מגדל אלקטרה בתל אביב / צילום: שלומי יוסף
פירמת עורכי הדין גולדפרב, גרוס, זליגמן, הכוללת מאות עובדים, מרחיבה את אחיזתה במגדל אלקטרה (הקרוי גם מגדל אמפא) ברחוב יגאל אלון בתל אביב: כפי שעדכנה הבוקר (ה') חברת אמפא , הפירמה חתמה על הסכם שכירות חדש מול בעלי המגדל, אמקור (חברה-בת של אמפא) ופפו ספנות, המאפשר לה לגדול ל־15,000 מ"ר במגדל - כ־10 קומות. לפירמה יש גם שלוש אופציות להארכת השכירות ואף זכות סירוב ראשון שתאפשר לה להתרחב בעתיד.
● מפת הבנייה של ישראל: העיר שצפויה להכפיל את עצמה ואלה שיורדות בקצב
● שמחון הציע ונתניהו ביקש לקדם: מס על הבנקים שנועד לסבסד משכנתא
פירמת עורכי הדין כבר נמצאת במגדל, והסכם השכירות החדש מרחיב את השטח שעליו תחלוש, לכ־10 קומות לפי שעה. השכירות היא ל־12 שנים, ובתוספת שלוש תקופות האופציה תוכל הפירמה להאריך את שהותה במגדל עד לשנת 2050, אם תממש אותן.
אלא שמה שתפס את עינינו הוא לא פרט כזה או אחר המופיע בהודעת אמפא - אלא מה שאין בה. החברה ציינה בהודעתה לבורסה כי "התשלומים הצפויים להתקבל מהשוכר על־פי הסכם השכירות, בהנחת מימוש כל תקופות האופציה ושכירת השטחים הנוספים עקב מימוש זכות הסירוב הראשון כאמור, הם בסך של כ־700 מיליון שקל".
הסכום מרשים למדי - שני אולי רק להסכם השכירות של חברת הענק גוגל במגדל ToHa, המסתכם ביותר ממיליארד שקל, אך כאן המקום לעמוד על הדברים שלא נמצאים בהודעה: למעשה, אמפא לא שיתפה מהו השטח הכולל ששוכרת כעת פירמת עורכי הדין הגדולה (נתון שהגיע לידי גלובס בסופו של דבר, אך לא צוין בהודעה); הסכום המדובר מבטא את כלל ההכנסות בהנחה שימומשו כל תקופות ההארכה שניתנו לפירמה במסגרת החוזה - ואלה הופכות אותו ארוך פי שניים מתקופת השכירות הראשונה, כך שהסכום המתקבל גבוה משמעותית מזה המובטח כרגע לחברה.
כמו כן, לגלובס נודע כי השטחים הנכללים בחוזה החדש הם בעיקרם שטחים שכבר היו בידי משרד עורכי הדין, ורק חלק קטן מהם, לפחות כרגע, הם שטחים חדשים.
ה"חור" הגדול: שטחים שהפירמה לא התחייבה לשכור
ומה שהכי חשוב, כנראה, זהו ה"חור" הגדול ביותר בחישוב: הוא כולל שטחים שפירמת עורכי הדין כלל לא התחייבה לשכור, נכון לעכשיו. כפי שציינה אמפא בהודעתה, כ"דיסקליימר" (הצהרת אי־אחריות): "המידע בדבר התשלומים הצפויים מהשוכר על־פי הסכם השכירות הוא מידע צופה פני עתיד, המבוסס, בין היתר, על הערכות החברה נכון למועד הדיווח, בהנחת מימוש כל תקופות האופציה על־פי הסכם השכירות ושכירת השטחים הנוספים עקב מימוש זכות הסירוב הראשון" - קרי 700 מיליון שקל יתקבלו, אם וכאשר, רק ב־2050, רק אם פירמת עורכי הדין תחליט לממש את כלל האופציות עד לאותה שנה - ורק אם תגדיל את שטחיה עוד, מעבר לשטחים שעליהם חתמה כעת.
על־פי גורמים המעורים בפרטים, ישנה ודאות גבוהה שהפירמה תרחיב משמעותית את היקף השטחים שבהם תחזיק, בעתיד הלא רחוק. לטענת אותם גורמים, ההודעה פורסמה על־פי הכללים הנדרשים, והחישוב כולל את כל הפרטים וההסתייגויות המובאים בדרך־כלל בפרסומים מסוג זה. עוד מציינים אותם גורמים כי הסכום אינו כולל פרטים נוספים שהיו יכולים להגדילו עוד, כדוגמת הצמדת מחיר השכירות למדד המחירים לצרכן לאורך השנים.
גם ללא הסכום האדיר שצוין בהודעת החברה, מדובר בחוזה שצפוי להניב לבעלות המגדל סכום נאה: על־פי תשקיף אמפא, דמי השכירות במגדל בשנת 2024 היו 149 שקל למ"ר - על הצד הגבוה של מחירי השכירויות בשוק המשרדים בתל אביב. בחישוב של 15,000 מ"ר, ושכירות לכ־12 שנים, מדובר על סכום כולל של כ־322 מיליון שקל לכל תקופת החוזה הראשונה.
גוגל טרם הודיעה על עזיבה
מגדל אלקטרה כולל 58,920 מ"ר מעל הקרקע, ב־43 קומות (שטח קומה כ־1,500 מ"ר), ועוד 50,000 מ"ר תת־קרקעיים בחמישה מרתפי חניה. השוכר המרכזי במגדל אלקטרה כיום הוא חברת גוגל, אשר מחזיקה 55% מהשטחים המושכרים במגדל. החוזה שלה הוא עד לסוף שנת 2031, אך כאמור היא כבר חתמה על הסכם שכירות חדש, לעשור, עם החברות אמות וגב־ים, לשכירת כ־20 קומות במגדל ToHa2 הנבנה בימים אלה, אשר עבודות הקמתו אמורות להסתיים בשנת 2026.
למרות כל זה, לגלובס נודע כי אנשי גוגל טרם הודיעו באופן רשמי על עזיבתם את מגדל אלקטרה, כך שהתרחבותה הנוכחית של פירמת עורכי הדין אינה "על חשבון" אותם שטחים שגוגל עתידה לפנות. עוד נציין כי על־פי התשקיף של אמפא, גוגל יכולה להודיע רק מתחילת 2028 על סיום השכירות, שנה מראש, כך שעל פניו כרגע היא יכולה לעזוב רק בתחילת שנת 2029.
משרד גולדפרב, גרוס, זליגמן הוא תולדה של איחוד בין שני משרדים שהתרחש בתחילת 2023. האיחוד יצר פירמה שבה 520 עורכי דין ו־230 שותפים, אחת הגדולות בישראל. כאמור, למשרד כבר היו שטחי משרדים במגדל אלקטרה, וכעת הוא מרחיב אותם - ולא מן הנמנע שירחיב אותם עוד בעתיד. אם זה יקרה, ככל הנראה השטחים שייקח לעצמו יהיו אלה שתפנה בסופו של דבר חברת גוגל, כך על־פי ההערכות בשוק.