסכם התמ"א
הדיירים, שיוצגו על־ידי עו"ד יוני שליו־ריבה, שותף במשרד יוסף ישורון ושות', טענו כי החברה ומנהליה הפרו, בהפרות יסודיות, את הסכם התמ"א, בכך שלא עמדו בלוחות הזמנים בהתאם להסכם, ושהיו קיימים ליקויים משמעותיים בבינוי, והביצוע הוא בניגוד לתוכניות מאושרות של המבנה, וקיימים ליקויים ואי־התאמות משמעותיות בדירות וברכוש המשותף של המבנה.
בניית דירה קיימת אחת לא הושלמה, והמבנה לא חוזק מפני רעידות אדמה. הם תבעו כ־5.3 מיליון שקל מהחברה, וביקשו הוצאת צו לחברה לתקן את החיזוקים במבנה.
בדיקת הבורר: הקונסטרוקטור טעה. הליקוי חמור
הבורר מינה כמה מומחים מטעמו לבדיקת הקונסטרוקציה של הבניין והליקויים הנטענים בדירות, וזאת בנוסף למומחים שייצגו את הצדדים להליך. בבדיקה התברר כי בכמה מקטעים של מסגרות חיזוק המבנה לא נבנו קורות, והם חוברו באמצעות משטחי בטון מונמכים.
לדבריו מומחה הקונסטרוקציה מטעם הבורר, אינג' יוסי שולץ, "לא ניתן להגדיר את המצב הקיים בשטח בנושא התקרות המונמכות וביטול הקורות העליונות, כתואם את החישובים ואת התוכניות ההנדסיות".
בתגובה לטענת החברה, שמשרד המהנדסים שליווה את הפרויקט אישר לה את החיזוק הזה, הגיב המומחה מטעם הבורר כי אם אכן העבודות בוצעו באישור מקצועי - אז הקונסטרוקטור טעה.
בא־כוח הדיירים שאלה את המומחה: "האם ההתחייבות הבסיסית של טקטוניק היא לחזק, האם זה בוצע, האם הם ביצעו חיזוק של המבנה, או כל עוד זה לא נעשה, האם אתה היית בתור בקר חותם על זה, או שהיית אומר להם, קודם תשלימו ורק אז?".
המומחה שולץ ענה: "כן, התשובה היא שצריך להשלים את זה כדי שזה יהיה מושלם, ועד שזה לא מושלם, הבניין לא מחוזק מבחינתי".
לאור זאת כתב הבורר בפסק דינו כי "בניגוד לעמדת טקטוניק, אין מדובר בשתי אסכולות הנדסיות לגבי פתרון בעיה מסוימת, אלא מדובר בליקוי חמור, אותו מצא המומחה". הוא הטיל על החברה לתקן את החיזוק, בפיקוח המומחה מטעם הבורר.
מומחה אחר מטעם הבורר, יצחק חיט, מצא ליקויים ברכוש המשותף, בהם בעיות מפלסים בכניסה לבניין, בחיפוי במערכת הביוב ובחדר המדרגות. עם זאת, חלק מהליקויים התקבלו אצלו בהבנה שזו תוצאה של אילוצים בפרויקטים של תמ"א 38, וכך אמר על הדיירים: "הם חשבו שכשהם בונים בניין לפי תמ"א 38, הם מקבלים בניין כאילו מהניילונים. לא. צריכים להבין שזה בניין מותאם. יש אילוצים".
באשר למפלסים של חדר המדרגות קבע כי הם נובעים מפגם תכנוני.
למרות זאת, הבורר הטיל על החברה לפצות את הדיירים, משום שעל אף האילוצים, העבודות היו חייבות לעמוד בתקנות התכנון והבנייה.
עניין אחר שנמצא היה שורת ליקויים שנעשו בדירות הדיירים. אחד העיקריים שבהם היה שטח הממ"דים. החברה התחייבה על ממ"דים של כ־15 מ"ר, אך המומחה חיט מצא כי בפועל גודל הממ"דים הגיע לכ־13 מ"ר. במהלך הדיונים הוברר כי הדיירים חתמו על תוכניות ההיתר שכללו את הממ"דים המוקטנים. על כך כתב הבורר רווה כי השטח שנקוב מפורשות בהוראות המילוליות גובר על השטח הקטן יותר המופיע בתוכניות; ועל כן חייב את החברה לפצות את הדיירים בגין הממ"דים.
ההחלטה: יותר מ־560 אלף שקל פיצוי נוסף לחיזוק
נוסף להשלמת עבודות החיזוק, הבורר הטיל על החברה לשלם לדיירים כ־560 אלף שקל (שחלקם לא כוללים מע"מ) ו־80 אלף שקל הוצאות משפט, וזאת לאחר שחישב את מכלול הליקויים שבוצעו בפרויקט, וקיזז מהם את הערבויות, שלגביהן פסק כי הדיירים היו רשאים לחלט רק חלק מהן ולא את כולן.