האוצר ורמ"י רוצים לשים סוף לייעוד קרקעות להשכרה ארוכת טווח

פג העניין של הממשלה בעידוד פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, וקידום התחום יעוכב למשך שנים. כך עולה מטיוטת התוכנית הכלכלית ל-2026. בפועל, ממשלת ישראל תפסיק לקדם תוכניות לשכירות ארוכת טווח במסגרת תוכניות הותמ"ל, למעט כאלה שיורו על היתכנות כלכלית, שזה מיעוט קטן שבתוכניות. באם תאושר הטיוטא, מדובר בהחלטה דרמטית, שמשמעה, כאמור, סיום העידן של עידוד המדינה להקים פרויקטים לשכירות, חניקת החברה הממשלתית "דירה להשכיר", ובאופן כללי הבעת חוסר רצון ו/או יכולת לתמרץ את הענף. זה הסעיף הנדל"ני הבולט ביותר שמופיע בטיוטת התוכנית.

● "היינו שמחים להוריד מחיר, אבל אין לנו אפשרות": המשפחה שמחזיקה במאות דירות בתל אביב בראיון
● קריית ים מציגה: יותר מ־6,000 דירות בהתחדשות עירונית וקפיצה במחירים

קידום הקמת דירות להשכרה, נולד בעקבות המחאה החברתית של 2011, שהביאה את שר האוצר לשעבר יאיר לפיד, לקדם את חוק הותמ"ל (הוועדה למתחמים מועדפים לדיור). סמכויות הוועדה אמנם שונו ע"י מי שבא במקומו, אך בחוק שיזם ב-2014 נקבע, כי 30% מהשטחים במתחמים שבהם מקדמת הוועדה תוכניות -ייועדו ליחידות דיור לשכירות ארוכת טווח ולשכירות ארוכת טווח במחיר מופחת.

בשנים האחרונות חל פיחות ניכר במכרזי הקרקע שערכה רמ"י במתחמים שאושרו בותמ"ל. "משנת 2023 ועד היום, כמחצית ממכרזי המקרקעין שפורסמו על ידי רשות מקרקעי ישראל נכשלו ולא הוגשו לגביהם הצעות", נכתב בדברי ההסבר לשינוי המוצע בחוק. "לעמדת גורמי המקצוע יתכן שהדבר נובע מהיעדר כדאיות כלכלית במכרזי מקרקעין הכוללים שיעור גבוה של דיור להשכרה. כשלון המכרזים מעכב את השלמת שיווקן של אלפי יחידות דיור בשכונות שאושרו על ידי הוועדה למתחמים מועדפים, מה שנוגד את מטרתו הראשונה של החוק".

"לאור כך מוצע כי טרם הגשת המלצה לממשלה להכרזה על מתחם מועדף לדיור, יפנה מנהל מינהל אל השמאי הממשלתי או נציג מטעמו, לקבלת עמדתו האם יש להמליץ לממשלה על קביעת שיעורים נמוכים יותר מברירת המחדל האמורה".

בנוסף, הצעת החוק מציעה לקבוע שמנהל מינהל התכנון יעביר לשמאי הממשלתי גם את המלצות הצוות המקצועי שבחן את המתחם עוד לפני הכרזתו כמכרז מועדף למגורים..עמדת השמאי הממשלתי תובא בפני הממשלה. שתדון בדבר כדאיותה הכלכלית וישימותה של תוכנית במתחם מועדף לדיור לעניין השכרה ארוכת טווח והממשלה תקבע באם להפחית ממספר יחידות הדיור להשכרה שייכללו במתחם.

לצד זאת, מוצע להטיל על ראש מינהל התכנון לבדוק תוכניות על מתחמים שהוכרזו כבר בעבר, כדי שבמידת הצורך יעודכן צו ההכרזה על המתחמים הללו כמועדפים, בהתאם לשינוי במספר יחידות הדיור להשכרה.

באוצר וברמ"י רואים כבר זמן רב את הדיור להשכרה כנטל

ההצעה הזו לא נולדה עכשיו, ושורשיה עמוקים ונטועים בעיקר באוצר וברמ"י, ששם רואים כבר זמן רב את הדיור להשכרה כנטל. בתחילת ינואר השנה צירפו סגן הממונה על התקציבים באוצר מתן יגל ומנהל רמ"י ינקי קוינט את מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן, למכתב שכתבו ליו"ר מטה התכנון נתן אלנתן ומנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח, שתכניו דומים להפליא להצעת החוק שבטיוטא.

ממינהל התכנון דחו את הפנייה, מבלי שיגיבו פומבית למכתב, ובשלב מסויים נראה היה כי הוא נשכח; אך מלשון הטיוטא לתוכנית הכלכלית מתברר, כי אולי השקט נותר מעל לפני השטח, אך מתחתיו הגורמים המשיכו לפעול וגם אם כותבי המכתב לא פעלו בשנה הזו ליישומו - הם דאגו לכך שבשנה הבאה הדברים ישונו ברוח דרישתם.

באם תיושם הטיוטא, המשמעות שלה דרמטית: הממשלה מודה למעשה, כי אינה מצליחה להתמודד עם הקשיים העומדים כיום בפני יזמות השכירות ארוכת הטווח, ובראשם הריבית הגבוהה לעומת התשואה השנתית הנמוכה, שהופכות את הנושא לבלתי כדאי עבור היזמים. בעבר הוצאו להם הטבות שונות ובראשם מחירי קרקע זולים, אך בעיקר בפריפריה, ששם מחירי הקרקע נמוכים ממילא - מדובר בהטבה שאינה עונה על הקשיים.

יש לציין, כי עוד קודם לכן הממשלה שינתה את חוק עידוד השקעות הון בצורה, שפגעה אף היא בהיתכנות הכלכלית של פרויקטים שמיועדים להשכרה ארוכת טווח, וזאת באמצעות הארכת התקופה שבה היזם מחוייב להשכיר את הדירות שברשותו.

לפיכך, ניתן להסיק, כי פג העניין של הממשלה בעידוד פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, או שפשוט לא הצליחו לגבש חבילת הטבות שתתאים לתקופה הנוכחית. קידום התחום יעוכב למשך שנים ומן הסתם המשמעות היא פגיעה קשה מאוד בעתיד חברת "דירה להשכיר", עד כדי סכנה להמשך קיומה.

גם מעמדו של מינהל התכנון, שקידם באופן נמרץ את נושא הדיור להשכרה - נפגע מאוד, כאוטוריטה התכנונית העליונה בישראל. לפיכך יש להניח, כי לפחות 2 הגורמים הללו יביעו התנגדות עזה למימוש ההצעה.

במסגרת הצעות נוספות שמצויות בטיוטא, מוצע להרחיב את סמכויות האדריכלים המורשים להנפיק היתרי בניי, ממצב שבו הם יכולים לאשר רק פרויקטים שתואמים לתוכנית למצב שבו יוכלו להוציא היתרים גם במצב של חריגה מהתוכנית ולכל המבנים שבסמכות מכוני הבקרה.

כמו כן, תבוטל החובה להנפיק היתר ע"י מורשה, רק אחרי קבלת הסכמת כל בעלי המקרקעין ועל פי ההצעה, די אם 60% מבעלי המקרקעין יסכימו, על מנת לאפ]שר למורשה להתחיל לעבוד. בכך סבורים המציעים, כי הדבר יקצר את לוחות הזמנים בהליכי רישוי הבנייה.