איור: Shutterstock
ההיערכות לשנת 2026 בכל הנוגע לתכנון מס מחייבת כמה בדיקות וצעדים בתחום הנדל"ן. לקראת סוף השנה, ממליצים מומחי מיסוי לבדוק היטב את מצבת הנכסים ואת התוכניות לגבי הנדל"ן שלכם בשנה הבאה, להעריך מה המוקשים הצפויים, ומנגד אילו הטבות אפשר וכדאי לנצל ב-2026, כדי להיכנס אליה ולצלוח אותה בצורה המיטבית.
● כתבה ראשונה בסדרה | יש לכם חודשיים לבצע את תכנון המס הזה, והוא יכול לחסוך לכם הון
● כתבה שנייה בסדרה | לידיעת משקיעי הקריפטו: מתי תיאלצו לשלם 50% על הרווח ואיך תחסכו במס
● כתבה שלישית בסדרה | הזדמנות אחרונה: איך לנצל את הטבות המס בקרן ההשתלמות
מס רכישה: לא לצפות להרבה
נתחיל בדברים הבסיסיים, שלא צפוי שינוי לגביהם. עו"ד יוסי מילר, שותף מייסד במשרד מילר עורכי דין, מציין כי מדרגות מס רכישה גבוהות יותר לרכישת דירת מגורים נוספת (לא יחידה), בשיעורים של 8% ו-10%, הוכנסו בהוראת שעה שתוקפה יחול עד לסוף השנה הבאה.
אנו מוסיפים, כי מאז 2015, למעט תקופה קצרה ב-2020-2021, כל הממשלות תמכו במיסוי הגבוה הזה, מתוך הנחה שהוא יקטין ביקושים של משקיעים, מה שישחרר יותר דירות לזוגות צעירים ויתרום לירידת מחירים. למותר לציין שהנחה זו הופרכה, אך הדבר אינו מונע מהממשלות להמשיך לגבות מיסוי גבוה ממשקיעים.
עו"ד מילר מציין גם את הקפאת חלק ממדרגות מס הרכישה, שבשנים כתיקונן מתעדכנות בינואר כל שנה. השנה הן לא יתעדכנו, אז אין למה לצפות.
לא להמתין עם מכירה דירה
עוד עניין מיסויי חשוב נוגע למשך הזמן המרבי שבו משפרי דיור יכולים להחזיק בדירתם הישנה לאחר שרכשו דירה חדשה. במשך אותו פרק זמן הם ייחשבו עדיין כבעלי דירה, ואילו בחלוף הזמן - ייחשבו למשקיעים (בעלי שתי דירות), וימוסו בהתאם - הן במס שבח והן במס רכישה. הוראת השעה קיצרה את התקופה ל-18 חודש, אך היא פגה ופקעה בסוף מאי השנה, ומאז התקופה חזרה להיות 24 חודשים בין רכישת דירה למכירת הקודמת.
אנו מוסיפים בהמשך לזה, כי שוק הנדל"ן הפך להיות קשה מאוד לבעלי דירות, עקב מיעוט עסקאות ועקב הדרישה מצד רוכשים רבים שהדירות יהיו מצוידות בממ"דים. הביקושים הנמוכים כבר הביאו לירידות מחירים מסוימות, שכרגע לא נראה כי ייעצרו, ואנו ממליצים למשפרי דיור שרכשו דירה וטרם מכרו את שלהם להתחיל לחשוב בכיוון, כי דירות עומדות היום הרבה יותר זמן בשוק.
לרשום דירות למסלול הנכון
ההכנסה משכר דירה פטורה ממס עד לסכום של 5,654 שקל לחודש לתא משפחתי. אם ההכנסה גבוהה יותר, יש כמה אפשרויות לחשב את החיוב.
מס מופחת של 10% - במסלול זה אי אפשר לדרוש קיזוז הוצאות הקשורות לדירה. אבל אם בבעלותכם דירת מגורים אחת ואתם גם שוכרים דירה נוספת בישראל - כפי שזוגות צעירים רבים עושים (במיוחד כאלה שרכשו דירות בתוכניות הדיור המסובסד נוסח מחיר למשתכן) - תוכלו לקזז מהכנסות השכירות את שכר הדירה ששילמתם, עד לתקרה של 90 אלף שקל לשנה, ולהקטין את חבות המס.
"כלומר, אם אתם משכירים דירת מגורים ב-8,500 שקל לחודש (כלומר הכנסה שנתית של 102 אלף שקל), ומנגד משלמים שכירות של 10,000 שקל לחודש - תוכלו להתקזז על 90 אלף שקל בשנה, ולשלם במקום 10,200 שקל מס רק 1,200 שקל מס", מדגימה רו"ח יעל הילמן רזמוביץ, שותפה בפירמת ליאון אורליצקי ושות', Moore ישראל.
המסלול השני לתשלום המס הוא מס שולי בניכוי הוצאות - במסלול זה ההכנסה משכר דירה מדווחת כהכנסה פסיבית, וחלות עליה מדרגות המס הרגילות, לפי הגבוה. ניתן לנכות את כל ההוצאות שקשורות לדירה (תחזוקה, ריבית, פחת, ביטוח וכדומה). מסלול זה לרוב מתאים למי שיש לו הוצאות מהותיות בגין הנכס המושכר.
על כך אומר עו"ד מאיר מזרחי, העומד בראש משרד מאיר מזרחי ושות': "הרבה פעמים אנשים לא יודעים שאם יש לך נכסים ויש לך הוצאות מימון, ניתן לקזז אותן במס. אני יודע שאנשים בוחרים ישר במסלול ה-10% ורצים לשלם, ואני מציע להם: אל תרוצו. תבדקו".
לעניין זה מוסיפה רו"ח הילמן רזמוביץ, כי הכנסה מדמי שכירות אינה חייבת בביטוח לאומי, וכל שנה עומדת בפני עצמה וצריכה להיבחן כך. "יש לבחון מדי שנה כל אחת מהחלופות - ייתכן שבשנה מסוימת יש לכם יותר הוצאות על הדירה, והמסלול של מס מלא אטרקטיבי יותר", היא מסבירה. "כמו כן, אם יש ברשותכם כמה דירות, ניתן לשלב בין המסלולים, אך אסור לשכוח שתקרת הפטור היא עבור כלל הדירות שהתא המשפחתי מחזיק".
הפסד בבורסה מקזז מס שבח
העניין הבא נוגע למשקיעים שמשלבים השקעות בנדל"ן עם השקעות משמעותיות בשוק ההון. עו"ד מאיר מזרחי ממליץ לבדוק לקראת סוף השנה מימוש מניות בהפסד שבוצע השנה. ייתכן שבמקרים מסוימים כדאי למכור נדל"ן, ולזכות באפשרות שההפסד משוק ההון יקזז את מס השבח.
"נניח שקנית מניות והן נפלו. אם יש לך נכס נדל"ן, ניתן למכור אותו באותה שנה, ולקזז את ההפסד שנגרם בגלל המניות בחבות שלך במס שבח", מסביר עו"ד מזרחי, ומדגיש: "ההפסד בשוק ההון ומכירת הנדל"ן חייבים להיות באותה שנה".
נוסיף ונאמר, כי לאור מצב השוק והזמן הקצר עד לסוף השנה - אתם צריכים לפעול במהירות.
פירוק חברות והעברות נכסים
לבעלי חברות שכוללות נכסי נדל"ן: במסגרת הרפורמה האחרונה בדיני החברות בנושא מיסוי רווחים לא מחולקים ובמגמה לצמצם את תופעת חברות הארנק (היחידים), קיימת הוראת שעה המאפשרת פירוק חברות כאלו והעברת נכסיהן לבעליהן תוך פטור (למעשה דחייה) ממס שבח וממס רכישה בתנאים מוגדרים.
עו"ד מילר: "הוראת שעה זו עומדת לפוג בקרוב. היא חלה רק על בקשות פירוק שיוגשו עד סוף השנה, אך למעשה, הפעולות של העברות הנכסים במסגרתה צריכות להתבצע (להיחתם) עד סוף החודש לכל המאוחר".
עו"ד מזרחי: "הפעולה עצמה פשוטה - משנים את הבעלות מבעלות של החברה לבעלות של יחיד, וזה אירוע שלא דורש מס - לא מס שבח ולא מס רכישה ולא מע"מ. עניין זה חשוב מאוד ובעל משמעות: נניח שמדובר בנכס שאתם משתמשים בו. בעיקרון אסור להשתמש בנכסים בתוך חברה, בהם דירת מגורים. זו הזדמנות להוציא את הנכס מהחברה אליכם".
אז נזכיר, שנותרו רק שלושה שבועות וחצי לקיום ההסדר הזה, כך שמי שזה רלוונטי לו, שיפעל בבהילות.
איך להיזהר ממס רכוש
נכון שמס רכוש בוטל לפני יותר מ-20 שנה, אבל המדינה מאותתת כבר זמן רב כי בכוונתה להחזירו.
עו"ד מילר: "הסיכון הממשי כי המס יחזור ויוטל בזמן הקרוב מצדיק בחינה מהירה של אפשרויות למימוש עתודות קרקע לבנייה, במיוחד על ידי בעלים פרטיים. יתר על כן, בהסכמי קומבינציה שנערכים ונחתמים בימים אלה, נכון להביא בחשבון אפשרות שמיסוי נוסף זה יוטל על בעלי הקרקע בתקופה שלאחר חתימת ההסכם, ולנסות להעביר את האחריות לתשלומו לכתפי החברה היזמית.
סייע בהכנת הכתבה: יניב כהן, סמנכ"ל בכיר מיסוי מקרקעין ברשות המסים.